聚金效應助燃上海酒店

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　　　上海F1賽事的11萬觀眾中約有30%來自海外，3萬~6萬境外游客云集上海的龐大客流讓上海以及周邊地區的酒店業興奮不已，競欲分羹。而星級豪華酒店業是從F1賽事中最為直接受益的相關產業

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　　文 | 李子擎

　　“索菲特安亭新鎮酒店”，這幢2005年年底方能建成的酒店遠還未掛牌，就已被外界傳言為F1上海組委會的官方指定酒店。而對于投資方上海國際汽車城置業有限公司和管理方法國雅高酒店集團而言，酒店距離上海F1國際標準賽車場僅5.5公里的優越地理位置，讓雙方都無需否認，這個總投資3億元的白金五星級酒店，正是瞄準上海的F1賽事順勢而生。

　　上海國際汽車城置業有限公司的董事長費淳璐在說到最后簽約雅高時，把原因歸結為雅高集團在眾多酒店集團中的卓越實力及知名度。然而有一點費淳璐卻不曾言明，法國雅高集團與F1歷來的良好關系，讓人難免寄望由此可能帶來的國際汽聯以及F1車隊方面的廣大高端客源；而法國雅高國際酒店集團亞洲區首席副總裁邵棟來則明確表示，“在目前雅高把亞洲發展的重點移向中國之時，上海安亭是雅高最好的一個落腳點。”

　　價漲房擠 盆滿缽滿

　　顯然上海的星級豪華酒店業是從F1賽事中最為直接受益的相關產業。

　　從沒有一個時期，上海星級酒店的房價有過如此驚人而普遍的飛漲。上海中青旅F1主題游的項目負責人一直慶幸，因為中青旅早在一年前就與錦江國際訂下大量房源。

　　據上海春秋國旅、上海中青旅等旅行社介紹，在今年澳大利亞和馬來西亞站賽事舉行期間，當地的酒店客房也都有50%~100%的漲價，卻仍是供不應求。F1所到之處，必然使當地的酒店價格暴漲，這也是“國際慣例”。

　　即便是早有預料，上海F1期間的各星級酒店房價一路走高卻仍是頻頻報滿的行情還是讓游客甚至酒店老總吃了一驚。

　　早在去年6月，上海各星級酒店就開始陸續有客人訂房，客源群體以車隊、贊助商和觀賽觀眾為主。上海威斯汀大飯店F1期間的所有客房早在一年前就已被預訂一空。

　　F1期間上海各大高星級酒店的入住率平均提升近20%，而像JW萬豪酒店、四季酒店、波特曼麗嘉大酒店、浦東香格里拉酒店以及威斯汀大飯店等五星級酒店的入住率都達到100%。而像金茂君悅酒店、萬豪酒店、東錦江索菲特大酒店等五星級酒店，由于預訂率超過100%，為防止客源過增，則需要4天起訂。即便是對于國外游客相對低端的經濟型連鎖酒店也日趨爆滿；上海新開設的幾家“如家快捷”直營店“生意好得一塌糊涂”；幾家“錦江之星”連鎖店出租率也已達到100%。

　　目前，上海每晚300美元以上的高級標房已經基本預售告罄，只有極少量行政或者豪華套房有待預訂，總體房價翻倍甚至更高。

　　上海浦東淳大萬麗酒店在F1期間的房價是2600元人民幣一晚，平時則是1000元人民幣左右。金茂君悅大酒店平時的房價為每晚2100元人民幣，現在為2950元。東錦江索菲特大酒店的現在平均房價為每晚310美元(平時為130美元)，香格里拉大酒店為370美元(平時為178美元)。而房價最高的JW萬豪酒店原本300多美元一晚的房價則已經上漲到500美元一晚。中低端市場的價格行情也一并見好，二星級酒店標準客房的團隊價格由百元升至400元；三星級飯店由原來的200元漲到八九百元。嘉定新協通國際酒店平時以498元對外的團體價在9月份宣告無效，需180美元預訂標間。嘉定區其他幾家二三星級酒店的房費也從平時的350元至400元人民幣，上漲到1200元至1600元人民幣。

　　不僅如此，酒店的停車位也能讓各星級酒店收益不小。平日里收費低廉的停車位因為入住客人的特殊訂單可以叫高價錢而掙上一筆。而上海威斯汀大飯店的地面車位則更是接到了奔馳和寶馬車隊的兩張訂單，租下酒店的停車位為路演作準備。

　　浦東東方濱江大酒店宴會廳在F1期間舉行的F1中國大獎賽歡迎宴會，因為有舒馬赫的陪吃和喬丹的打鼓，從而標出8800美元一桌的星級高價，共計100桌的筵席亦能讓酒店入賬頗豐。

　　最為惹眼的利潤點當然是F1車隊的入住。雖說各車隊的選擇多半是依靠酒店的國際網絡，遵循于國外各站比賽喜好，非同小可的大筆入賬卻讓各五星級酒店在意非常。虹橋萬豪酒店的大量客房以每間330美金一晚的價格被某車隊包下。而上海四季酒店、上海希爾頓酒店、上海香格里拉酒店等多家五星級酒店也早已接到F1車隊的客房預訂單。F1比賽期間，雷諾車隊下榻嘉定希望花園大酒店，本田車隊則在嘉定賓館安營。雖然各車隊人數和要求不同會有價格差別，但短短半個月的時間里每個車隊仍能至少為酒店帶來40多萬美元的銷售收入。

　　面對熱鬧　審慎投資

　　上海市嘉定區安亭鎮政府。上海市人民政府國際汽車城建設領導小組綜合處辦公室內，王大勇主任指向窗外。不遠處的三星級新詞大酒店正準備投資興建，靠近賽車場的那個方向剛新開了一家五星級酒店，而窗前建筑幕墻下包圍的一幢尚未獲得規劃批準的酒店大樓，則已建至約20層樓高。

　　據預測，上海F1賽事的11萬觀眾中約有30%來自海外，3-6萬境外游客的龐大客流讓上海以及周邊地區的酒店業興奮莫名。

　　F1賽場所在的上海嘉定區原有15家賓館，F1賽場開始修建以來的兩年中，有12家賓館進行了徹底改造和整修，總投資4.5億元，此外還有規劃的多個星級賓館正在建設。

　　上海周邊的昆山也于今年新建和開業了多家3星級以上的酒店，由于和上海的酒店相比，昆山到賽車場的時間比上海市區到賽車場的時間還要短，其想要從F1上海站的客流中攫取相當市場的用意不言自明。

　　而距離上海僅2個小時車程，又有高速公路相連的周邊長三角城市酒店業也對接待F1車隊和觀眾興趣濃厚，蘇州、杭州等城市紛紛伺機而動，意圖共同分割未來的上海酒店業的龐大市場。剛忙完世界遺產大會的蘇州，不少的星級酒店打出了迎F1的旗號，其熱烈程度不亞于上海本地；而杭州酒店業也進入了搶奪F1商機的備戰期，國際假日大酒店、香格里拉、索菲特大酒店、西子賓館、西湖國賓館等均已進入申報五星級賓館程序。

　　F1期間熱鬧紛爭的上海酒店業利潤必然驚人，其銷售收入的同比增長也該是毫無疑問的，在復旦大學旅游學系講師吳本看來，具體的數字因為各種可能動因而無法預估，而在火爆利潤之后仍舊存在的市場隱憂，卻也使得這樣的估計預測毫無必要。從整個酒店業來說，對于F1這樣的國際賽事，由于客源大多是看重質量，但價格敏感度不太高的國際旅游團，受益的大多是少數知名四星級至五星級的酒店。而普通的二三星級飯店則會因為跟風漲價而讓原有的觀光散客望而卻步，盲目的投資升級卻又并不一定帶來服務質量和客源層次的相應提高，反而不一定能從中得利。

　　因此，即便是在滿眼金子的F1商潮中大謀其利，對于上海酒店業而言，謹慎的理性同樣必要。按照上海財經大學旅游管理系的何建民主任的看法，盡管位列世界三大體育賽事之一，但F1的發展趨勢是在逐年下滑，舉辦方時有虧損。“過去8年間的損失總和已經高達7450萬美元。現在F1在群眾基礎比較差的中國舉行，酒店業更要考慮風險的存在。”

　　地產，F1影響漸次浮現

　　面對已經具體化的商品房需求，F1在短時間內對安亭及嘉定的基礎設施建設和交通網絡的促進，將同時惠澤當地房產

　　文 | 杭曉琳

　　每畝地價322.86萬元，在上海市區土地成交價中，這不是個令人血脈賁張的數字。但若在距離上海市中心32公里的安亭，一個3年前土地協議批租每畝單價二三十萬的小鎮，322.86萬元，這個數字著實令人喜出望外。

　　從2002年初起，安亭鎮，乃至嘉定區房地產市場的升溫過程猶如溫水般波瀾不驚，直至2003年的下半年，市場熱度驟然加劇。

　　地價，間接惠澤

　　2004年9月初，安亭鎮維持著盛宴前最后的安寧。

　　有些從未間斷的激烈與不安只有個別人才感覺得到，比如上海國際汽車城世茂實業有限公司項目經理高新華。世茂實業由安亭鎮政府和國際汽車城共同組建，前者控股60%，后者控股40%。目前該公司正著力開發汽車城的俱樂部街區。那片總面積為16畝，每畝322.86萬元的地塊，就位于俱樂部街區內。公開招投標時，該地塊總價掛牌為2131萬，最終成交價為5165.76萬，整整翻了一倍。

　　參與該地塊競拍的共有3家企業，一家是臺資公司，另外兩家為上海本地企業：吉聯投資管理有限公司與永和房地產有限公司，最終拍得該地塊的是吉聯投資。高新華至今還認為，發生在5個月前的這場競拍，就是一場惡性競拍，“他們把整個安亭地區的地價炒高了。”

　　這是土地公開招投標后，安亭地區出現的最高地價。如果這個特例不能代表安亭地區地價的真實水平，那么，去年下半年至今，均價130萬每畝的統計數據應該可以作數。

　　專業房地產期刊在今年年中研究報告中，認為安亭老城區地價12%的漲幅基本在預料范圍內，排除高容積率的江橋地塊，嘉定地價基本呈現平穩態勢。但安亭乃至嘉定當地政府，似乎將本地區的地價升溫歸功于F1的從天而降，并時常在公開場合表達了這種感激之情。

　　在今年8月初舉行的“F1對嘉定影響”論壇上，嘉定區區長金建忠以四字評價F1的作用“無法估量”，并一再強調得利最大的莫過于房地產業，因為F1催化了嘉定周邊地區軌道交通網絡的建設。

　　這張網絡大致如下。

　　連接安亭和市區的快速干道有滬寧高速公路、曹安公路(312國道)、京滬鐵路。因安亭新鎮的建設，滬寧高速公路在安亭段新增設了上下匝道。京滬鐵路設有安亭站，公交線路主要通過曹安公路駛向市區。而目前開工已近3個月的嘉金高速公路、郊環線等快速干道，將構成安亭與周邊地區快捷的大交通。

　　這張交通規劃圖紙中，多數線路在F1若隱若現之前就已確定，但正如金建忠所表達，F1對建設這張網絡確有加速作用。

　　這張路網最大的副作用是推動安亭乃至嘉定地區的房地產增值。以安亭鎮汽車俱樂部為例，今年4月初的公開招投標中，用于建造安亭娛樂城的17畝地塊，成交價為202.85萬元/畝；用于建造上海汽車零部件全球采購中心的37畝地塊，成交價為186.33萬元/畝。

　　反觀2003年2-3月，嘉定區每畝熟地的價格約為80萬元左右，僅過了半年，嘉定滬宜路以外菊園新區的地價已經攀升到120萬元/畝左右，城中心地段更是有價無市。而目前，這一數據又再度變化，嘉定城中心土地價格已上升到約160萬元/畝，嘉定江橋的地價更是上漲到200萬元/畝左右。但僅僅在兩年前，上海沈記置業還曾以10萬元/畝的價格拿到嘉定的地塊。

　　商鋪 ，間接興旺

　　在安亭鎮政府的規劃中，吉聯投資拍得的16畝土地，將用于建造一幢名叫嘉正大廈的甲級寫字樓。根據周邊環境及市場整體水平，世茂實業估算其合理樓板價為800元/平方米，但競拍結束后，樓板價飆升為1400元/平方米。

　　盡管吉聯投資投以高價，卻不擔心利潤，因為安亭地區最緊缺的就是寫字樓。但是明顯超出預算的4382萬元土地投入，令吉聯投資也心有余而力不足。在世茂實業近期遞交安亭鎮政府和國際汽車城建設領導小組的形勢分析報告中，談及因嘉正大廈地價超出合理預算，吉聯投資有意延緩開工，但安亭鎮的預想是2006年9月1日前，該寫字樓能迎來第一批企業。故世茂實業建議給予吉聯投資一定的優惠政策。

　　如今，嘉正大廈的建造將如期在今年11月開工。但吉聯投資未必能得到預期回報，因為2006年底之前，安亭鎮將至少矗立起3幢甲級寫字樓：預計明年年底建成的世康大廈，預計2006年6月28日前建成的安亭經貿大廈，和最后建成的嘉正大廈。

　　國際汽車城建設領導小組辦公室的王大勇處長認為3幢寫字樓還不足以到飽和的狀態，因為安亭鎮未來的人流、物流和商流將是無法預測的。這其中部分因為F1而來，更有是因了國際汽車城功能的完善。建成后的全球汽車零部件集散采購中心，將每周舉行會展，這種商家云集的規模和頻率將極大地促進安亭和嘉定地區商務和服務業的發展，包括投資4億建造的汽車博物館。

　　但王大勇并不否認，F1的迅速到來，加快了安亭地區娛樂、休閑、服務業的整體發展速度，超出了汽車城其他產業效應的反饋速度。

　　最明顯的是商鋪價格的躍升。除了曹安公路，墨玉路是安亭鎮另外一條主干道，橫穿這個鎮區，聚集了鎮上所有大型企事業單位和商鋪。2003年，商鋪的售價基本不超過8000元/平方米。而安亭鎮新開辟的一條商業街，新源路，全長2.7公里，以商業娛樂功能為主，兩旁的商鋪售價最低為12000元/平方米。

　　樓市，有限促進

　　“F1對住宅房產的影響遠遠不及商業房產，普通人不可能為了F1特地買一套安亭鎮上的房子。”上海社科院房地產研究中心理事顧建發的觀點幾乎與國際汽車城置業有限公司營銷總監李鵬的觀點一致。

　　后者是國際汽車城內未來的核心居住區安亭新鎮的開發商。安亭新鎮曾是上海“一城九鎮”的重點規劃城鎮，如今是上海重點發展城鎮安亭—嘉定新城的重要組成部分。　　　　　　李鵬說安亭新鎮與F1的關系并不密切。前者于2001年7月正式啟動，開發新鎮的目的之一是為了給汽車城內的高級白領及管理人員提供配套服務，同時也針對市區及嘉定周邊地區的高收入人群。相較于市區的房價，均價6000元/平方米的價格并不高。但交通費用加上高昂的物業管理費，安亭新鎮的居住成本卻高于其他任何地區。

　　安亭老鎮的房價由2001年底的2000元/平方米攀升至如今的5000元/平方米，這組數據更具代表性。去年一年中，安亭地區房價上漲超過40個百分點，嘉定房價上漲超過20個百分點，當然，去年一年，上海整體房價的漲幅也超過了20%。

　　F1對住宅房產的影響或許要在未來會有所體現。建設安亭新鎮的同時，安亭老鎮的改造也在加緊步伐，3年的改造期，動遷1000戶居民，建設60萬平方米新型住宅。安亭地區當前共有7家房產公司開發的9個樓盤或工地分布在鎮區，在未來3年內，將提供160萬平方米左右的增量商品房。

　　軌道交通和基礎環境是刺激房產增值的重要因素，面對已經具體化的商品房需求，F1在短時間內對安亭及嘉定的基礎設施建設和交通網絡的促進，將同時惠澤當地房產。

　　但這種惠澤畢竟有限。顧建發堅持認為不能夸大F1對當地房產的增值作用。安亭本地的企業也更傾向于對國際汽車城的依賴。安亭地區商品房的需求主要來自于兩種消費主體：當地動拆遷戶和入駐汽車城的企業員工。

　　這兩種消費主體的需求無可避免地輻射到嘉定的其他地區，尤其是國際汽車城對高收入人群的積聚效應，成了眾多開發商眼中的商機。目前，嘉定區中心的格林春岸的均價已經達到每平方米8000元，而南翔鎮的格林春曉三期(聯排別墅)價格更是達到了每平方米9000元。　

　　世茂實業的高新華說，沒有汽車城就沒有現在的安亭和嘉定。國際汽車城的發展令嘉定作為長三角“2小時經濟圈”的圓心地位得以凸現。“2小時經濟圈”包括“2小時生活圈”、“2小時投資圈”、“2小時經濟圈”三大概念，也就是指嘉定將成為長江三角洲最發達的15個城市組成的城市圈圓心，以2小時車程為半徑，上海、江蘇的南京、無錫、常州、蘇州、南通、揚州、鎮江、泰州以及浙江的杭州、寧波、紹興、嘉興、湖州等城市全部囊括在內，這個圓內，總人口8000萬，國民生產總值占全國的15.6%。

　　國際汽車城建設領導小組的王大勇說，不能否認F1對安亭和國際汽車城的烘托作用，也不能忽略它對當地房地產市場的促進，但過去一年來當地房地產市場的加劇升溫，是因為國際汽車城全面建設，F1只是一個光鮮的表象，卻不能主導當地的房地產市場發展，也不能當作投資房產的重量級籌碼。

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