翟宇

　　編者按

　　盡管基于房地產的宏觀調控已經歷兩年有余，但就目前現實來看，龐大的地產上市公司群體似乎并未受其影響。恰恰相反，過去兩年甚至成為一批地產公司自創建以來發展最為迅猛的階段。

　　基于上述的原因，地產公司正日益在資本市場中如魚得水，頻獲追捧。

　　剛進入6月，香港市場再度彌漫內地可能再次實行宏觀調控的傳言，致使在港上市的一些內地房產股出現下跌行情。隨后一些海外投行發布的研究報告均力挺地產股，瑞銀董事總經理兼香港研究部主管陸東日前明確表示看好地產股。

　　高盛則首次為內地房產股作出2009年的盈利預測，并將這些股份的目標價重新以2008年底的預測每股資產凈值計算，因此，包括

首創置業(2868.HK)、富力地產(2777.HK)等在內的多家內地房產股的目標價均較目前有20%以上的漲幅。

　　受這些投行言論的影響，內地房產股的下跌行情并未持續，中國海外(0688.HK)及華潤置地(1109.HK)隨后均出現了較大幅度的上漲。

　　一中證券聯席董事黃偉康表示，雖然有傳將再推出打壓措施，但對香港上市的內地房產股暫時影響不大，主要由于部分大行評級報告仍然看好，中國海外及華潤置地目前的估值相對也較為理想，其中中國海外預期市盈率只有21倍，令該類股份仍然可以維持強勁走勢。

　　事實的發展證明，宏觀調控給房產上市公司帶來了實際的“好處”，而不只是上述這些冠冕堂皇的表態而已。

　　宏調下的暴利

　　日前，在港慶祝上市兩周年的富力地產已開始積極謀劃回歸A股事宜。上市兩年，富力地產幾乎以三步并作兩步的速度發展，根據此前公布的公司2006年年報，富力地產營業額達到101.87億元，增幅達74%，毛利潤和經營凈利潤分別暴漲110%和135%。

　　如果說兩年前在全國范圍內還沒有足夠知名度的話，富力地產已在過去兩年里將公司的地產開發版圖擴大至9個城市，今年其主要的目標是“攻”下上海。“兩年100億元用于長三角買地，目前在上海我們幾乎已與各個區都有接觸。”最近剛空降上海的富力地產元老級人物呂勁對媒體夸下海口。

　　如果將富力地產過去兩年營業額及毛利潤的增長速度與早前一度和萬科A(000002.SZ)齊肩的合生創展進行比較，合生創展的發展步伐已開始落后于富力地產。根據合生創展2006年年報，公司2006年的營業額為69.2億港元，較上一年度的61.3億港元僅增長不足13%，而毛利潤的增長幅度也僅24%。

　　即便如此，合生創展2006年度的合約銷售額也達到了113.68億港元，較2005年的63.58億港元仍有將近50%的增幅。

　　A股上市的房地產企業最近兩年的日子也非常好過。根據焦點網的統計，萬科A的凈利潤增長率高達57.75%，招商地產(000024.SZ)和金地集團(600383.SH)的凈利潤增長率也在40%左右。

　　從目前已公開的數據看，在宏觀調控加壓的2006年，無論是A股的上市公司，還是香港掛牌的內地房產股，其凈利潤的增長速度都遠高于營業額的增長速度。除萬科的主營收入增長率高達80%以上外，金地集團和招商地產的主營業務收入增長率均未超過20%，但同樣有較高的凈利潤增長率。

　　而在香港上市的內地房產股，除了上文提及的富力地產，其凈利潤的增長幅度接近營業額增長率的兩倍外，華潤置地2006年的營業額及凈利潤分別為39.37億及8.59億港元，較2005年分別增長45.4%和123.3%，其凈利潤的增長速度已接近營業額增長率的3倍。

　　這意味著，在過去兩年的宏觀調控下，房地產上市公司的利潤仍錄得較大幅度的增長，調控政策并沒有對房價產生抑制的效果，從利潤的增長幅度看，這些房地產上市公司開發項目所在的城市，房價均有不同程度的上漲，即使有房價下調的，其幅度也不足以影響公司利潤的增長。

　　唱多房產

　　亞洲私人房地產協會(AREA)日前也加入唱多內地房地產的行列，并表示，中國住宅市場今年余下時間內可能以5%~10%的速度平穩增長，其聯合董事Nick Loup認為，中國住宅市場得以保持上述健康增長速度得益于政府實施的旨在確保市場持續性、健康發展的前瞻性舉措。

　　而內地房地產市場的發展，也在以房地產市場的持續增幅來回應這些海外機構唱多的態度。根據發改委日前發布的《2007年1~4月房地產市場運行情況》，今年前4個月我國房地產開發完成投資約5264億元，較去年同期增長27.4%，其中住宅投資增長29%，高于同期房地產開發投資增幅1.6個百分點。

　　與此同時，發改委指出，雖然全國70個大中城市的房價漲幅總體平穩，但新建商品住房銷售價格仍有不同程度上漲。實際上，在發改委開始按月發布全國70個大中城市房屋銷售價格的統計數據以來，全國房價總體一直處于上漲，少數曾經出現房價下跌的城市，如溫州、上海等，都已開始恢復上漲態勢。

　　在這一背景下，萬科A、富力地產、華潤置地等上市公司的利潤大增已在情理之中。受業績的刺激，這些已有了相對穩定的資金籌集渠道的上市公司，開始在全國展開“圈地運動”。萬科計劃在2007年增加1000萬平方米以上的土地儲備，預計新增土地儲備支出將在250億~300億元左右。富力地產的購地預算則是100億元。

　　一位香港證券分析師告訴記者，在市場低潮的時候儲備土地，成本高漲的時候賣房子，是房地產開發的最高境界。盡管目前內地的土地價格仍在上漲，但對于上市公司而言，為使公司產生持續的利潤，即使地價較高，也需要不斷增加土地儲備。

　　實際上，外資對于中國房地產市場的留戀也給予這些上市公司較強的心理暗示。AREA認為，政府旨在抑制國內外資本流入房地產市場的舉措，不大可能令海外投資者放緩投資步伐。

　　高力國際華東地區常務董事翁琳此前透露，國內對外資的限制政策，曾使一些海外基金的投資經理試圖將資金投向新加坡及中國香港市場，但最終由于總部的要求，不得不仍將投資重點鎖定中國內地。如果這一說法屬實，則海外投行集體唱多內地房地產的做法則情有可原。

　　ING亞洲房地產投資管理行政總裁Robert Lie此前表示，外國投資者受到中國房地產市場強勁增長前景的吸引，隨著市場發展和政策前景變得更為透明，中國房地產市場將成為國際投資者投資組合的必要組成部分。

　　另據安邦集團研究總部分析師徐斌在某論壇上透露，到今年一季度為止，我國新增貸款的20%基本上都投向了

房地產業。此外，上海地區新增貸款的40%投向了房地產。如果這一數據準確，則表示銀行方面對房地產業的緊縮政策效果并不明顯。

　　華潤置地在年報中表示，宏觀調控將加速行業整合，促進土地資源的優化配置，從而可能為包括本集團在內的資金實力強、具品牌影響力、專業開發能力強的房地產企業提供難得的發展機會。這句話實際上說出了幾乎所有房地產上市企業的心聲，盡管還有些含蓄。幾乎可以斷言，房地產企業之間的并購在未來幾年將成為行業發展的主流。