文/意見領(lǐng)袖專欄作家 譚浩俊

　　近一段時(shí)間以來(lái)，陜西西安、湖南長(zhǎng)沙、廣東東莞、江西九江、河北滄州等地，先后出臺(tái)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，加強(qiáng)預(yù)售資金流向透明度，同時(shí)進(jìn)一步壓實(shí)開發(fā)商、政府部門和銀行三方的主體責(zé)任。如九江市住建局公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提示購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息；長(zhǎng)江市則對(duì)預(yù)售資金流向進(jìn)行全程監(jiān)管，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍薄Ｆ渌胤揭捕继岢隽司唧w的監(jiān)管措施，確保商品房預(yù)售資金不再被挪用或監(jiān)管不到位。

　　顯然，這是亡羊補(bǔ)牢的做法。如果不是此前很多地方出現(xiàn)了購(gòu)房者用“停貸”來(lái)維權(quán)、倒逼政府加強(qiáng)對(duì)“爛尾”問(wèn)題的重視，地方可能還不會(huì)如此重視商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。所謂監(jiān)管，也更多的是停留于文件上、會(huì)議上和口頭上，沒(méi)有真正落實(shí)到行動(dòng)上，更沒(méi)有體現(xiàn)在工作成效上。

　　事實(shí)也是，對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有關(guān)方面是有明確要求的。住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》明確指出，監(jiān)管額度內(nèi)的資金必須專款專用，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。要求監(jiān)管部門需按工程進(jìn)度及時(shí)撥付資金，首次撥付節(jié)點(diǎn)不得早于地下結(jié)構(gòu)完成。對(duì)金融機(jī)構(gòu)也有明確要求，如果銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金，需負(fù)責(zé)追回資金，無(wú)法追回的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　但是，從實(shí)際情況來(lái)看，很多地方并沒(méi)有真正把預(yù)售資金監(jiān)管好。特別是出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象的地方，對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，基本是失控的。商品房預(yù)售資金監(jiān)管，也只是一道擺設(shè)，甚至連擺設(shè)的作用都沒(méi)有發(fā)揮。不然，為什么爛尾之后，地方顯得束手無(wú)策。如果預(yù)售資金監(jiān)管得好，至少可以通過(guò)預(yù)售資金的撥付，讓項(xiàng)目不要出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。同時(shí)，如果有預(yù)售資金做鋪墊，購(gòu)房者也不需要那么恐慌，不需要通過(guò)“停貸”來(lái)維權(quán)。皆是預(yù)售資金早就被開發(fā)商拿走，才導(dǎo)致購(gòu)房者的權(quán)利被徹底掏空了，恐慌情緒也就難免了。

　　現(xiàn)在，面對(duì)開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，少數(shù)開發(fā)商資金鏈斷裂、爛尾現(xiàn)象發(fā)生，甚至出現(xiàn)開發(fā)商“跑路”現(xiàn)象，地方開始重視商品房預(yù)售資金監(jiān)管了。只是，有點(diǎn)被動(dòng)了。有的開發(fā)商已經(jīng)取光了預(yù)售資金，有的則將預(yù)售資金挪作他用，還有的將預(yù)售資金轉(zhuǎn)移到其他方面。

　　新的監(jiān)管辦法再好，如果對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的資金被掏空問(wèn)題不解決好，矛盾依然存在，風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有消除。一旦開發(fā)商后續(xù)資金跟不上，仍然會(huì)出現(xiàn)爛尾等方面的問(wèn)題，購(gòu)房者在恐慌情緒下，也會(huì)繼續(xù)用“停貸”來(lái)維權(quán)。到時(shí)候，就會(huì)讓矛盾化解的難度更大，居民的心理更加緊張，導(dǎo)致居民購(gòu)房的熱情大大下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)就真的要出問(wèn)題了。

　　這也意味著，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，決不能總被開發(fā)商牽著鼻子走，不能成為開發(fā)商的一個(gè)道具。對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，必須說(shuō)到做到，并切實(shí)做好。九江市提出的公示商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提示購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)注意核實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息的做法，很有新意，其他地方應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)借鑒。因?yàn)椋?strong>如果讓預(yù)售資金公開透明，并接受輿論和公眾、特別是購(gòu)房者的監(jiān)督，不僅可以讓開發(fā)商收斂住自己的行為，也能夠讓監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行等規(guī)范好自己的行為，不能再有為開發(fā)商私開綠燈、私設(shè)渠道的問(wèn)題。否則，購(gòu)房者會(huì)以監(jiān)督者的身份，要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行等立即將資金歸位，否則，就能依法追究監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行等的責(zé)任。

　　商品房預(yù)售制已經(jīng)廣為詬病，取消預(yù)售制的呼聲也越來(lái)越高。但是，由于各種因素的影響，眼下并不是取消預(yù)售制的最佳時(shí)機(jī)。在這樣的情況下，如果再出現(xiàn)預(yù)售資金被挪用、濫用、亂支等方面的問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步加大社會(huì)各方面要求取消商品房預(yù)售制的呼聲，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)不利影響。因此，地方一定要高度重視，不要只想著如何刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題不聞不問(wèn)，那樣是不利于市場(chǎng)的發(fā)展的，也是無(wú)法從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的。

　　(本文作者介紹：中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟研究員)