深圳華僑城控股股份有限公司（以下簡稱華僑城）于2000年8月21日召開臨
時董事會，研究通過了公司兩個投資項目的決議。其中，一個重點的投資項目是公
司與深圳特區華僑城房地產開發公司（以下簡稱地產公司）將在華僑城城區內，共
同開發以意大利濱海小鎮作為概念設計基礎的主題住宅小區。該項目命名為“波菲
羅”，總建筑面積約40萬平方米，預計三年內分期完成，啟動資金為人民幣1億元，
股份公司和地產公司各出資5000萬。這標志著華僑城控股公司已開始涉足地產業，
同時也為公司增添新的利潤增長點。但華僑城介入房地產業是基于怎樣的考慮？此
項目的基本情況和收益前景怎樣？為此我們走訪了華僑城和地產公司，對公司及項
目進行了深入的調查和研究。 
　　華僑城投資的“波菲羅”項目是公司與地產公司強強聯合，將旅游與房地產結
合的一個創舉，實際上是華僑城旅游主業的延伸。當華僑城的旅游主業發展到較高
層次，做出品牌之后，很自然地就會引出一個問題，旅游景區的經營并不是封閉的，
它獨特的資源優勢將帶動景區周邊相關產業的發展，華僑城房地產業近年取得較好
的投資回報也正是得益于此。旅游景點的開發，主題公園的興建都極大了改善了城
區的自然和人文環境，使城區的房地產升值，而華僑城理所當然地有條件分享其中
的收益，因此，介入城區的房地產業也是必然。
　　“波菲羅”項目的建造同樣會受益于華僑城城區優美的自然人文景觀，而且賦
予其主題公園的設計構思，使得旅游與地產的結合不僅僅表現于兩個公司投資方面
的合作，而且深入到業務方面、設計方面，這是一個新的創舉，為該項目增加了新
的賣點，會給消費者耳目一新的感覺。因此“波菲羅”項目不但會取得較好的投資
效益，而且會取得良好的社會效益。
　　華僑城“波菲羅”項目基本情況介紹
　　一、項目的建造和投資計劃
　　華僑城“波菲羅”項目總投資13億元，華僑城控股公司和華僑城房地產公司雙
方各占50％的權益。項目占地面積29萬平方米，總建筑面積約40萬平方米、建筑容
積率1.5，總戶數約2500戶。建筑類型包括別墅、聯排別墅、多層住宅、 小高層住
宅、商業配套設施。另外，還有綠地3萬平方米、道路2萬平方米、水面與荔枝林面
積15萬平方米。
　　此項目分兩個建造工期，總工期為三年半。其中，第一期為一年半，工程建筑
面積為217280平方米，工程項目包括聯排別墅、多層住宅、30％小高層和商業配套
設施。投資額為38800萬元（不含地價），這里包括33800萬元的建安成本、期間的
營銷費用和管理費用估計為5000萬；第二期兩年，工程建筑面積為225220平方米，
項目工程包括別墅和70％小高層。如果一期工程銷售率達到30％左右，則可回收資
金約45000萬元，這樣二期工程的投資就可由一期工程的銷售收入支付， 實現滾動
發展。
　　二、“波菲羅”小區的特色 
　　1、“波菲羅”小區獨特的地理位置：
　　“波菲羅”主題房地產項目地處華僑城。華僑城位于深圳西部的深圳灣畔，是
一座集旅游景點、高尚住宅、高科技工業區為一體的“花園城市”。城區東西距深
圳火車站和蛇口碼頭約13公里，距深圳機場約25公里。東依深圳中心區；西連深圳
大學、虛擬大學園、高新技術開發區、華為、朗訊、IBM[微博] 長城等新興科技產業群；
南擁深圳灣、紅樹林；北靠連綿起伏的群山。城內基礎設施齊備，城外交通便捷，
可見“波菲羅”所處的地域優勢明顯。
　　而其周邊環境之優美，將其比做“皇家御花園”也不過份，其南向荔枝林、東
倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習場和僑城花園，環擁燕棲湖，真是令人心馳神
往的地方。這一在深圳乃至全國都少有的居住環境，將會為“波菲羅”帶來極高的
附加值和未來的升值潛力。
　　2、“波菲羅”設計的巧妙構思：
　　隨著物質生活水平的提高，文化生活的豐富，人們對家居生活的要求和標準也
經歷了從重戶型到重環境，從重環境到重文化的演變過程。本著“重環境、講文化”
的思想初衷，在醞釀該項目的過程中，集團和公司的領導多次赴歐美各地考察“采
風”，豐富感性認知。通過研究和比較，一個融合西方古代建筑特色和現代社區規
劃的“意大利海濱小鎮——PORTFOLIO”輪廓逐漸從模糊到清晰， 已了然浮現于眼
前。
　　公司聘請了歐美著名的設計師來規劃設計“波菲羅”， 在設計構思中運用了
NEW URBANISM的規劃思想，意義在為人們創造一個具有濃郁人文氣息及地中海異國
情調的社區，目的是通過“波菲羅”主題居住概念的規劃設計，使其成為華僑城主
體景觀的有機組成部分，成為一個具有濃厚文化內涵和濃郁異國情調的住宅小區。
而華僑城以完美的地域景觀、人文景觀而著稱。它別具一格的居住環境、景觀環境、
人文環境，將賦予了“波菲羅”豐富的歷史、文化內涵，同時通過居住主題的創造、
烘托來展現“波菲羅”的建筑風格，使主題旅游和主題住宅小區能夠融合與統一。
　　華僑城“波菲羅”項目收益預測
　　華僑城“波菲羅”項目的工期為三年半，而銷售資金回籠和銷售時間跨度帶有
不確定性，因此，在這里我們以所有的建筑單位都能在一定的時期內售出為前提計
算出銷售總收入，再扣減建造成本和各項稅費，算出總利潤。
　　一、銷售收入：
　　根據目前華僑城地區各類住宅的市場售價，考慮到“波菲羅”特殊的地理和人
文環境，我們初步對“波菲羅”各類型住宅每平方米的售價進行較為保守的估算，
具體如下：連排別墅10000元/平方米、多層住宅8000/平方米、小高層7000/平方米、
別墅12000元/平方米。從項目資料可知各類型住宅的建筑總面積，具體是：連排別
墅24000平方米、多層住宅84600平方米、小高層295600平方米、別墅18300平方米。
以下是項目收入表：
　　“波菲羅”銷售收入預測表（表一）
　　住宅類型          每平米售價（元）   建筑面積（平方米）   銷售收入（億元）
　　聯排別墅              10000              24000                 2.4
　　多層住宅               8000              84600                 6.8
　　小高層                 7000             295600                20.7
　　別墅                  12000              18300                 2.2
　　銷售總收入（億元）                        32.1               
　　二、建造成本和各項稅費
　　項目建造成本主要包括建安成本和地價。通過華僑城房地產公司的估算，各類
型住宅每平方米建造成本為：別墅，1500元/平方米；聯排別墅和多層住宅， 1300
元/平方米；小高層，1900元/平方米；商業配套設施，1400元/平方米。至于地價，
目前公司結轉商品房開發成本時，高層、低層住宅地價按1000元/平方米， 別墅按
3800元/平方米計提，以下是建造成本測算總表。
　　“波菲羅”建造成本測算表（表二）
　　建筑類型         建筑面積       單位建安成本      單位地價        建造總成本
　　                 （平方米）    （元/平方米）     （元/平方米）      （萬元）
　　別墅              18300            1500             3800           9700
　　聯排別墅          24000            1300             3800          12240
　　多層住宅          84600            1300             1000          19450
　　小高層住宅       295600            1900             1000          85720
　　商業配套設施      20000            1400                            2800
　　建造成本總計（億元）                                  13
　　另外，建造期間的費用按銷售收入的10％提取，而銷售稅金按銷售收入的 5.2
％計提，則期間費用為：32.1＊10％=3.21億；銷售稅金為：32.1＊5.2％=1.67億。
　　三、盈利預測
　　根據以上測算數據，“波菲羅”項目的銷售利潤= 銷售收入－建造成本－期間
費用－銷售稅金=14.22億元。
　　所得稅率按15％征收，因此，“波菲羅”的稅后利潤為12.08億元。
　　華僑城占整體投資收益的50％，即從該項目中華僑城控股股份公司能獲取6.04
億元的投資收益。
　　由于該項目的建造工期為三年半，而且，先竣工的工程會先行推出，這樣投資
回收期帶有不確定性。通過調查了解，華僑城房地產公司以往推出的樓盤都非常熱
銷，而“波菲羅”更是有無可比擬的優勢，所以，估計樓盤的銷售期與建造期基本
相當，資金的回收與工程的進度也基本相當。因此，我們依據工程的安排來測算銷
售的進度，從而，預測華僑城控股公司每年從該項目中獲取的投資收益。
　　“波菲羅”將于2000年下半年動工，因此，當年將不體現收益。根據工程進度
安排，一期將于2001年底至2002初完工，二期工程將于2003年底完工，通過估算，
我們認為2001年將售出一期建造工程的70％；2002年將售出一期建造工程剩余的30
％和二期工程的40％；2003年將售出二期工程的60％。該項目的投資收益相應也將
在2001年至2002年這三年間體現。根據表一、表二的數據測算如下表：
　　華僑城“波菲羅”項目投資收益測算表
　　年份                  2001年    2002年    2003年
　　銷售利潤（萬元）      48490     50712      43097
　　所得稅（萬元）         7274      7607       6465
　　稅后利潤（萬元）      41216     43105      36632
　　華僑城（0069）        20608     21553      18316
　　所得收益（萬元）
　　華僑城（0069）每股    0.553     0.578     0.492
　　新增收益（元）
　　注：每股新增收益是以華僑城（0069）8月21日配股除權后新的總股本37260萬
股來計算。
　　項目的投資風險
　　項目的投資風險包括經營風險、財務風險和市場風險。
　　從目前掌握的資料分析，華僑城集團極其下屬公司經營風格相當穩健，特別在
房地產項目經營方面，華僑城房地產公司有著豐富的開發和銷售經驗，以往推出的
樓盤都很成功，而且在該項目上馬之前，公司進行了深入的市場調研，對其可行性
作了反復科學的考證，因此，我們認為該項目投資風險比較小。
　　財務風險存在的可能性也比較小，因為，該項目都是出資方以自有資金投入，
沒有融資，而且華僑城房地產公司以往推出的樓盤都以現樓形式發售，可見該公司
的財務狀況非常好，現金也比較充裕。
　　該項目面臨的最主要的風險就是市場風險。雖然隨著經濟形勢的好轉，市場有
回暖跡象，但深圳商品房的空置率仍然比較高。本項目推出的建筑類型中小高層住
宅占了60％多的比重，將面臨著同類商品住宅的競爭，因此，上述不利因素會使該
項目面臨一定的市場風險。不過，考慮到“波菲羅”獨特的主題住宅概念，以及開
發商雄厚的實力、先進的經營理念、豐富的行業經驗等各種有利的因素，相信這些
風險都會被有效化解，并且，如果深圳房地產市場進一步回暖，則該項目的收益水
平還有較大的提升空間。
　　通過以上的分析測算，可以看出“波菲羅”項目將在未來三年內為華僑城帶來
極高的投資收益，這將是華僑城涉足房地產業，將旅游與地產結合的一次成功嘗試。
通過對華僑城和地產公司的實地調研，以及對華僑城中報的分析，我們強烈的感覺
到華僑城的經營者們具有超前的經營意識和獨特的戰略眼光。這將是華僑城經營持
續發展、業績穩步提升的有力保障。(深圳經濟特區證券公司 資訊部)

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