文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 唐建偉 夏丹

　　一、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回升，施工長期穩(wěn)增

　　1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.8萬億元，同比增長4.6%，增速比1-7月份提高1.2個百分點(diǎn)。8月單月開發(fā)投資同比增速達(dá)11.8%。

　　房地產(chǎn)投資在各類固定資產(chǎn)投資中“一枝獨(dú)秀”，得益于房屋施工投資的堅實(shí)支撐。縱觀千禧年以來施工面積累計增速從未“告負(fù)”，即便2015年起行業(yè)換檔調(diào)結(jié)構(gòu)，其增速還能始終保持個位數(shù)穩(wěn)定增長。今年1-8月份房屋施工面積達(dá)84億平方米，同比增長3.3%，增速比1-7月份提高0.3個百分點(diǎn)，再創(chuàng)年內(nèi)新高。房屋新開工面積和竣工面積降幅在本期也出現(xiàn)了收窄。

　　土地成交則受到融資收緊的直接影響。1-8月份，開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.2億平方米，同比下降2.4%；土地成交價款7088億元，增長11.2%。兩項(xiàng)增速較上月雙雙滑落，拿地結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了顯著調(diào)整，三線城市土地成交面積和價款累計增速從7月的21.2%、20.7%分別下滑至8月16.9%、14.4%。后續(xù)房企拿地行為可能進(jìn)一步受到約束，但土地款支付具有滯后性，年內(nèi)房地產(chǎn)投資受到的負(fù)面影響可能不明顯。

　　圖表1：房屋開施工情況增速（單位：%）

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，交銀金研中心

　　圖表2：100個大中城市土地成交面積累計增速（單位：%）

　　數(shù)據(jù)來源：WIND，交銀金研中心

　　二、到位資金全面恢復(fù)，龍頭房企融資前景樂觀

　　1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11.7萬億元，同比增長3.0%，增速比1-7月份提高2.2個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款1.8萬億元，增長4.0%；利用外資101億元，增長24.5%；自籌資金3.7萬億元，增長3.6%；定金及預(yù)收款3.9萬億元，增長1.2%；個人按揭貸款1.9萬億元，增長8.6%。在7月到位資金增速轉(zhuǎn)正的基礎(chǔ)上，8月增速進(jìn)一步回升，且各項(xiàng)資金來源全部正增，房企資金鏈已全面得到恢復(fù)。

　　新的房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則出爐，雖倒逼“踩線”房企短期做出調(diào)整，卻反而是高下立見的“試金石”。大型房企由于融資渠道多樣、暢通，可以較快作出調(diào)整優(yōu)化，消化政策收緊的負(fù)面影響；充足的土地儲備也能平滑后續(xù)拿地收縮的影響，多數(shù)房企現(xiàn)有土儲規(guī)模還能維持3-5年的持續(xù)開發(fā)，年內(nèi)供貨能力無憂。

　　近期險資再度“牽手”地產(chǎn)龍頭，是資本與資金的雙贏。9月9日，曾入股過保利地產(chǎn)的泰康以協(xié)議方式受讓陽光城13.53%的股份。今年以來銀保監(jiān)會對險資權(quán)益資產(chǎn)配置的監(jiān)管有所放松，險資將目光重新投向地產(chǎn)企業(yè)。險資與地產(chǎn)“牽手”有利于改善地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，獲得較低成本資金支持；也傳達(dá)出長線資金對地產(chǎn)龍頭的看好，滿足長期收益性和安全性要求。獲得戰(zhàn)略入股的房企一般需要作出中長期發(fā)展的業(yè)績承諾，對未來發(fā)展形成約束和激勵，往往能獲得更確定性的增長。

　　圖表3：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速（單位：%）

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，交銀金研中心

　　三、銷售額增速首次回正，成交基本完成修復(fù)

　　1-8月份，商品房銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點(diǎn)。商品房銷售額96943億元，增長1.6%，為年內(nèi)首次回正，1-7月份為下降2.1%。30個大中城市8月單月商品房成交面積增速繼續(xù)回溫至12.7%，創(chuàng)一年以來新高；其中一線城市貢獻(xiàn)較大，成交增速由7月的11.1%反彈至8月39.5%。TOP200房企8月份銷售同比強(qiáng)勁增長了21%。目前樓市成交已基本完成修復(fù)過程，銷售回暖將支撐后續(xù)房地產(chǎn)投資增速維持高位。但針對部分重點(diǎn)城市成交過熱的現(xiàn)象，還將持續(xù)引發(fā)局部調(diào)控政策升級。

　　圖表4：30個大中城市商品房成交面積增速（單位：%）

　　數(shù)據(jù)來源：WIND，交銀金研中心

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟(jì)學(xué)者)