商務部和國家外匯管理局近日聯合發布通知，進一步加強規范外商直接投資房地產業。按照這個政策，外資必須先取得土地使用權或房地產建筑物所有權等，才能申請設立房地產企業。這也是在去年171號文件基礎上，進一步規范房地產市場外資的準入和管理。

　　今后，外資要申請設立房地產公司，必須先取得土地使用權或房地產建筑物所有權，或者是已和相關部門簽訂了土地使用權或房產權的預約出讓/購買協議。達不到要求的，審批部門不予批準。而地方審批部門批準設立外商投資房地產企業，要即時向商務部備案。

　　同時，通知還要求要嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房地產企業。境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式，規避外商投資房地產審批。對此業內認為，這其實給一些準備到境外上市的內地房地產公司敲了個警鐘，使內地房地產企業離岸資本操作，增加了更多的審批，也增加了內地房企通過股權形式利用外資的難度。

　　此外，這個限外政策還有一個目的就是規避變相的“高利貸”。《通知》提出，外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款，就是為了杜絕此類行為。中國目前很多二三級城市，是非常缺乏投資資本的，由于短期利益的訴求，常見的做法是用土地和回報的承諾吸引外資，這種變相高利貸的方式蘊藏巨大風險。