導語：
新浪財經獨家對話保利地產董事長宋廣菊，探討保利養老地產如何在成本高、盈利難的行業困境中突出重圍，以及在限購限貸放松之下，房市應對之策及未來展望。
談及對保利具有戰略意義的養老地產，宋廣菊介紹了保利建立的微利盈利模式，她同時大膽建言政府對養老所免地價，對于單純養老社區，至少給予保障房地價待遇。
對于房地產的未來，宋廣菊認為高速增長的時代已經過去，將來加強“對人的服務”是行業方向。
她也透露保利地產今后將持“審慎樂觀”的拿地態度。對于最近房地產企業紛紛“獻媚”互聯網，宋廣菊稱，互聯網只是一種工具和平臺，不能替代房地產開發。
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王茜：您近日表示，保利地產將全產業鏈進入養老產業，打造由居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”的中國式養老模式，建立微利盈利模式。如何理解微利盈利？您覺得養老地產如何破解成本高，盈利難的問題？
宋廣菊：我們（保利養老地產項目）會建立一個運營機構，也就是服務管理機構，通過服務收費來維持微利�！昂挽鋾本褪沁@種模式，它目前有200位老人入住，今年已經實現了盈虧持平。我們的物業推進“助餐、助浴、助潔、助急、助醫”的“五助”定制服務，物業有組織的為社區的老人服務，收取費用來彌補成本。
現階段，站在商業地價的角度來講，（養老地產）肯定是虧本的。比如西山林語那塊地，按照現在的商業地價拍，三萬每平方米是要的。那我拿出兩萬的建面，就是六個億。再按照4000元每平方米的裝修費，就是8000萬元。這就接近七個億了。除此之外，還有運營、人工等成本。
王茜：那么，您覺得真正的出路在哪里？
宋廣菊：這就有賴于政府的支持，我們希望三到五年內國家政策能有所支持，一個土地政策，一個金融政策。
第一，我希望養老機構像幼兒園一樣，免地價。因為養老機構的建安、裝修以及設備投入非常大，比幼兒園的投入要大。國家對幼兒園可以免地價，為什么不能對老人 院免地價呢？應該是養老所要免地價，對于單純養老社區，至少要享受保障房的制度，（養老地產的）地價是國家有標準，不能舉牌把它舉起來。
如果地價能免的話，我做5到10個連鎖（項目），肯定就有利潤出來。如果是從商業地價去做，那我只能做產品的示范。
王茜：養老地產未來應該如何與資本運作相結合？
宋廣菊：養老地產將來一定要打入資本市場，要拿到低成本的資金�，F在銀行資金成本是非常高的，七、八個點，九、十個點（利率），（成本）是回不來的。要在資本 市場獲取低成本的資金，比如一、二點、二、三點（利率）的資金，才能真正地形成產業鏈條。如何打通資本市場？可以通過REITs上市，通過股權融資獲取低成本資金。
國內的商業地產、養老地產一直期待公開資本市場放開。相比IPO等其他融資方式，REITs更適合養老地產。
王茜：您如何看待當前的房地產行業大環境？
宋廣菊：如果研究國內過去幾十年的數據，你會發現，房地產的發展趨勢和貨幣發展趨勢、經濟趨勢是高度一致的。實體經濟增長從10%跌到7%的時候，地產也一定是按照這樣的趨勢在走。
站在今天的尺點上來看，中國經濟維持7%的增速，在中國列車放這么慢的時候，未來房地產保持高速增長的可能性變小了，但它一定是增長的，因為這個市場是發展的。我們發現，比照發達國家來看，中國的城鎮化建設還是屬于落后的。城鎮化的建設依附于人，作為地產企業，在城鎮化的推進過程中，加大對人的服務，包括相關行業的建設，就能獲得發展。所以，我對企業的未來持樂觀態度。
王茜：您如何看待近期不斷放開的限購，甚至是羞答答的放開限貸？
宋廣菊：國家之所以政策做些支持，是因為看到房地產和煤炭、鋼鐵等其他行業一樣，現在庫存量比較大。對此，房地產企業應該是視勢而為，不要盲目樂觀，不要盲目提價。還是要尊重事實，配合國家政策。
王茜：您曾表示，“十二”五期間，保利地產仍將自己定位成一個成長型企業，未來保持每年經營業績20%-30%的增長。大環境不復以往，您的信心來自于哪些方面？
宋廣菊：這是我在2011年的股東大會上說，花3-5年的時間再造一個保利地產。要實現這個目標，5年就需要每年20%的增速，3年要30%的增速。實際上，我們2011、2012和2013年的增速差不多都是30%，也就是提前再造了一個保利地產。我當年這么說，是因為我們預測了中國房地產市場的發展，并考慮到了公司本身的資源和戰略布局。
從保利地產本身來講，我們定位是一個專業化的企業。我個人認為，除了大環境對保利地產的整個增長趨勢造成影響以外，保利地產還是保持沿專業化道路繼續前進的趨勢，無論現在還是未來。保利地產堅信自己未來仍然會位于中國房地產行業的前列。
王茜：保利年初至今拿地趨于謹慎。上半年土地投資金額216億，占銷售金額的比例為33%，遠低于去年全年的45%。為什么會有這樣的變化？對未來土地市場，保利是怎樣的判斷？
宋廣菊：因為宏觀和微觀都不是很確定，所以（拿地）稍微謹慎點。未來，我個人覺得還是審慎樂觀。
王茜：隨著房地產行業增速放緩，包括萬達、萬科、恒大在內的許多房企在尋求多元化發展。未來保利地產是否有這方面的打算？例如是否會借養老地產進入醫療行業？
宋廣菊：恒大確實是轉身轉得比較猛的，其他幾家包括萬科在內現在都沒有實質性的轉身。如果恒大能成功的話，我認為，是非常好的一種嘗試。保利地產有所不同，我們的母公司保利集團本身是一家多元化的企業，除地產外，有貿易、民用爆破、文化、科技等各個業務領域。
而我們的定位是相關多元化，還是立足于主業地產， 對產業衍生領域，包括養老地產、建筑、裝修在內進行探索。養老地產方面，我們主要是整合醫療資源，而不是介入醫療行業。
王茜：您認為互聯網對房地產影響不大，反觀萬科，卻和互聯網打得火熱，跟阿里、騰訊都相繼高調宣布合作。您是否堅持以前的看法？
宋廣菊：我堅持我的觀點�；ヂ摼W只是一種工具和平臺，不能替代房地產開發。
策劃：曹磊
采訪、文字：王茜
欄目編輯：栗施路