文/意見領袖專欄作家 汪濤 張寧

　　受訪者購房意愿創新低

　　8月下旬至9月初進行的最近一輪UBS Evidence Lab中國住房問卷調查顯示，在3313名受訪者中，僅有11%的受訪者計劃在未來兩年內（2021-22年）購房，低于2020年8月調查的21%和2019年9月調查的30%，也創下本系列問卷調查自2015年開啟以來的新低。收入、房貸、首付比要求和房價仍然是影響市場情緒的最重要因素。受訪者表示最近房貸政策收緊，房貸利率上升，且房貸獲批的難度增加。不過出人意料的是，本次調查中預計房價會上漲的受訪者占比高于2020年8月（46%，2020年為31%），這表明近期房地產政策收緊可能是造成購房意愿降低的主要原因之一。

　　房地產稅或拖累市場情緒走弱

　　政府近期宣布計劃未來五年內在部分城市和地區開展房地產稅試點。我們認為試點最早可能在明年啟動，但未來5年內在全國范圍內征收房地產稅的可能性較小。我們預計試點方案應會對首套房或一定人均居住面積進行豁免征稅，且最初房地產稅率可能會較低。不過，即便房地產稅可能較為溫和，它也可能會沖擊房地產市場情緒。本次調查顯示，開征房地產稅可能導致相當一部分人推遲購房，同時一些擁有多處房產的房主可能會出售房產。

　　預計今年四季度和明年全年房地產活動下跌

　　我們認為，政府將維持整體的房地產調控基調基本不變，但信貸和房地產等政策可能會有小幅放松。不過，考慮到房地產行業基本面的變化、市場情緒正在走弱、以及前期政策偏緊的影響，我們預計今年四季度房地產新開工和銷售同比下跌15%以上、房地產投資同比下跌5%以上。明年一季度，房地產活動可能在高基數拖累下繼續同比大幅下跌，但隨著房地產政策的邊際放松，房地產活動有望在明年下半年同比企穩。我們預計2022年房地產新開工和銷售均下跌10%左右、房地產投資下跌中低個位數。

　　2021年中國住房問卷調查主要結果

　　2021年8-9月的問卷顯示受訪者購房意愿明顯減弱。根據最近一輪于2021年8月17日至9月2日進行的UBS Evidence Lab中國住房問卷調查，在3313名受訪者中，計劃在“未來兩年內”（2021-22年）購房的受訪者比例大幅下滑至11%，遠低于2020年8月調查的21%和2019年9月調查的30%。實際上，該比例創下了自2015年本系列問卷調查啟動以來的新低。與此同時，“沒有購房意向”的受訪者占比從2020年8月的37%降至29%，不過仍遠高于2018-19年問卷調查時的15-17%，表明受訪者購房意愿尚未恢復到疫情前水平。高房價、高房貸利率和高首付要求仍然是受訪者取消或推遲購房計劃的最主要的三大原因。事實上，在過去6個月中，只有5%的受訪者購房，其占比也創下自2015年系列調研啟動以來的新低。

　　二三線城市購房意愿下降，但一線城市購房意愿回升。計劃未來兩年內購房的受訪者中，計劃在一線城市購房的占比從2020年8月的14%升至22%，但計劃在二三線城市購房的占比則分別從一年前的29%和57%小幅下滑至23%和54%。其中，在三線城市的購房意愿基本在疫情前的波動區間之內，但在二線城市的購房意愿略有下降。

　　盡管如此，仍有更多受訪者預計房價將上漲。與購房意愿降低形成鮮明對比的是，在最新的調查中，相比2020年，更多受訪者預計房價將上漲（占比46%，高于2020年8月的31%；2019年9月為54%），預計房價下跌的受訪者占比下降（10%，低于2020年8月的19%；2019年9月為11%），而且各線城市情況均是如此。同時，受訪者的購房信心略有改善，40%的受訪者感覺比6個月前更有信心買房，占比高于2020年8月的28%和2019年9月的39%。與之相對， 今年前8個月平均房價連續上漲，但從9月起房價開始環比回落，70個大中城市中超過一半出現房價環比下跌。

　　收入、房貸、首付要求和房價仍然是影響房地產市場情緒的首要因素。與之前的調查結果類似，受訪者表示房貸首付比和房貸利率降低、房貸可得性增加等因素最能夠增強購房信心，此外還有工作晉升或加薪，反之亦然。同時，房價上漲過快依然是削弱購房信心的主要因素之一，而房價下跌則能提振購房意愿。受訪者購房意愿減弱、但對房價上漲仍抱有樂觀預期，這表明近期房地產政策收緊或是拖累購房意愿降低的主要原因之一；如果未來房地產政策放松，或仍能提振部分購房需求。

　　未來12個月的收入預期略有改善，但尚未恢復常態。預計收入增加的受訪者占比與一年前基本持平（54%），且預計來年收入下降的占比僅為3%，低于2020年8月的7%。不過，收入預期尚未回到2019年的水平，當時68%的受訪者預計收入會增加。同時，三線城市（53%預計增加，2%預計減少）收入預期略有改善，而二線城市（53%預計增加，6%預計減少）和一線城市（45%預計增加， 6%預計減少）的收入預期較去年同期走弱。

　　房貸政策有所收緊。自2020年下半年起房地產政策進一步收緊，先是嚴控開發商融資、再到近期收緊房貸政策。這一政策變化也體現在最新的住房調查中，更多的受訪者表示房貸利率升高（房貸利率高于4.6%的受訪者占比達36%，2020年為25%）、房貸獲批難度增加（占比為40%，2020年為22%）。從宏觀層面看，今年二季度銀行平均房貸利率較一季度小幅上升5個基點至5.42%，同時房貸同比增速大幅放緩至8.6%，且三季度可能也延續了房貸利率上升、房貸增速放緩的趨勢（最新數據顯示，三季度房貸增速回落至7%）。

　　房貸還款壓力基本持穩，而首付貸受訪者占比略有下降。在最新的問卷調查中，平均房貸還款額占可支配收入的比重從2020年8月的25.5%和2019年9月的25.7%小幅降至24.4%，每月還款額占月收入比值超過30%的受訪者占比也從2020年8月的32%和2019年9月的37%小幅降至30%。同時，需要用貸款和借款來支付首付的受訪者略有減少（占比為54%，2020年8月為58%，2019年9月為63%）。

　　預計今年四季度和明年房地產活動繼續走弱

　　三季度房地產活動大幅走弱，同時購房意愿明顯降低。三季度房地產活動大幅走弱，其中三季度房地產新開工、銷售和投資繼上半年的強勁增長后分別同比下跌17.4%、12.5%和0.8%，主要原因來自去年下半年以來房地產相關信貸收緊。此外，最近的恒大事件導致其他房地產開發商融資難度上升、居民購房信心下降，加劇了房地產行業的下行。從基本面來看，考慮到城鎮化速度放緩、主要購房年齡段人口數量降低、棚改在前幾年大規模推進后已大幅減弱、以及政府堅持“房住不炒”的政策基調，我們認為房地產需求已經放緩。最新的住房問卷調查也印證了購房意愿明顯降低。

　　整體房地產調控基調基本不變，但政策可能邊際放松。為控制房地產相關風險，政府對房地產活動走弱的容忍度已明顯提高。我們預計政府將維持目前房地產調控整體基調基本不變、并繼續因城施策。不過，鑒于房地產行業對中國經濟和金融體系至關重要，我們認為政府依然并不希望房地產活動持續大幅下行（參見報告）。為此，監管部門已開始要求銀行滿足“合理”的房地產信貸需求，包括對特別是首次購房者正常發放房貸，以及正常發放合規的開發商貸款等。此外，政府還要求優先保障房地產項目的交付，并力爭控制包括恒大在內等問題開發商的風險外溢影響。朝前看，如果房地產活動繼續一至兩個季度大幅下跌，房地產政策可能會進一步邊際放松，包括調整土地供給、進一步放寬信貸約束等。此外，一些地方政府也可能放松房地產調控政策的執行力度，同時加快公租房建設。

　　房地產稅試點即將啟動。國務院最近宣布了未來五年在部分城市和地區開展房地產稅試點的計劃。據國內媒體報道，具體的征稅方案和稅率將在明年由地方政府決定，且稅率可能較低，同時還會給予居民較大豁免（如首套房免征，或一定人均居住面積以內免征房產稅）。我們認為2022年部分城市有望啟動試點，不過政府需要從未來的試點中充分積累經驗，在試點結束前可能不會在全國范圍內征收房地產稅。同時，備受期待的房地產稅立法也還處于早期討論和起草階段，在全國層面實施前，需要最終完成法案起草并通過人大審批。換言之，我們預計在未來五年內不會在全國范圍開征房地產稅。

　　房地產稅或對地方財政影響溫和。人民銀行的城鎮居民家庭資產負債情況調查顯示，2019年中國城鎮平均住房擁有率為96%，而西南財經大學的中國家庭金融調查報告顯示2017年該比例為90%。我們的中國住房問卷調查顯示的比例略低，為80%左右。此外，在不同的問卷調查中，擁有多套房的房主比例也各不相同，央行的調查為 41.5%、西南財經大學為22.1%，而我們2015-21年的問卷調查平均約為 13%。我們認為未來的房地產稅可能會對首套房或一定人均居住面積以下（如40平方米）免征，再假設平均稅率在1%左右，那么每年全國房地產稅總收入或只有幾千億元，遠低于2020年規模超過8萬億元的地方政府土地出讓收入。

　　對市場情緒的影響或更大。在最新的問卷調查中，有35%的受訪者知道可能將開征房地產稅，不過只有9%的受訪者預計房地產稅將于2022年推出、有23%預計會在2023年推出。此外，如果開征房產稅，在有明確購房計劃的受訪者中，有43%表示在清晰了解房地產稅成本之前可能推遲購房，36%表示不會影響原有購房計劃。同時，在有購房意向且有多套房的受訪者中，有35%的房主或考慮出售一處或多處房產來避免繳稅，38%的房主或出租一處或多處房產。此外，59%有購房意向的受訪者表示，如果出臺的稅率為每年房產價值的1%，他們仍會買房。整體來看，全國范圍的房地產稅實施或會對市場情緒造成較大沖擊。

　　預計今年四季度房地產活動進一步走弱、明年全年下跌。盡管近期房地產政策邊際放松，但考慮到前期房地產政策偏緊、且市場情緒走弱、購房意愿降低，我們預計今年四季度房地產活動可能進一步走弱。我們預計今年四季度房地產新開工同比下跌15-20%、房地產銷售同比下跌約15%，而房地產投資同比下跌5%或以上。今年全年而言，新開工可能下跌7-8%、銷售增長2-3%、投資增長約5%。明年一季度，受高基數拖累、加之購房意愿可能依然較弱，房地產活動可能仍同比大幅下跌。不過，隨著房地產政策的小幅放松、經濟環比增速反彈，我們預計明年二季度后房地產活動的同比跌幅將有所收窄，明年下半年有望同比企穩。整體而言，我們預計明年房地產新開工和銷售均下跌10%左右、房地產投資下跌中低個位數。

　　(本文作者介紹：瑞銀證券中國首席經濟學家。)