文/新浪財經意見領袖專欄作家 唐建偉 夏丹
觀點摘要
正文
11月15日，國家統計局分別發布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況、1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況，以下為簡要點評。
市場成交增速下滑態勢愈發凸顯。商品房銷售方面，1-10月商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%，較上月收窄4個百分點；商品房銷售額147185億元，增長11.8%，較上月收窄4.8個百分點。房價方面，10月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格指數環比均為-0.3%，降幅進一步擴大0.2個、0.1個百分點；新房和二手房均價同比分別為2.8%、2%，分別較上月降低0.5個、0.4個百分點。
兩項銷售指標累計增速均繼續大幅下滑，單月同比增速下降幅度更是均超過20%，表明在調控持續從嚴之下市場成交維持冷清。盡管10月居民新增中長期貸款同比大幅縮減的情況得以控制，但小幅多增還難以撬動房地產市場交易恢復信心。同時，由于去年金九銀十基數較高，今年9-10月房地產成交增速下滑態勢愈發凸顯。失去成交熱情的支撐，新房和二手房價格指數均呈現出連續兩個月環比下降、同比漲幅連續收窄的局面。
圖1：商品房市場銷售同比增速（%）
數據來源：國家統計局，交行金研中心
房地產開發投資疲軟。1-10月份，全國房地產開發投資124934億元，同比增長7.2%，兩年平均增長6.8%。房地產投資單月增速為-5.4%，連續第二個月負增。
房地產投資疲軟的主因是，前期嚴厲的房地產金融調控影響持續發酵，疊加部分房企出現信用風險事件，制約了房企擴大開發投資的意愿和能力。一方面，房屋開施工情況低迷。1-10月新開工面積同比下降了7.7%，降幅進一步擴大；此前穩定房地產投資的房屋施工也呈現疲態，施工面積增速從3月高點11.2%一路下滑至10月的7.1%，兩年復合增速5%是2020年3月以來最弱。另一方面，土地成交情況仍然不理想。1-10月房地產開發企業土地購置面積同比下降11.0%，土地成交價款僅增長0.2%。今年以來多數月份土地購置不如往年，新開工方面也連續負增，明年房地產市場可能面臨供給不足的壓力。
圖2：單月房企土地購置面積（萬平方米）
數據來源：國家統計局，交行金研中心
房企資金面緊張的情況略有緩和。1-10月份，房地產開發企業到位資金166597億元，同比增長8.8%，兩年平均增長7.1%。其中，國內貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長5.1%；定金及預收款62040億元，增長21.0%；個人按揭貸款26678億元，增長9.7%。
9月末央行貨幣政策委員會第三季度例會以及央行、銀保監會房地產金融工作座談會均明確提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，政策效果在10月房企資金面表現中或有表現。盡管開發企業到位資金同比增速延續了從年初以來的下滑態勢，但回落速度較此前趨緩。在幾項權重較大的資金來源中，自籌資金和個人按揭貸款增速下滑幅度均為1個百分點，較此前明顯減緩。
圖3：房地產開發企業各項資金來源增速（%）
數據來源：國家統計局，交行金研中心
預計11月房地產交投依然低迷。政策層面正在從防范風險、保障剛需的角度糾偏，矯正前期房地產領域信用局部過緊的現象。預計信貸邊際放松的效應將在年末兩月逐漸顯現，房地產企業資金面過緊的狀況將趨于緩和，居民獲取中長期貸款的難度也將有所降低。但房地產調控態勢總體并未放松，預計11月房地產開發投資和市場成交情況依然低迷。
(本文作者介紹：經濟學者)
責任編輯：張玫
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