意見領袖丨管清友

　　國家統計局5月31日發布的數據顯示，5月份，制造業采購經理指數（PMI）、非制造業商務活動指數和綜合PMI產出指數分別為48.8%、54.5%和52.9%，低于上月0.4、1.9和1.5個百分點?？v觀5月PMI數據，主要有以下三個關鍵點：一是制造業PMI持續下降，產需兩端都受到影響。二是非制造業商務活動指數仍在高景氣區間，但增速有所滑落，服務業復蘇出現一定分化，主要受房地產下行影響。三是價格指標快速回落，大型企業和中小企業分化明顯，中小企業生存情況值得關注。上述三方面都反映出一個問題，即需求不足。當前，擴大內需是各界的共識。筆者認為，面對當下的經濟形勢，更大規模的經濟改革政策需加速出臺。

　　當前，市場對如何拉動內需具有一定的分歧。一種觀點認為需要“放水”刺激經濟。此前，市場對降息預期較高，但從目前來看，降息并不能解決當下問題。一季度釋放的貨幣主要集中在企業手中，目前居民仍在去杠桿過程中。另一種觀點認為需要加大力度刺激房地產，再次發揮房地產穩經濟的作用。對此需要謹慎看待。

　　回顧2023年以來的房地產市場，在經歷了開年的“小陽春”行情之后，新房成交面積在4月出現快速下滑態勢。從高頻數據來看，5月30大中城市商品房成交面積與2022年同期漲幅相比收窄，一線城市和二三線城市商品房銷售均邊際下降。

　　二手房市場出現掛牌量大幅增加、掛牌價格走低、成交量走低，但對此不必過分擔憂。主要原因在于，前期需求將出現一定的集中釋放：2023年趕上一波二胎嬰兒潮，換房需求較多，對二手房市場形成支撐。而后續隨著前期需求釋放完畢，加上優質房源減少，二手房成交出現回落，但在部分城市只是回歸到正常區間，并不是急速轉冷。至于掛牌量增加，其中有重復統計因素：很多業主為了快速轉手而在多個平臺掛牌，增加曝光率，統計之中很難去除。有些業主不急于出手，高價維持也會導致掛牌量淤積。另有部分業主急于出手就會選擇降價出售，進而拉低了掛牌價。

　　當前，房地產市場面臨著“三難”選擇。一是在“房住不炒”的政策主基調下，房價難以快速上漲。二是如果房價過快下跌，對房地產企業銷售和地方政府土地財政而言都是巨大打擊，會引發系統性風險。三是房價保持現狀也有一定的問題。當前，部分房企面臨退市風險，亦有部分房地產龍頭企業被爆出負面新聞，原因都在于，在房地產下行壓力加大的背景下新建樓盤銷售受阻。房地產企業目前主要依靠銷售回款，如果保持現狀，樓盤沒有競爭力，更難出售。

　　如此看來，期望刺激房地產來帶動上下游相關產業進而拉動內需是很困難的。房地產的大周期已經過去，一線城市房地產市場需求還較為堅挺，而其他城市中，尤其是三四線城市房地產需求并不充足，需要很長時間進行消化。

　　筆者認為，對當前的房地產市場只能托底，重點在于以下兩方面：一是注意改善住宅的剛需群體，對二套房的交易限制可以適當放松，例如減少資格限制、降低首付比例、降低貸款費用等，都會產生一定的刺激作用。二是對房地產企業融資可以繼續出臺政策進行支持，對優質民企予以一定的傾斜政策，對那些實在無力回天的房企可以用國企進行并購重組。

　　短期經濟政策還有很多，但當前更需要出臺新一輪的經濟改革政策。對房地產市場而言，未來的主要方向可能不是城市化，而是城鎮化；對拉動內需而言，需要的是生態化發展，以及推進農村“三變”改革（資源變資產、資金變股金、農民變股東），真正落實好鄉村振興政策，加大居民收入在一次分配中的比重。這需要智慧，更需要勇氣。

　?。ㄎ恼略l于：《中國外匯》2023年第12期）

　　(本文作者介紹：如是金融研究院院長、首席經濟學家。)