導(dǎo)語：
羅氏家族是香港地產(chǎn)業(yè)的傳奇，父子兩代人竟然創(chuàng)立了五個大型地產(chǎn)集團，影響力僅略遜李嘉誠、鄭裕彤家族。建住宅的萬科銷量全球居首，而羅氏家族擁有的豪華酒店集團遍布世界。
在鷹君集團創(chuàng)始人羅鷹石過世后，三個兒子羅嘉瑞、羅旭瑞、羅康瑞，都分別成為香港地產(chǎn)界的重量級人物。羅康瑞代表作為上海新天地、羅旭瑞擁有富豪酒店集團、接下父親衣缽鷹君集團的羅嘉瑞，創(chuàng)造了造型獨特的香港旺角地標朗豪坊，拓展郎豪、朗廷兩大豪華酒店品牌。
幾十年的地產(chǎn)生涯，羅嘉瑞曾花15年時間將香港旺角這個出名的“紅燈區(qū)”改造成為香港最繁華的中高端商圈之一，原本的低級業(yè)態(tài)不得不被驅(qū)逐，全面帶旺了旺角的區(qū)域經(jīng)濟。
數(shù)十年的全球經(jīng)營經(jīng)驗，羅嘉瑞磨練了自己獨到的趨勢判斷力，他認定今天美國的機遇最豐富，而歐洲在量化寬松下樓市一定會上升。最令記者意外的是，對于香港政府和海外機構(gòu)都頻頻示警的香港樓市，他卻無比肯定地認為泡沫已經(jīng)消散，正在重新進入平穩(wěn)發(fā)展。
對于紛紛擾擾的“自由行”爭議，這位老實業(yè)家也有自己的看法。他反復(fù)觀察旗下香港酒店、商場的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)自由行對香港的貢獻并沒有下滑，部分高端珠寶消費的頹勢，大概只與內(nèi)地反腐相關(guān)。他還相信，香港政府對于研究“縮減自由行人數(shù)”只會說，不會做，“大家都是中國人，香港也是中國的一部份，怎么可以減少他們來？”他斷言，“這是多此一舉！”
羅嘉瑞說，鷹君現(xiàn)金充足，借貸差不多為全世界地產(chǎn)最低，未來有望借并購與全世界最大的酒店集團比肩。作為A股里沒有的頂級國際酒店標的，香港酒店租客率全世界最高帶來的強勁需求使得鷹君前景看好。
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彭琳：鷹君可以說是香港最老牌的地產(chǎn)集團，現(xiàn)在滬港通在即，鷹君也屬于第一批入選藍籌股。你覺得鷹君集團對內(nèi)地投資者來說，它的特別之處在那里？
羅嘉瑞：鷹君是我父親六十年前創(chuàng)立的，這個字號很老，是很穩(wěn)重的一個機構(gòu)。正因我們做事穩(wěn)重，借貸差不多是全世界地產(chǎn)最低的，現(xiàn)金很充足。我們總是現(xiàn)金多過借款，借錢很少，這樣有機會就可以大力發(fā)展。
我們過去多年來做了很多商業(yè)地產(chǎn)投資，比如中環(huán)花旗銀行大廈是我們擁有的。還有一個很有名的就是朗豪坊，是一個購物、酒店、大型的綜合項目，旗下冠君資金信托投資也是，租金收入很穩(wěn)定的，市場大變，賣不出樓也沒問題，我們還是繼續(xù)收租金。
同時鷹君這十多年來發(fā)展國際酒店網(wǎng)絡(luò)。朗廷品牌在全世界已很有名。我們中國人里頭，我看不是很多人可以將酒店品牌拓展到全世界。最近我在美國，甚至歐洲那一方面已經(jīng)開始收購，去擴大這個品牌。所以對內(nèi)地投資者來說，鷹君是香港公司里，少有的能走進國際化領(lǐng)域，去成為國際品牌的公司。
我們除了朗廷這個品牌外，還有朗豪是最高級、豪華的品牌。另外還有一個新品牌叫逸東，屬于精品酒店集團；我們在美國，英國、東南亞、澳大利亞，全部都有物業(yè)，投資酒店，有很大的一個酒店的品牌。
我想做到的就是將來可以跟美國那些最大型的酒店媲美，我們中國人可以也這么成功。
還有鷹君在香港，股票的價錢差不多二十八塊港幣。不過我們的凈資產(chǎn)都差不多過了八、九十塊，更試過一百塊，因為我們的流通量不是這么大，但是資產(chǎn)賣的價錢便宜很多。我也可以說，對投資者很重要的，就是在企業(yè)管治方面我們做的是香港行內(nèi)的模范。
彭琳：香港有五個大的地產(chǎn)財團都是羅氏家族這兩代人創(chuàng)立，大家各有擅長的方向，也沒有說都做同一類的地產(chǎn)。你覺得是什么能讓羅氏兄弟姐妹這樣和衷共濟，又各自能發(fā)展所長？
羅嘉瑞：這個就是我父親他的想法，就是他可能覺得每一個孩子都是有自己的想法，放在一齊就可能有一點問題。他很早就去鼓勵每一個人，你要自己去創(chuàng)業(yè)。不過創(chuàng)業(yè)之中，他很看重穩(wěn)定性、穩(wěn)重一點， 不能發(fā)展得太厲害、借錢太多。所以他也常常跟我們說，就是你們每一個人要有自己的創(chuàng)意、不停的創(chuàng)新、不停的找新的創(chuàng)意。父親總說不要靠我。不過當然父親對我們有一定的幫助。
彭琳：鷹君集團旗下諸多商業(yè)地產(chǎn)，包括酒店，商場。現(xiàn)在香港政府正討論縮減內(nèi)地游客自由行的規(guī)模，事實上大家也知道內(nèi)地游客消費開始有下跌的情況，對內(nèi)地游客來說香港可能吸引力沒有那么大了。您是怎樣看檢討自由行政策？是不是應(yīng)當縮減，還是用其他的方法吸引比如說高端的游客, 吸引更多不同層次的游客？
羅嘉瑞：這是一個很好的問題，我是很反對政府去減少內(nèi)地人來香港的，因為大家都是中國人，香港也是中國的一部份，怎么可以減少他們來？你說得對，應(yīng)當是開拓多一點香港旅游的設(shè)施，旅游的基建, 應(yīng)該去多做一點酒店，多一點旅游的地方，多一點方便，這是對香港的經(jīng)濟發(fā)展其實是很重要的。我認為不應(yīng)該減少自由行。
不過說真的，香港政府在說研討，我看他們就是說了不會做，其實自由行人數(shù)沒有減少，還有百份之十多的增長，每一個月比起去年跟整年來說有差不多13%到15%的增長，所以我看不會有這個問題。不過在消費的一方面，尤其是在鐘表、珠寶那方面就跌得很厲害，跌了差不多14%。我看可能跟國內(nèi)的反腐方面有一點關(guān)系。
不過其他的方面，比如我們一個很大、很有名的商場叫朗豪坊, 那邊還有15%的營業(yè)額的增長。我們賣的是中檔產(chǎn)品跟化妝品，內(nèi)地的人很喜歡去那里購買的，所以我看現(xiàn)在問題還不多。香港的政府在說需不需要減少自由行，我看是多此一舉的，不應(yīng)當是這樣, 應(yīng)該發(fā)展多一點設(shè)施。
彭琳：發(fā)展多一點設(shè)施，你覺得其實這個難度主要是卡在什么地方？
羅嘉瑞：我看酒店方面，應(yīng)該有多一點地區(qū)建酒店。但是，酒店的收入比普通物業(yè)比如寫字樓、住宅是慢一點。他們要賣地之前應(yīng)該要預(yù)留建一些給酒店，給一點好的地點去建酒店，因為游客如果住到新界的一些地方，太不方便了，所以應(yīng)該多一點。還有多一些地方讓旅游巴士去停泊，還有就是這些商場那一方面，購物的地方，想一點辦法，讓它方便一點。
彭琳：那你未來會考慮在香港建更多的酒店？
羅嘉瑞：我一直不停地在找地方，很多次也有下標，很遺憾就是沒有買到。好像之前海洋公園酒店，本來是選了我們，我們投的時候沒有別人投的，但后來又不知道說我們補地價不夠什么的，又給了另外的人。
彭琳：在你們的酒店方面，暫時還沒有看到游客有下滑的趨勢？
羅嘉瑞：不止我們的酒店，全香港來說，租客率跟這個房租都沒有下滑的跡象，我看酒店還是不夠的，因為香港的酒店去年差不多平均的租客率是90%，已經(jīng)是全世界最高。
彭琳：鷹君集團是香港最老牌的一個地產(chǎn)之一，但是之前已經(jīng)有差不多二十五年沒有在香港買住宅地皮，那今年五月底，鷹君又投資差不多二十四億的港幣，在大埔白石角那一頭買了一塊住宅的地。其實這次出手，是不是集團覺得現(xiàn)在香港的樓市有好轉(zhuǎn)的跡象？
羅嘉瑞：過去沒有投資住宅，也是因為過去二十多年我們在商業(yè)地產(chǎn)那一方面下了很多功夫，也跟在海外拓展酒店集團，沒有多余的錢放在香港的住宅開發(fā)有關(guān)。同時我覺得這十年香港也是有點泡沫，所以沒有用心去買。不過最近我覺得整個世界經(jīng)過金融海嘯，歐洲的問題都慢慢的解化了，慢慢的淡化了，香港這一方面我覺得也差不多開始朝穩(wěn)定的發(fā)展，所以現(xiàn)在去投資大埔這個白石角的地。不過我們買的地，價錢比2009年的上一塊，價錢便宜超過一半，他們買的時候是7500元每平方呎，我們買的3300元每平方呎。對我們來說，這個安全性是很重要的。
彭琳：香港樓市你看未來可能相對平穩(wěn)發(fā)展，但是我們知道雖然過去一年香港的住宅是樓市交易比較冷清，但是整個價格沒有一個明顯的下調(diào)，然后最近因為有很多海外資金進來，現(xiàn)在樓市又有上升的傾向。你覺得是不是存在一個泡沬風(fēng)險又在上升的情況了？
羅嘉瑞：其實價格比起兩三年前還是跌了，因為香港政府在買賣稅方面加得很厲害, 比如外國人買香港的樓宇是要給23.5%印花稅，這是很貴的，只不過地產(chǎn)商給了買家補貼，所以其實已經(jīng)跌了百份之20-30%。我們看到樓價跌了，但香港市民需求還是很重要，他們還是很想買自己的房子，現(xiàn)在香港其實有百份之五十的人都有自己的樓，他們還是想擁有。所以需求這么多，全世界的經(jīng)濟又開始穩(wěn)定了一點，我們就不怕去投資下去了。我看樓市應(yīng)該泡沬已經(jīng)慢慢的散了，沒有這么大的問題了。
我看下去，另外一個有問題的可能是美國，因為他們的經(jīng)濟會全面復(fù)蘇，是應(yīng)當不錯了，到他們的經(jīng)濟太好的時候，他們會加利息。因為我們香港利息是跟美國的利息是聯(lián)系在一齊的，所以他們加利息如果加的太厲害的，就會影響香港樓宇的價錢，可能再往下跌。不過我看現(xiàn)在美聯(lián)儲他們也是很小心的處事， 應(yīng)該不會加得太厲害，所以我覺得香港已經(jīng)到了應(yīng)該可以一個再投資住宅的時機。
彭琳：鷹君在內(nèi)地也展開了這一方面投資，但現(xiàn)在內(nèi)地樓市有一些動蕩，也有很多政策限制。你們怎么看在內(nèi)地，像在大連、上海最近的一些不同的投資，以及會不會考慮跟內(nèi)地的同行展開合作？
羅嘉瑞：我們很多好朋友，還有內(nèi)地的地產(chǎn)商，做法是跟我們不同的。我將來不排除很多地方可以大家合作。比如東方資產(chǎn)跟我們成立了一個基金，我們在美國方面去買地，去發(fā)展地產(chǎn)。兩方面大家都互補不足，用各自優(yōu)點一齊去發(fā)展。
現(xiàn)在地產(chǎn)在內(nèi)地大家都知道有一點問題，不過我看的是長遠一點，我看的中國將來的發(fā)展是很好的。因為中國的經(jīng)濟我看在五年之內(nèi)，是全世界第一。現(xiàn)在已經(jīng)很接近美國了，而我們近期的增長率是比它們快兩三倍的。
彭琳：但最近其實大家都在討論內(nèi)地的地產(chǎn)的價格開始有一些下跌、松動的一個情況。這個你覺得對你們有沒有影響呢？
羅嘉瑞：我們大連的項目，賣出去是慢了一點。不過說真的，那個地點是全大連最漂亮最大的，沒有什么問題。我覺得最重要的是買到好的地點，我看長遠中國地產(chǎn)是很好的。不過當然你做什么地產(chǎn)都是有這個經(jīng)濟循環(huán)的，現(xiàn)在是可能需要調(diào)整一下，但長遠是你買的地好也是沒問題的。因為我們不是炒賣的， 我們是用實業(yè)的心態(tài)去投資的。這就是看長遠一點，我們是完全沒有問題。
彭琳：你剛剛提到跟東方資產(chǎn)管理公司一起作了一些投資美國商業(yè)、寫字樓方面，然后也收購紐約的一些酒店務(wù)業(yè)。現(xiàn)在大家覺得美國可能經(jīng)濟還有一點不穩(wěn)定性，現(xiàn)在美聯(lián)儲也將討論加息。為什么現(xiàn)在開始加大投資美國的市場呢？
羅嘉瑞：經(jīng)過金融海嘯之后2008年到現(xiàn)在，我看到美國的經(jīng)濟復(fù)蘇是全世界最高的，它的地產(chǎn)也隨著全面復(fù)蘇了，大城市像紐約、三藩市已經(jīng)很厲害，其它地方都也開始了。它們剛在開始復(fù)蘇，所以我還看不到泡沬，我覺得現(xiàn)在全世界最好的投資是美國了。它的住宅已經(jīng)復(fù)蘇，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)跟著復(fù)蘇，所以我們跟東方資產(chǎn)去進軍商業(yè)地產(chǎn)去發(fā)展。
彭琳：最近不少開發(fā)商也在紐約會買一些地皮，或者是直接買下整棟物業(yè)，我相信你也看到了他們這一方面的舉動。你覺得內(nèi)地的開發(fā)商在拓展美國市場中，有沒有他們的優(yōu)勢，或者你未來會不會也考慮跟他們有合作拓展的機會？
羅嘉瑞：他們（內(nèi)地開發(fā)商）可能在以前內(nèi)地發(fā)展地產(chǎn)容易賺錢，就覺得在外國（發(fā)展地產(chǎn)）是一樣。其實是不一樣的，要很小心的。我跟東方資產(chǎn)合作就是對方要比較清楚美國地方的政策，當?shù)貤l例稅務(wù)是跟中國、跟我們香港有很大分別的。
比如稅的方面是很貴的，在美國稅很高，它們每一個地方在城市里頭要批準建什么是很嚴謹?shù)模袝r候是不容易的，公司買地的時候，跟開發(fā)時的用途可能會不一樣，他們買的時候就要小心！這是有很多條例的。他們是經(jīng)過一個（過程），每一個地區(qū)、城市里都有一幫人去決定。他們的規(guī)劃可以一點一點改的，每年都改一次，下一次會有另外一幫人去決定。他們?nèi)绻幌矚g這一間公司，他們就可以否決，那么你買了地就會出現(xiàn)問題了，這些我們做了很多年都知道。
所以可能他們（內(nèi)地開發(fā)商）最好買現(xiàn)成的。現(xiàn)成的就沒有這個問題。最好是多作比較，有時候我覺得他們（內(nèi)地開發(fā)商）買的貴了一點。最重要的還是找熟悉的人一齊合作。
彭琳：對，我們看到內(nèi)地企業(yè)這幾年是大力的走出去了，到國際上發(fā)展、投資，但是也是交的學(xué)費也是比較多的。
羅嘉瑞：我們要吸取歷史的教訓(xùn)，就是一九八幾年日本人大力進軍美國的地產(chǎn)買了地，到現(xiàn)在他們還是回不了本，很大問題，很多都根本破產(chǎn)了。
彭琳：那歐洲那邊我看你們也有投資，歐洲的市場怎么看呢？
羅嘉瑞：我看他們這個量化寬松方面，歐洲一定會進一步實施。貨幣供應(yīng)增加的時候，地產(chǎn)在英國就會升起來了。你看到現(xiàn)在香港，在美國的量寬，中國的貨幣供應(yīng)多的時候，地產(chǎn)就升起來。可能它的回報還不是這么好，情況還是不這么好。不過我看，如果歐洲下去沒有大危機，（地產(chǎn)）都應(yīng)當是不會跌下去，如果美國復(fù)蘇真的是很好，也會幫歐洲復(fù)蘇。
我們現(xiàn)在看的，主要是美國幾個大的城市，他們回報還不高，不過是很穩(wěn)定的。我還在看意大利，在大的城市，好像在西班牙，我看巴塞羅那應(yīng)當是不錯。它是一個是很國際化的城市。
英國方面樓市我覺得也開始很高了，不過英國是全世界最國際化的，所有的熱錢都走到那邊。俄羅斯的錢、中東的錢、印度的錢、馬來西亞的錢、東南亞的錢，全部都在那邊。英國將來是全世界我看最國際化的國家，倫敦就是最國際化的城市了。所以它的地產(chǎn)是高了很多，不過如果熟悉這地方的，還是可以投資的，只是住宅的價錢升的太厲害了。
彭琳：就還是只考慮商業(yè)地產(chǎn)？
羅嘉瑞：現(xiàn)在還可以，酒店、商業(yè)的樓宇還會升得很厲害。不過也是比較高了。
采訪：彭琳
策劃：曹磊
欄目編輯：栗施路
欄目編輯：翁曉瑩