今年9月萬科掌門人郁亮在月度例會上喊話“活下去”。此前一年萬科小米意向合作建房失敗，此后3個月小米聯(lián)合華潤在北京昌平拿地。

　　這是第一次，被地產(chǎn)圈視為買方的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿了一塊住宅用地。

　　互聯(lián)網(wǎng)巨頭們已趁勢入局房地產(chǎn)，阿里、京東、蘇寧布局租賃市場，京東和小米又開啟自用地產(chǎn)模式。

　　這種熱情隱藏在房地產(chǎn)市場的寒意之下。恒大、萬科、碧桂園等龍頭房企忙著轉(zhuǎn)型“去房地產(chǎn)化”，中小房企則紛紛離場。房企拿地的態(tài)度從未如此謹慎，土地“流拍”潮再次來襲。

　　目前為止，連續(xù)三個月25家傳統(tǒng)的龍頭房企拿地金額低于千億元，四年來尚屬首次。據(jù)8號樓工作室統(tǒng)計，就在兩年前，他們僅用了5個月拿地金額就超過了2600億元。

　　小米涉足住宅用地 京東瘋狂拿地

　　2018年11月5日，作為互聯(lián)網(wǎng)科技公司的小米拿地在清冷的地產(chǎn)圈摩擦出了一絲熱度。

　　根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一宗公建混合住宅用地現(xiàn)場拍賣，最終被廣州小米通訊技術(shù)有限公司和北京潤置商業(yè)運營管理有限公司聯(lián)合體（華潤置地持股100%）以26.57億元的底價摘得，成交樓面地價為19356元/平方米。

　　這宗F2公建混合住宅用地地塊位置一般，但這是小米首次涉足住宅用地，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿地中十分罕見。在此之前，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拿的都是商業(yè)用地。

　　有分析認為，小米很大程度上是想要布局智能家居領(lǐng)域。

　　實際上，小米拿地意圖布局智能家居是有跡可循的。2013年至2015年，小米CEO雷軍一共5次在微博上喊話：“小米不做房地產(chǎn)。”

　　最近一次否認進軍房地產(chǎn)是在2015年2月。雷軍發(fā)微博公開表示，“小米一直強調(diào)專注核心業(yè)務(wù)，不考慮進入家裝或房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。”

　　不過，2014年雷軍旗下的順為資本以1億元投資長租公寓品牌“YOU+國際青年公寓”。2015年初，6000萬領(lǐng)投創(chuàng)業(yè)公司互聯(lián)網(wǎng)家裝平臺愛空間。雷軍當時發(fā)微博稱其“嘗試用小米模式改造家裝市場。”

　　2017年3月，據(jù)《經(jīng)濟觀察報》報道，小米和萬科進行合作建房的意向合作，后因小米員工購買無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本等原因，萬科與小米的合作才不了了之。

　　在房地產(chǎn)砸錢最多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是京東。

　　根據(jù)京東2016年財報披露，截至2016年底，京東已在全國15個城市拿下390萬平方米土地，合5850畝。據(jù)中國網(wǎng)統(tǒng)計，截至2017年8月，京東在全國超20個城市拿地或簽約土地超過10000畝。

　　2017年到2018年，樓市調(diào)控加碼沒有讓京東停止拿地，反而更甚從前。2017年初，京東以38.5億競得北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一宗商業(yè)用地。之后不到1個月，京東又看準了廣東東莞一宗54萬平米的地塊。在今年“618”電商大促前，京東以18.3億元的價格再次在亦莊拿地。

　　“京東主動拿地，與京東建立物流基地的態(tài)勢有關(guān)。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，京東、小米等自用地產(chǎn)開發(fā)模式，在降低成本的同時，也因獲得公眾的較大關(guān)注降低了營銷成本，尤其是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)結(jié)合智慧社區(qū)、智能家居等概念，未來將有較好的市場表現(xiàn)。

　　嚴躍進認為，在傳統(tǒng)開發(fā)商遭遇發(fā)展瓶頸之際，類似京東、小米等互聯(lián)網(wǎng)和房企合作，形成創(chuàng)新的開發(fā)和經(jīng)營模式將成為一種大趨勢。“可以預見的是，一旦小米將智能家居領(lǐng)域做到位，這種自用地產(chǎn)開發(fā)模式將有可能被復制。”

　　互聯(lián)網(wǎng)巨頭入局 中小房企離場

　　京東和小米是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中為數(shù)不多花真金白銀拿地的“實干派”。其他有實力的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在以不同姿勢入局，在房地產(chǎn)領(lǐng)域逆勢而上。

　　2017年8月，阿里巴巴在杭州建立全國首個智慧住房租賃平臺，率先布局租賃市場。

　　2個月后，京東成立房產(chǎn)事業(yè)部，宣布正式進軍房地產(chǎn)市場，京東商城App的房產(chǎn)類目上線。

　　緊接著，騰訊與深圳市政府聯(lián)手打造深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺“深圳智慧租房”，布局租賃市場。

　　今年8月，蘇寧高調(diào)推出“蘇寧有房”業(yè)務(wù)，入局二手房經(jīng)紀市場。

　　阿里、騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭雖然入局姿勢各有不同，但都有野心爭做房地產(chǎn)平臺的服務(wù)商。

　　比起這份熱情，房地產(chǎn)市場實際上有點悲涼。

　　“活下去。”2018年9月底，萬科掌門人郁亮在月度例會上喊話，悲觀氣氛在房地產(chǎn)市場彌散。前一年萬科與小米合作建房失敗，喊話三個月后小米成功拿下一塊住宅用地。

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年9月、10月、11月，連續(xù)三個月25家龍頭房企拿地金額低于千億元，近四年來尚屬首次。

　　8號樓工作室根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2年前的2016年前5個月25家龍頭企業(yè)拿地金額就超過了2600億。地王數(shù)量高達152宗，遠超2015年全年的95宗。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當時說，在拿地成本增加近一倍的情形下，這些房企瘋狂拿地猶如“賭命”。短短兩年，這種景象已不再。

　　房地產(chǎn)調(diào)控對信托基金監(jiān)管環(huán)境的收緊、棚改貨幣化的落潮，頭部房企忙于更名進行多元化轉(zhuǎn)型，中小房企的存活更為艱難。

　　據(jù)渤海證券研報指出，2018年以來已經(jīng)有多家中小型房企被并購。中天城投在2017年4月更名為中天金融后，同年8月宣告資產(chǎn)重組，今年3月最終斷定以246億元出售中天城投悉數(shù)股權(quán)，完全脫離原有地產(chǎn)事務(wù)。

　　2018年也是全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最多的一年，累計調(diào)控次數(shù)達400余次。在房地產(chǎn)市場的成交下行行情下，房企的資金鏈也面臨著巨大考驗。與此同時，銀行批貸環(huán)境對房企的審核資質(zhì)并沒有放寬松，這也使得2018年成了房企最缺錢的一年。

　　原因疊加，傳統(tǒng)房企拿地愈發(fā)謹慎。以北京為代表的一線城市平均溢價率下降明顯。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，北京成交的8宗純商服地塊平均溢價率只有5%，大部分地塊是底價成交，很少有開發(fā)商敢拿地。

　　盡管拿地的溢價率在降低，土地流拍的情況還是不能避免。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年前7個月，一線城市土地流標共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。不僅一線城市土地流標，2018年前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流標共796宗。

　　買方賣方聯(lián)合拿地 開啟互聯(lián)網(wǎng)自用地產(chǎn)模式

　　小米在北京昌平區(qū)拿下住宅用地的消息就在這個時候投進了房地產(chǎn)市場的冷水里，這被一些分析人士認為是房地產(chǎn)市場“變形”的轉(zhuǎn)折點。

　　小米聯(lián)合華潤拿的這宗地共建面積高達96090.4平方米，住宅部分僅41181.6平方米。對開發(fā)者來說利潤最大的住宅部分面積僅占30%，且該地塊的自持年限為20年，開發(fā)者資金回流速度也較慢，這在拿地條件中屬于比較苛刻的。

　　最值得關(guān)注的是此次的拿地模式為華潤聯(lián)合小米拿地。

　　為何互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)要聯(lián)合房企拿地？張大偉分析，在雙方的合作中，小米有大量的需求在其中，小米與華潤的合作可以降低購買商服項目的成本。而對于華潤來說，在房企資金鏈短缺的大背景下，聯(lián)合拿地能夠降低資金成本，增加開發(fā)住宅項目的利潤。

　　張大偉也指出，各家房企都想在激烈的競爭中生存，房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合拿地也逐漸成了市場主流。近兩年來，北京80%的土地是聯(lián)合體拿地，但這些合作拿地都是房企之間的合作。

　　“小米與華潤首次實現(xiàn)了買者和賣者的合作拿地。這種模式的核心競爭力是將商服土地銷售難的問題前置，合作雙方在獲得拿地的資金優(yōu)勢的同時，還不用再考慮銷售難題。”

　　嚴躍進表達了類似的觀點，“這是一種自用地產(chǎn)模式”，他說，“可以預見的是，一旦小米將智能家居領(lǐng)域做到位，這種自用地產(chǎn)開發(fā)模式將有可能被復制。”

　　嚴躍進表示，這種自用地產(chǎn)開發(fā)模式在其他行業(yè)的應(yīng)用十分普遍。一種情況是，企業(yè)將拿來的地塊用于工業(yè)用地或者產(chǎn)業(yè)用地；另一種情況是，企業(yè)拿地后用于蓋辦公樓。與這類傳統(tǒng)自用模式不同，小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的自用地產(chǎn)開發(fā)模式，會與開發(fā)商有戰(zhàn)略合作、進行概念層面上的布局。例如，小米或?qū)⒙?lián)合華潤打造全新的智慧社區(qū)，布局智能家居等概念。

　　8號樓工作室|出品  編輯|劉洋