意見領袖 | 連平

　　當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整時期。自2020年下半年至今，房地產(chǎn)市場下行周期已經(jīng)歷了四年之久，房地產(chǎn)投資負增長持續(xù)時間超過兩年，房企風險此起彼伏。房地產(chǎn)市場持續(xù)下行不僅拖累投資、消費和物價，也影響居民就業(yè)和收入、財富積累、投資置業(yè)以及預期和信心。下半年房地產(chǎn)市場仍將處在深度調(diào)整過程之中，對中國經(jīng)濟進一步產(chǎn)生負面影響。當前有必要突破常規(guī)思維模式，在短期內(nèi)以更大力度的針對性舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及其預期，避免房地產(chǎn)行業(yè)及其相關領域滑入系統(tǒng)性風險過程。

　　1、房地產(chǎn)市場延續(xù)下行態(tài)勢

　　盡管自2023年以來住房支持政策頻繁落地，2024年上半年房地產(chǎn)市場仍然繼續(xù)下行。住房需求釋放節(jié)奏依舊緩慢，住宅期房銷售同比下跌約三分之一，個人按揭貸款同比減少約四成，房企預收款和商品銷售面積延續(xù)兩位數(shù)以上的跌幅，二手房價格降幅創(chuàng)歷史新低。全國商品房住宅庫銷比處于6左右的高位，絕大部分城市住宅去化周期超過2年。地方加快落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，并根據(jù)當?shù)卮媪糠慨a(chǎn)庫銷比，創(chuàng)新增設房產(chǎn)收儲計劃。但受制于房企信用風險的不斷積累，商業(yè)銀行及其他金融機構對房企實際住房金融支出力度減弱；房企表外融資余額下降，房企整體資金來源下降逾兩成。土地市場進一步收縮，個別城市土拍交易改善不足以帶動整體市場情緒，土地成交規(guī)模降至2017年水平。因資金供給不足及預期下降，房地產(chǎn)工程建設全面放緩，年化施工面積下跌超過10%，跌幅為史上最大，新開工和竣工面積跌幅也在兩成左右。受此影響，2024年上半年房地產(chǎn)投資累計同比-10%左右，房地產(chǎn)年化投資規(guī)模較2019年底累計下降兩成，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍對投資前景持謹慎態(tài)度。

　　2、房地產(chǎn)政策全面見效尚需時日

　　2024年二季度以來，國內(nèi)房地產(chǎn)支持政策從中央到地方頻頻推出。短期來看，政策出臺后的實際效果與十年前不可同日而語，也與此前市場預期的、在較短時間內(nèi)觸底企穩(wěn)的狀態(tài)存在明顯差距。4月中央政治局會議提出要在堅持防范化解房地產(chǎn)風險、持續(xù)做好保交樓工作的同時，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。此后一批二、三線城市取消了住房限制性政策、推出住房“以舊換新”活動。5月，央行宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，下調(diào)首套和二套房最低首付比例至不低于15%和不低于25%，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限。然而，新政施策以來，全國房地產(chǎn)住宅市場并未出現(xiàn)明顯反彈，各地樓盤大都呈現(xiàn)看盤居多，但進行實質(zhì)性房產(chǎn)交易的群體較少，“旺季不旺”的狀況在全國普遍存在。鑒于當前市場對房價的預期偏空，一些有利于房產(chǎn)交易便利化的政策增加了房產(chǎn)市場的住房供給，短期對房價起到了“降價”的作用。而部分上市房企則在證監(jiān)會新規(guī)下可能面臨退市風險，已經(jīng)發(fā)生過“暴雷”的房企仍有不斷負面新聞出現(xiàn)，年內(nèi)法院新增判定被執(zhí)行金額接近千億。購房者對本就經(jīng)營困難的房地產(chǎn)開發(fā)商增添了更多擔憂情緒，選擇觀望也就不足為奇了。因此，政策“組合拳”在短期內(nèi)似乎依然難以激發(fā)購房需求。

　　從中長期視角來看，當前我國房地產(chǎn)市場正處于結構調(diào)整階段，房地產(chǎn)市場供需結構發(fā)生了很大的變化，居民部門購買力與預期收入遠不及過去“地產(chǎn)黃金時代”。人口亦已開始負增長，新增購房需求減弱。城鎮(zhèn)化發(fā)展正從過往全面快速發(fā)展的階，段逐步轉(zhuǎn)向更為聚焦于城市群、都市圈的發(fā)展階段，曾經(jīng)經(jīng)歷過“井噴”行情的大部分三四線城市，因長期積累的購房需求已基本釋放，難以成為拉動住房市場的主要“生力軍”。近年來，城鎮(zhèn)居民收入增速放緩至5%左右，金融及銀行理財產(chǎn)品收益率普遍在2%-3%的水平；有的行業(yè)開始大面積降薪、甚至于追繳過去獲得的高薪；購房者對房價的預期以看平和下跌為主，居民部門綜合收入增長預期弱化對買房的信心產(chǎn)生負面影響。而受制于資金供給問題，房企經(jīng)營能力面臨巨大考驗，購房者對于房企樓盤建造質(zhì)量以及樓宇交付的擔憂情緒不斷增加，購房者的買房行為相較于過去而言更為理性和謹慎。盡管二季度以來，少數(shù)城市因政策松動二手房出現(xiàn)過短暫的成交小高潮，房地產(chǎn)政策全面和明顯顯效恐怕仍需要時間和耐心。

　　3、房企風險持續(xù)拖累宏觀經(jīng)濟

　　房地產(chǎn)市場持續(xù)大幅下行是有效需求不足的集中表現(xiàn)。房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟運行的效應在一系列領域體現(xiàn)出來。當前房地產(chǎn)投資負增長超過10%，拖累投資增速至4%左右，而基建投資5.7%，制造業(yè)投資高達9.6%。房地產(chǎn)市場下行拖累消費增長，直接影響相關行業(yè)5-6個，尤其是耐用消費品，間接影響10多個行業(yè)。在房地產(chǎn)下行壓力下，內(nèi)需偏弱使物價承壓；CPI增長在0-1%間徘徊，PPI仍為負值。困難房企大批裁員或險性失業(yè)，導致就業(yè)疲弱，居民收入不增甚至下降。與房地產(chǎn)相關的信貸需求疲弱，直接導致開發(fā)貸少增，在總信貸中占比大幅下降，而按揭貸款則大量少增。房企流動性缺乏，生產(chǎn)經(jīng)營活動大幅收縮，近期拖累M1大幅走低為負值。房企經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，局部爆雷，增加股票市場調(diào)整壓力，同時推動理財市場風險偏好下降，居民財富縮水，進一步抑制內(nèi)需增長。

　　當前，房企經(jīng)營、融資和風險狀況需要引起高度重視。一是房企經(jīng)營性收入持續(xù)大幅下滑。2024年1-5月，全國前100房企銷售額同比下降四成以上，部分房企銷售額呈現(xiàn)“斷崖式”下滑態(tài)勢，年化銷售能力已回到2015年甚至更早時期。二是開發(fā)商流動性風險進一步上升。上市房企速動比率大部分在0.5甚至更低的水平，現(xiàn)金短債比不到1的企業(yè)占比超過四成。三是房地產(chǎn)業(yè)不良貸款規(guī)模持續(xù)增加。2023年底，六大國有銀行和十余家股份制商業(yè)銀行財報顯示，房企不良貸款規(guī)模合計達到2954億元，占到所有不良貸款規(guī)模的22%，房企貸款不良率升至4.5%，關鍵指標均為歷史最差水平。

　　上半年房地產(chǎn)投資下行，與之相關的上下游產(chǎn)業(yè)鏈一并受到負面影響，對GDP、固定資產(chǎn)投資和消費產(chǎn)生不同程度的拖累。截至2024年上半年末，按照12個月連續(xù)值年化計算，房地產(chǎn)投資對名義GDP的貢獻率下降39%，拖累名義GDP增速1.5個百分點，自2022年二季度末以來連續(xù)第9個季度對經(jīng)濟增速形成拖累。其中，房地產(chǎn)投資拖累固定資產(chǎn)投資增速4個百分點，拖累社會消費品零售總額增速4.7個百分點，房地產(chǎn)業(yè)是當前國內(nèi)經(jīng)濟面臨的最大的負面因素，是有效需求不足的主要來源。

　　與此同時，地方財政和民營經(jīng)濟也不可避免的受到牽連。預計2024年上半年國有土地出讓收入為1.6萬億元，同比下降15%；土地出讓收入的持續(xù)下降，地方政府性基金收入同步減少，導致地方政府項目可供抵押融資的資產(chǎn)愈發(fā)稀缺，地方政府發(fā)債融資難度增加。截至6月中旬，年內(nèi)累計發(fā)行地方政府債2.92萬億元，同比下降三成左右。房地產(chǎn)投資下行導致民企投資信心受挫。2024年上半年，全國民間投資增速徘徊在零附近，主因房地產(chǎn)投資下滑較快。2024年1-5月，全國銷售前30房企中拿地企業(yè)主要集中在央企和國企，重點城市的地塊也基本由這部分企業(yè)競拍成功，民營房企投資意愿和能力持續(xù)下降。

　　4、下半年房地產(chǎn)市場仍將處于調(diào)整階段

　　高頻數(shù)據(jù)顯示，截至6月下旬，30個大中城市年化商品房成交面積降至1.095萬平方米，繼續(xù)創(chuàng)下2011年有統(tǒng)計以來最低水平，同比下跌27.2%。通常，因基數(shù)因素和政策推動的效應，下半年房地產(chǎn)銷售跌幅可能邊際改善，但供給側(cè)房企經(jīng)營問題能否有效緩和則是關鍵。預計全年房地產(chǎn)銷售面積跌幅在10%-15%之間。下半年，房企預收款和個人按揭貸款將跟隨銷售下降而進一步減少，而債券融資發(fā)行和存量持續(xù)走低。地方收儲對房企流動性支持力度較為有限，開發(fā)貸跟隨新開工下跌而放緩。目前房企年化自有資金收入已經(jīng)降至2013年三季度末水平并可能持續(xù)降低。

　　在資金供給能力下降的同時，房地產(chǎn)工程建設將放緩，施工面積下跌趨勢可能難以改變。因新開工面積快速收縮，全年施工面積可能同比下降12%左右。同樣因為房企流動性困難，土地市場整體成交面積增速持續(xù)下滑，但供給在5月似乎有所企穩(wěn)。上海取消土拍溢價限制，一線土拍情況略有好轉(zhuǎn)，部分二線城市土地供應增加。大部分弱二線和三線城市土地市場加快收縮速度。在未能看到明確的房企流動性風險改善的背景下，投資將延續(xù)下行態(tài)勢，目前處于2017年5月前后水平。下半年“三大工程”資金可能會逐步到位，但并不確定具體投資規(guī)模是否能夠全面下達。按照當前房企現(xiàn)金流及土拍投資能力，預計全年房地產(chǎn)投資跌幅在10%-12%左右。

　　在支持政策密集發(fā)布之后，大城市樓市似乎顯露企穩(wěn)跡象。在“5·17”新政降低首付比例及貸款利率后時隔一個月——6月下旬，一線城市房地產(chǎn)市場交易活躍度明顯上升。6月北京二手房網(wǎng)簽量接近1.5萬套，深圳二手住宅備案創(chuàng)三年新高；上海一手房和二手房網(wǎng)簽量分別突破1.4萬套和2.6萬套，且市中心多個高端項目開盤即售罄，二手房成交環(huán)比增加41.1%，同比增長102.8%。在全國大部分地區(qū)樓市低迷之際，一線城市銷售的轉(zhuǎn)暖表明大城市依舊具有較強的剛需和改善型需求，只要購房政策支持力度足夠，大城市居民仍然會不吝解囊。大城市二手房市場的回暖有助于改善房地產(chǎn)市場持續(xù)存在的低迷氛圍，提振市場信心，推動市場需求進一步釋放。不過，過去三年，在住房支持政策推動下，房產(chǎn)銷售階段性反彈屢有發(fā)生，但持續(xù)性欠缺。大城市二手房市場頻繁出現(xiàn)成交活躍的狀況，往往是市場發(fā)生變化的前兆。下半年，大城市樓市能否延續(xù)回暖狀態(tài)需要多方面配套政策持續(xù)加碼和市場信心的維系，還取決于宏觀經(jīng)濟和資本市場運行態(tài)勢能否出現(xiàn)整體性的好轉(zhuǎn)。迄今為止，已出臺政策的力度尚未真正達到扭轉(zhuǎn)房企資金偏緊和風險偏高以及可以有效刺激需求的程度。如果政策進一步針對性地加碼，下半年房地產(chǎn)市場就有可能獲得企穩(wěn)機會。

　　5、建議出臺更有力度的針對性支持政策

　　房地產(chǎn)市場的持續(xù)深度下行對投資、消費、物價、金融、收入、就業(yè)等各方面帶來深刻影響，并且還在進一步產(chǎn)生更加持續(xù)和深入的負面效應，在相當大的程度上抵消了積極宏觀政策的效應。尤其是隨著存量房價的大幅下跌，上百萬億元的住房存量市值可能正在消散，居民負財富效應正在顯現(xiàn)；部分城市二手房按揭貸款正在被擊穿（房價下跌超過首付），巨大的市場風險正在累積。本輪市場調(diào)整可能是對數(shù)十年來房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱的大級別調(diào)整，其負面效應不可小覷。矯枉通常需要過正。為企穩(wěn)房地產(chǎn)市場，防止系統(tǒng)性風險暴露，建議采取更有力度的針對性政策舉措。

　　建議一：取消全國范圍內(nèi)限制性購房政策。對于庫存高企的城市，建議進一步松綁其購房門檻；其中，一線和核心二線城市進一步放松或逐步取消市區(qū)內(nèi)限制性購房措施，擴大或取消二手房交易參考價幅度，以釋放剛性和改善性住房需求。

　　建議二：大幅度降低購房貸款利率。考慮到當前中國中性利率水平偏低，現(xiàn)有房貸利率盡管通過連續(xù)下調(diào)已經(jīng)降至歷史最低水平，但與中性利率相比仍然偏高；2015年房貸利率顯著低于中性利率，從而具有明顯的刺激效果。為有效激活居民購房需求，建議大幅下調(diào)首套房個人房貸基準利率1-1.5個百分點，對現(xiàn)階段購房的居民給予明顯的利率優(yōu)惠。為不增加銀行負擔，建議安排住房支持再貸款規(guī)模1萬億元，利率水平在1.75%左右，期限為1年，到期后不再續(xù)作。降低利率僅在這1萬億額度內(nèi)，不涉及存量房貸。再貸款投放的主要目標是首度房貸申請者（包括剛需和改善型需求），商業(yè)銀行結合自身特點按需向央行申請個人住房再貸款規(guī)模；通過大幅度降低購房借貸成本，釋放和刺激購房需求。經(jīng)測算，假設1萬億住房再貸款規(guī)模全部投放完畢，新增個人按揭貸款將大幅釋放購房需求，對社會消費品零售總額拉動增加約2個百分點，進而有效提振內(nèi)需。

　　建議三：增加財稅政策支持力度。放松現(xiàn)有社保或公積金繳納年限規(guī)則。下調(diào)契稅稅率，適度減免保障性租賃住房稅費要求。階段性調(diào)降個人購房增值稅和所得稅稅率。研究實施個人按揭貸款利率納入抵扣個人所得稅政策。

　　建議四：設立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。為在短期內(nèi)緩解市場風險，改善預期，企穩(wěn)市場，從中長期支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康運行，建議設立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。對全國大型和地方重點房企總部進行債務特別處理計劃，以增強市場信心，首期到位資金規(guī)模可達萬億。以中央財政出資作為基金初始資本金，規(guī)模大約在2000億元左右，可以分兩批到位；其余可由政策性銀行、大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、保險公司、資產(chǎn)管理公司、民間資本等投資參股。

　　建議五：推動有需求的城市加快步伐增加供給。考慮到一線和重點二線城市有需求，同時現(xiàn)房庫存不足，應鼓勵地方政府采取積極的支持政策，鼓勵房企加快工程進度和加大力度推盤。一方面活躍交易，使房企增收；另一方面可驅(qū)散市場戾氣，改善市場預期；還有助于平衡供求關系，避免主要大城市房價過度上漲。

　　建議六：綜合施策，對癥下藥，以更大力度處置房企風險。監(jiān)管部門加強督導金融機構滿足房企合理融資需求，保障房企信貸流動性支持力度。鑒于目前拖累房地產(chǎn)銷售的主要因素來自于期房。建議增加保交樓相關專項貸款投放規(guī)模到5000億元以上。適度提高房企不良貸款容忍度，提高房企商業(yè)銀行開發(fā)貸款占比。擴大債券發(fā)行規(guī)模，允許部分債券可以用來償債。探索公募房地產(chǎn)REITs，加快不動產(chǎn)REITS審批發(fā)行速度。

　　來源： 首席經(jīng)濟學家論壇

　　(本文作者介紹：廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長、中國首席論壇理事長、華東師范大學經(jīng)濟管理學部名譽主任)