文/新浪財經意見領袖專欄作家 唐建偉、夏丹

　　觀點摘要

　　1、房價漲幅全面放緩

　　2、單月銷售增速首次轉負

　　3、開發投資依然堅挺

　　正文

　　8月16日，國家統計局分別發布7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況、1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況，以下為本期數據點評。

　　1、房價漲幅全面放緩

　　7月，70個大中城市新建商品住宅均價環比0.3%、同比4.1%，分別較上月降低0.1個和0.2個百分點；二手住宅均價環比0.1%、同比3.3%，均較上月降低0.2個百分點。

　　房價漲幅從6月“穩中趨緩”轉變為7月“全面放緩”。7月不論新房或二手房價格，其同比和環比增速均有所放緩，這在今年屬于首次，調控政策效力正在進一步釋放。一方面，房地產金融監管持續從嚴，個人按揭出現停貸、緩貸的現象；另一方面，多地樓市調控繼續加碼，如上海強化了限購和房價核驗，西安、無錫、紹興形成二手住房參考價格機制，北京、太原、溫州則針對學區房炒作強化管理。

　　在各線城市中，一線城市各項房價增速的回落幅度最為明顯，二手房價同比收窄了0.5個百分點，新房和二手房價環比均收窄0.3個百分點；二線城市相對平緩，各項房價增速回落幅度在0.2個百分點以內；三線城市二手房價環比下跌0.1%，為今年首次負增。

　　2、單月銷售增速首次轉負

　　1-7月份，商品房銷售面積10.2億平方米，同比增長21.5%，兩年復合平均增長7.0%；商品房銷售額10.6萬億元，同比增長30.7%，兩年復合平均增長13.1%。

　　銷售面積和銷售額同比及兩年平均增速均較上月繼續回落，從單月情況來看，二者同比增速分別為-8.5%和-7.1%，年內首次出現負增。需求側受制于房貸政策收緊（個人按揭貸款累計增速較上月收窄了6.9個百分點），供給側受制于融資政策收緊（房企到位資金同比增速進一步放緩至18.2%，其中國內貸款降幅擴大至-4.5%），促使購房與推盤意愿雙雙降低。加之去年7月起，房地產市場銷售已擺脫疫情影響轉入正常，導致今年7月單月成交增速轉負。

　　3、開發投資依然堅挺

　　1-7月份，全國房地產開發投資8.5萬億元，同比增長12.7%，兩年平均增長8.0%。房地產投資依然堅挺，兩年平均增速僅有0.2個百分點的小幅回落，一是由于施工情況尚好，1-7月房屋累計施工面積89.2億平方米，同比增長9.0%，增速有所下降但仍處于高位；竣工面積4.2億平方米，同比增長25.7%，同上月增速持平。二是由于前期較多的土地購置開始形成土地投資，通常三季度是土地投資占比開發投資的高點。

　　從當期土地市場的情況來看，1-7月，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%。在中央要求加快完善“穩地價”工作機制下，多地調整土地集中競拍規則，土地出讓相應延期或中止，造成7月沒有形成原定的“兩集中”供地高峰。單月土地購置面積為1742.8萬平方米，略高于去年同期，沒有特別突出的表現；WIND口徑顯示的100個大中城市單月土地成交面積僅3344.5萬平方米，是去年以來單月成交的次低。

　　4、預計8月單月市場成交繼續負增

　　調控政策方面，針對二手房、學區房的調控可能繼續強化，由于其調控手段不如新房市場直接，預計更多地區可能參考二手住宅成交參考價格機制，或在整治規范房地產市場秩序方面進行強化，并與教育改革協同推進。

　　市場成交方面，隨著去年8月銷售基數抬高，預計今年8月商品房銷售面積和銷售額單月繼續負增，累計增速進一步趨緩。

　　土地成交方面，在加快完善“穩地價”工作機制的要求下，多地將修改“兩集中”供地土拍規則，土地出讓的原定節奏將延后，后續土地成交有補量放大的可能。

　　開發投資方面，預計房地產投資增速穩中有落，相對其他固定資產投資項目依然堅挺。

　　(本文作者介紹：經濟學者)