文/新浪港股（微信公眾號(hào)xlgg-sina）專欄作家 李明恩

　　在高門檻下未必會(huì)阻礙到公司發(fā)展之余，商管前景亦頗受資本市場(chǎng)的青睞。為股東爭(zhēng)取可觀的回報(bào)，寶龍商業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市以來(lái)累積升幅達(dá)到149%和89%；同時(shí)，母公司還可通過(guò)子公司的分拆上市從而獲得可觀的資本溢價(jià)，如此看來(lái)，公司和股東亦可實(shí)現(xiàn)共贏局面。

　　2021年的港股，除中概股是新風(fēng)景線外，物業(yè)股仍站在備受注目的資本市場(chǎng)風(fēng)口上。住建部等10部委年初發(fā)文規(guī)范住宅管理物管行業(yè)，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)企業(yè)延伸至養(yǎng)老、托幼、家政，健康，房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，為物業(yè)企業(yè)拓展不同業(yè)務(wù)開綠燈。據(jù)東方證券分析指，預(yù)計(jì)到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.7萬(wàn)億元，行業(yè)總規(guī)模將超2.5萬(wàn)億元。

　　如今正是房地產(chǎn)行業(yè)走進(jìn)存量的時(shí)代，眾多房企紛紛將旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)資本化，以提升自身資本實(shí)力來(lái)“拼規(guī)模”，從而搶占萬(wàn)億賽道上的優(yōu)越位置。在當(dāng)下30個(gè)交易日不到的日子里，已有5家物業(yè)公司遞交港股上市申請(qǐng)，占整體數(shù)量近三分一。物業(yè)公司蜂擁上市的事實(shí)反映著資本市場(chǎng)需求殷切。物業(yè)管理具輕資產(chǎn)和抗周期的屬性，收入穩(wěn)定和有可預(yù)測(cè)性的現(xiàn)金流，備受資金垂青。去年全球跌市彰顯其防守力，加之現(xiàn)時(shí)政策對(duì)住房消費(fèi)的支持下，社區(qū)增值服有望擴(kuò)張，毛利率有憧憬的空間，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理的熱度有望延續(xù)。

　　商管隊(duì)伍成形 雙引擎加速推進(jìn)

　　物管板塊越趨人強(qiáng)馬壯，縱觀港股現(xiàn)時(shí)有逾20家內(nèi)地物業(yè)公司，其分類越趨精細(xì)化，有走規(guī)模級(jí)別的，也有走商管路線的，值得關(guān)注的是，商管路線其去年的表現(xiàn)分外耀眼。自中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2021年促消費(fèi)擴(kuò)內(nèi)需的路徑后，市場(chǎng)預(yù)計(jì)2021年商品消費(fèi)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，我國(guó)有望成為世界商品消費(fèi)第一大國(guó)，具商業(yè)和住宅元素的物業(yè)公司猶如裝上雙引擎般獲得前進(jìn)的加速度。繼商管第一股寶龍商業(yè)（9909）、國(guó)企代表華潤(rùn)萬(wàn)象生活（1209）后，最新升級(jí)千億房企的中駿集團(tuán)（1966）亦已向港交所申請(qǐng)分拆從事商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)及住宅物業(yè)管理服務(wù)的中駿商管上市。

　　縱觀各間商管上市路徑和戰(zhàn)略布局，與一般物管有著與眾不同的地方，亦正因如此，大行紛紛給予這個(gè)物管細(xì)分行業(yè)較高的估值。

　　房企分拆上市一般以兩種形式進(jìn)行，介紹形式和公開發(fā)售。介紹形式中，上市需以實(shí)物方式，把分拆上市子公司股份派予股東，以符合上市有關(guān)公眾持股的規(guī)定。第二種即是公開發(fā)售，雖然股東未能獲得任何分派，但聯(lián)交所要求公司分拆業(yè)務(wù)上市時(shí)，向其股東提供保證，使他們能獲得新公司股份的權(quán)利，方式包括讓他們優(yōu)先申購(gòu)股份，即所謂 ”保證配額”。已上市的寶龍商業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象均選擇后者，向股東提供入場(chǎng)券，優(yōu)先申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)股份。

　　多樣化業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng) 母子企齊受惠

　　無(wú)可厚非，優(yōu)先申購(gòu)隱含相較實(shí)物分派有著更高門檻，入場(chǎng)申購(gòu)股東必然是看好商管的亮麗前景，愿意共同進(jìn)退，分享更具憧憬的成果。公開發(fā)售實(shí)有利于房企自身和物業(yè)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，房企通過(guò)分拆物管，使母公司與子公司在資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、注入及融資活動(dòng)更靈活，母公司可通過(guò)控股的形式繼續(xù)保持對(duì)子公司的控制權(quán)，子公司的投資風(fēng)險(xiǎn)得以分散。據(jù)wind數(shù)據(jù)，兩家商管大股東最新持股均逾70%，相較母企自身控股權(quán)持有更高比例。

　　另一方面，子公司將背靠具實(shí)力的母公司支持，融資渠道更易開通，在各自獨(dú)立的財(cái)務(wù)下，母子公司有望雙雙受惠。子公司公開發(fā)售所籌集的資金能夠投放更具前景、更多樣化的項(xiàng)目，按已經(jīng)上市的兩家商管為例，集資所得用在上下游產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略性投資，投資并升級(jí)信息技術(shù)系統(tǒng)和數(shù)字化運(yùn)營(yíng)管理，又或是戰(zhàn)略收購(gòu)其他同業(yè)等，這些都是新消費(fèi)浪潮中不可或缺的建設(shè)，有望實(shí)現(xiàn)更高增長(zhǎng)。在房企融資政策短期不會(huì)放松的狀態(tài)下，物業(yè)業(yè)務(wù)成長(zhǎng)能達(dá)到擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的作用，有助符合 “三條紅線” 監(jiān)管的要求。

　　在高門檻下未必會(huì)阻礙到公司發(fā)展之余，商管前景亦頗受資本市場(chǎng)的青睞。為股東爭(zhēng)取可觀的回報(bào)，寶龍商業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市以來(lái)累積升幅達(dá)到149%和89%；同時(shí)，母公司還可通過(guò)子公司的分拆上市從而獲得可觀的資本溢價(jià)，如此看來(lái)，公司和股東亦可實(shí)現(xiàn)共贏局面。

　　(本文作者介紹：國(guó)內(nèi)外多家金融機(jī)構(gòu)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，數(shù)家陸港財(cái)經(jīng)專欄作家。)