文/新浪財經意見領袖專欄作家 任澤平

　　估計放開三孩，最終生育情況可能低于保守派的預測，有可能在十四五或者最遲不到十五五，全面放開生育。

　　我們做了一個近4萬人的問卷調查，出什么政策我也不生，占比32%，排第一。現在即使放開生育，年輕人也不愿意生了，保守派不用再擔心中國人口的大爆炸。

　　降房價排在第二位，占31%，可見大家對降房價的呼吁聲很高。為什么年輕人躺平，為什么不愿意生育，很大程度上跟房價過高有關。全球前十大高房價的城市中國占了一半。

　　房價低的城市幸福指數高。現在長沙是中國的第一大網紅城市，已經超過成都、杭州這些地方了，老百姓的幸福指數特別高。晚上大家去夜宵、唱歌，長沙還是中國的腳都。

　　為什么？因為長沙房價低，長沙的市區房價1萬多不到2萬，在中國的省會城市里面，可能是最低的。長沙、武漢、重慶、原來的成都，你會發現幸福指數高的往往房價不高。

　　像北上廣深好像大家都是千萬富翁，事實上擠壓了你很多消費，而且背負了很大的房貸，一輩子給銀行打工，幸福指數并不高。

　　中國大陸的住房制度，1998年學的中國香港，中國香港學的是英國，都深陷高房價之困。比如說高杠桿、預售制度、賣樓花、土地批租制度等有很大的關系。

　　東京、倫敦、紐約、中國香港、首爾等，這些國際上的大都市，那里的年輕人早就躺平了。比如說東京，東京早就陷入到老齡化、少子化、不婚化的低欲望社會了，在很大程度上跟八九十年代東京的房價提高有關。

　　那有沒有房地產發展好的，幸福指數比較高的？有，德國、新加坡。比如說德國，第一是控制貨幣超發，德國的貨幣在全球范圍內是控制得比較好的，像美國、日本等貨幣超發的國家一般房價控制得都不好。第二，對于開發商建的房子要限制他的暴利。第三，是保障租戶的權益，比如說德國政府對租金價格是調控的。它有一套法律體系。 

　　中國的房地產是有解的，這個解就是要改變中國的住房制度。新房改關鍵是人地掛鉤和控制貨幣。

　　人口流入的地方一定要給它供給建設用地指標。建議像東北、西北，建設用地指標賣給東部或者南方，就像碳交易一樣，地方財政也平衡了，人地掛鉤、房地產的供求也平衡了。

　　為什么勞動報酬是下降的，資本報酬上升？因為資本話的語權太強了，勞動的話語權相對比較弱，所以需要公共政策調節。公共政策不能對資本太友好，對勞動太忽視。

　　如果出臺這些政策，可能彌補社會的撕裂和收入分配的差距。 比如說，房產稅。你可以持有5套，10套房子，是你的自由，但是你占有了過多的社會資源，那你要多交稅。這很公平，對不對？不然你房價一漲，別人一輩子白奮斗了。

　　中國的貨幣當局不希望人民幣匯率短期過快升值。從短期的角度，后面應該是以穩為主。放在更長期來看，比如說放在3年5年的維度來看，可能人民幣長期還是升值的。

　　如果說大家以后對REITs投資有興趣，建議重點關注它的底層資產質量、預期收益以及升值潛力。 

　　以上，是著名經濟學家任澤平博士，在6月4日線上直播中，圍繞“躺平、三孩、房價”的話題，分享的最新精彩觀點。

　　在與吳曉波老師的對話問答環節，圍繞近期“年輕人躺平”的熱點話題，對當前中國存在的高房價、住房制度、稅收制度等問題進行了分析，同時，也給出了建設性建議。 

　　各位朋友，大家中午好。

　　我2014年下海，一晃7年，“澤平宏觀”創建七周年了，感謝大家長期以來的關心和支持，歡迎多提寶貴意見。

　　曾經有一段時間癡迷于經濟、股市、房市預測，也提出過“5000點不是夢”“一線房價翻一倍”等。

　　這幾年我熱心于呼吁了公共政策改革，比如新基建，放開生育，放開三孩。從學術討論上升為國家戰略。不僅關系國家和民族的復興，也關系到每個家和個人的幸福。做有溫度、有情懷、有責任的研究。

　　未來可能會重點呼吁新房改。因為中國的住房制度改革還有最后的十年窗口，我們這一次房地產改革改不好，對我們每個人的幸福，對于我們每個追夢人、年輕人，都可能是一種巨大的壓力；如果改革好了，不僅涉及到我們國家的繁榮發展，而且涉及到我們每個年輕人的幸福。

　　好了，言歸正傳，給大家解讀最新兩個方面的熱點政策：一個是關于放開三孩的影響，另一個是關于人民幣匯率的走勢。

　　最新的調研顯示：

　　即使放開三孩，年輕人也不愿意生了

　　放開三孩政策以后，效果會怎么樣？

　　我們最近做了一個調研，放開三孩后你最希望的政策，大約有將近4萬人投票；

　　我們列了7個選項供大家選擇，比如說降房價、經濟補貼、個稅抵扣、女性就業權益保障、納入義務教育等等。

　　我們最后又給一個選項，出了這些政策也不生，作為第7個選項。

　　結果大家猜猜，4萬人的投票，結果怎么樣？

　　排在第一位的竟然是，出什么政策我也不生，這個占比是32%。可見大家現在的生育意愿很低。

　　現在即使放開生育，年輕人也不愿意生了，保守派不用再擔心中國人口的大爆炸。

　　而且按照聯合國的預測，也包括我們的預測，十四五、十五五時期中國人口開始下降了，總規模開始下降，所以盡快出臺一些讓大家生得起、養得起、愿意生的這樣的一些配套措施。

　　最遲不到十五五

　　可能會全面放開生育

　　排在第二位的大約占31%，叫降房價，可見大家對降房價的呼吁聲很高。

　　為什么年輕人躺平，為什么不愿意生育，很大程度上跟房價過高有關。

　　我呼吁完新基建、放開生育以后，后面可能會重點會呼吁新房改，主要是這個原因。

　　因為全球前十大高房價的城市中國占了一半，按照這個趨勢下去，如果不推動深層次的住房制度改革，中國可能會占百分之七十八十。

　　但事在人為，還有最后10年的時間窗口，如果我們推動相關改革，我相信中國房地產還是有解的。

　　還有兩個呼吁比較高的，大致各占9%，一個是加大教育、醫療社保的支出，大家呼聲也比較高。

　　還有就是把學前教育和0~3歲的托育服務的供給，納入到義務教育，大家呼聲也比較高。

　　這是我們調研的情況，基本比較客觀地反映了大家現在的呼聲以及生育意愿。

　　展望一下，我估計放開三孩，最終的生育的情況可能還是低于保守派的預測，有可能在十四五或者最遲不到十五五，我們有可能會全面放開生育。

　　人民幣匯率短期以穩為主

　　長期升值

　　講一講最近人民幣升值。

　　過去一段時間，尤其去年下半年以來，人民幣匯率出現了短期的急升。

　　人民幣匯率短期的急升主要有幾個方面的原因，

　　一個就是中國經濟的復蘇在全球是領先的，匯率這個事長期還是看基本面，短期看利差或資金面。

　　第二個原因就涉及到中國貨幣政策正常化，美元流動性泛濫，持有人民幣資產的更有吸引力。

　　第三個就是美元的貶值，過去這一年，美元流動性泛濫，美元快速貶值。

　　也包括一些投機性的因素，熱錢的流入。

　　人民幣這種急升，現在央行已經出手了，剛剛公布的政策，央行提高了外匯的存款準備金率，打擊或者提高投機成本。

　　傳達了一個什么信號？

　　中國的貨幣當局不希望人民幣匯率短期過快升值。

　　主要原因是會增加出口企業的成本。因為本身大宗商品原材料價格上漲，如果再加上匯率升值，會導致企業的雙重打擊。

　　匯率以穩為主，長期來說有利于企業的經營。最近央行的一些技術官員也出來講，人民幣匯率后面要穩，后面人民幣匯率短期的急升告一段落了。

　　從短期的角度，后面應該是以穩為主。放在更長期來看，比如說放在1年3年5年的維度來看，可能人民幣長期還是升值的。

　　因為長期還是看一個國家的宏觀資產回報率，中國的經濟增速是美國的2~3倍，所以持有人民幣資產的回報率顯然更高。

　　問答環節

　　房價低的城市幸福指數高

　　問：不是放不放開三孩的問題，前端問題更重要，結婚率已經下降了，年輕人根本不愿意結婚，或婚后丁克或離婚無子。政府在哪些方面可以促進這些前端問題得到解決？

　　任澤平：我也做了一些調查，供大家參考，現在新的一代年輕人結婚少了，結婚晚了，離婚多了，不生孩子了。

　　這一個是大家選擇的自由，觀念發生了變化。

　　確實發達國家也出現過這種現象，像歐美日本，但是另一方面，中國也有中國的特殊情況，比如說我們房價過高，

　　大家流行說躺平，高房價一定躺平嘛，因為你奮斗一生買不起一套房子。

　　房價過高，抑制了結婚，抑制了生育，抑制了奮斗。

　　我給你們舉一個例子，我是昨天剛從長沙回來，一家公募基金在那辦的一個活動，我就問主辦方為什么把活動放在長沙舉辦？

　　以前大的活動一般都放在北上廣深舉辦，我覺得很奇怪，

　　會議的主辦方就跟我講，說現在長沙是中國的第一大網紅城市，已經超過成都、杭州這些地方了。

　　長沙是中國的第一大網紅城市，老百姓的幸福指數特別高。晚上大家去夜宵、唱歌，長沙還是中國的腳都，幸福指數非常高。

　　后來我就問了長沙的朋友，為什么長沙現在幸福指數這么高，成了中國第一大網紅城市？

　　他們跟我說的第一個答案，就是因為長沙房價低，

　　長沙的市區房價1萬多不到2萬，在中國的省會城市里面，估計長沙的房價確實可能是最低的，想想也是有道理的。

　　比如說像北上廣深好像大家都是千萬富翁，但事實上擠壓了你很多消費，而且背負了很大的房貸，幸福指數并不高，你還要去還房貸。

　　在長沙這個地方多好呀，買房子難度沒有像北上廣深大，大家騰出手來就可以去消費。

　　回答你這個問題，中國的結婚晚了、結婚少了、包括不生育了等等，很大程度上還是和我們的一二線城市房價太高了有很大的關系，

　　反過來想，如果中國的房價從現在的基礎上降一半，當然要控制金融風險問題，大家幸福指數多高。

　　有朋友講說武漢的幸福指數也很高，是的。武漢、重慶幸福指數都很高，你會發現幸福指數高的往往就是房價不高，房價一高了以后，大家都背負著房貸的壓力，都是賬面財富，都給銀行打工，大家幸福指數肯定都不會太高。

　　呼吁完放開三孩以后，我要重點呼吁穩房價、新房改。

　　建議公共政策盡快推動新房改

　　加大教育醫療社保的投入

　　問：在未來的職業發展選擇中，年輕人選擇怎樣的職業，相對而言不容易躺平？

　　任澤平：現在流行的熱詞“躺平”，確實是面對現實的一種無奈選擇，這個當然也是一種選擇的自由，確實也可以理解，因為現在高房價，包括教育、醫療的成本都比較高。

　　這里我有兩點建議：

　　第一個是建議盡快推動新房改，通過人地掛鉤，控制貨幣超發，穩房價。

　　第二個是加大教育醫療社保的投入等等。

　　公共政策如果調節收入分配，促進共同富裕，建立一個和諧的社會，我相信年輕人就不會躺平，

　　因為躺平那肯定是一種無奈的選擇，誰愿意放棄自己的夢想躺平呢？只要我們的環境、政策到位，大家都會成為一個追夢人，都愿意去追求自己的夢想、價值，因為一個人的價值最終還是取決于對他人、對社會的價值。

　　當然它確實需要環境，如果你奮斗一生連一套房子都買不起，你對很多事情的這種熱情確實會大幅下降。

　　希望能夠推動相關改革，希望每個人積極向上。

　　REITs可以投資

　　重點關注它的底層資產

　　問：最近非常熱的REITs基金是否可以進行投資，如果投資，它的前景怎么樣？

　　任澤平：REITs最早在發達國家，已經有很多年了，簡單來講，它是一個資產證券化的工具，對我們每個人而言，它就是一個收益權憑證。

　　它的底層資產是基礎設施、不動產，商業地產、酒店、寫字樓、商場、園區、收費公路、物流、倉儲這些不動產，這是它的底層資產。

　　它的收益率來自于這些底層資產預期的現金流、或者預期收益以及它升值的收益。

　　中國這一次推出的REITs，是率先在基礎設施REITs里面推動的，第一批包括園區，倉儲物流、收費公路、節能減排設備設施等等。

　　第一批推出的資產質量還是非常好的，都超募，受到大家的追捧，

　　如果說大家以后對REITs投資工具有興趣了，我建議大家，重點關注它的底層資產質量、預期收益以及升值潛力。以后買REITs，就關注這三個點。

　　當然了，這里也是金融改革領域的進步，REITs在國內外是大賽道，是萬億級的。

　　中國的大開發時代逐漸結束，未來進入一個存量的時代，存量時代怎么挑選好的資產就變得非常重要了，REITs未來的市場空間非常大。

　　三胎會帶來育嬰用品相關行業消費需求

　　問：你講到三胎政策有利于教育、醫療行業，能再更細致的講一下，它還利好哪些行業板塊？

　　任澤平：三胎政策具有一些生育的堆積效應，放開三胎以后，就像當年放開二胎以后，在一兩年的時間，會有一些想生三孩的人，在未來一兩年集中釋放生育的意愿，所以會帶來育嬰用品相關行業的消費需求。

　　最終落地效果怎么樣，還是取決于政策的配套，房價、稅收都非常重要，真正讓大家生得起、養得起。

　　像長沙這樣的地方越多越好

　　問：網紅城市長沙幸福感很高，那長沙的房子值不值得投資？

　　任澤平：嚴格來講，長沙是一個人口流入的地方，而且是區域中心，城市發展潛力也非常好。

　　但這些年，地方政府比較積極去控制房價，比如限價、增加土地供應，據了解，長沙對房地產的調控、限價限購做得非常嚴格，在所有的省會城市里，長沙的房價漲幅算是比較少的，幸福指數也是比較高的。

　　如果很多的城市都能夠學長沙，幸福指數會提高很多。

　　國家層面，要控制貨幣超發，政府層面人口流入的地方要適當增加土地供應。

　　雖然賣地創造的收入少了，但老百姓的幸福指數提高了。經濟發展是為了什么？就是讓老百姓更加幸福。

　　發展的目的并不是更多的賣土地財政，讓房價漲得高，好像很有面子一樣，

　　發展的目的就是讓老百姓幸福，這是以人為本的發展理念。像長沙這樣的地方，越多越好。

　　房產稅治標不治本

　　長期對房地產調控影響不大

　　問：杭州最近疑似有房地產稅的新政頒布，這個政策會對杭州有什么影響？

　　任澤平：房產稅這一次可能會在熱點城市擴圍征收。

　　房產稅主要是為了籌集地方收入，對于調控房地產市場短期有影響，長期影響不大，當然也分區域看。

　　為什么這么說？因為房價主要還是取決于供求關系，如果這個地方供不應求，人口流入又沒有供應，該漲也要漲，因為稅負是可以轉嫁的；如果有的地方人口流出，又出了房產稅，政府供給又非常多，它的房價的壓力就會比較大。

　　比如美國，房產稅都實行了好多年，但美國兩大海岸線的房價不斷創新高，廣闊的中部地區房價是陰跌，它還是取決于供求關系。

　　所以房產稅治標不治本，主要還是跟區域、供求關系、住房制度改革有關。

　　住房制度決定房地產市場的走勢

　　問：你提出了新房改，如果國家認可了新房改，使用這個政策建議，對房價未來的影響會有多大？

　　任澤平：這涉及到我們國家的房地產未來10年的發展前景，我們研究了過去上百年十幾個代表性經濟體的房地產的歷史，答案是非常清楚的，住房制度決定房地產市場的走勢。

　　中國大陸的住房制度，1998年學的中國香港，中國香港學的是英國，都深陷高房價之困。

　　現在全球十大高房價城市，中國占了一半，哪天深圳房價超過香港，都不稀奇，就是住房制度決定的。

　　是不是中國的房地產沒有解？是有解的；但現在我們沒有形成共識，我希望未來的十年把它矯正過來，必須深刻認識中國住房存在的根本問題。

　　也有搞得好的，比如德國、新加坡，經濟發展的好，老百姓幸福指數也很高，因為房地產控制的好。

　　他們的經驗是什么？一個是控制貨幣，第二個是發展租賃。

　　人地掛鉤

　　東北西北的用地指標可以賣給東部南方

　　還有一個就是人地掛鉤，人口流入的地方一定要給它供給建設用地指標。

　　人口流入的地區，不要再用地指標向它傾斜，而為了控制大城市，深圳、杭州都不給供地，這都是錯的。

　　怎么辦？

　　既然碳指標都可以交易，以后中國的建設用地指標可以交易，比如東北、西北人都走了，建設用地指標賣給東部或者南方，這樣，政府的收入就增加了。

　　比如深圳、杭州，人口大量流入，沒有用地指標怎么辦？買東北、西北的建設用地指標。這樣供求就平衡了，房價也平穩住了，地區的發展也解決了。

　　雖然中國房地產的問題很大，還沒有形成共識，但只要我們認識到問題根源，中國房地產到現在是有解的。

　　股市是貨幣的晴雨表

　　漲跌看貨幣的松緊

　　問：你在2014年預測5000點不是夢，又在2015年股災前發出預警，全部預測準確。這次你重新回歸資本市場，對未來A股怎么看？

　　任澤平：從兩個維度來講：

　　從長期來說，隨著國家推動注冊制改革、重視創新，中國資本市場迎來了繁榮發展的重大機遇期。因為資本市場對于創新發展是非常重要的。

　　從短期來看，我一直講，股市在很大程度上是貨幣的晴雨表，貨幣松，大部分時間股市是漲的；貨幣收緊，大部分時候股市是跌的，往往跟經濟基本面沒什么關系。

　　比如去年因為疫情，中美經濟都不好，但貨幣是松的，所以股市大漲；今年中國經濟好了，但貨幣政策正常化，結果股市反而調整了，很大程度上與流動性有關。

　　所以股市、房市、商品、比特幣等等，本質上是資產，股市是貨幣的晴雨表，股市的漲跌很大程度上看貨幣的松緊。

　　對話環節

　　國際大都市的年輕人早就躺平了

　　問：今天除了中國大陸以外，還有一些國際城市，比如說東京、倫敦、紐約、中國香港、首爾等，現在生活在這些超級城市中20歲-30歲的年輕人，如果沒有父母給他們錢，憑他們今天的工資收入有多少人能夠買得起房？

　　他們的困境是不是和今天中國的北上廣深、杭州、南京、蘇州的同學們是一樣的？

　　任澤平：剛才說的這些國際上的大都市，那里的年輕人早就躺平了，

　　比如說東京，東京早就陷入到老齡化、少子化、不婚化的低欲望社會了，在很大程度上跟八九十年代東京的房價提高有關。

　　在這里我們也可以做個對照，同樣是省會城市，比如長沙的房價就比較低，它是個網紅城市，大家吃喝玩樂都很開心。

　　但是一些房價很高的一線城市，包括中國香港的幸福指數就不是很高。

　　這不僅是我們研究的一個結果，也確實是大家共同的呼聲。

　　中國的房地產是有解的

　　要改變中國的住房制度

　　問：如果年輕人都是因為房價高而躺平了，那你的解決方案是什么？

　　任澤平：這個東西還是得講講邏輯。

　　我先給大家說個數據，全球前十大的高房價城市，中國就占了一半。

　　為什么占了一半？

　　這跟我們的住房制度有關。中國大陸1998年房改學的是中國香港，但全球房價最高的就是中國香港。中國香港學的是英國的住房制度，而倫敦在發達國家里面是房價最高的。

　　英國倫敦的房價也是極高的，這跟住房制度，比如說高杠桿、預售制度、賣樓花、土地批租制度等有很大的關系。

　　那有沒有房地產發展好的，幸福指數比較高的，大家不投資房子的國家？有！

　　德國、新加坡。

　　中國的房地產是有解的，這個解就是要改變中國的住房制度。

　　我們再舉一個土地財政的例子。

　　地方政府拆遷的成本也比較高，而且地方可支配財力的60%來自賣地收入。

　　我在這里沒有絕對地說誰好誰不好，我的意思是，這個土地制度決定了高土地價格、高房價。

　　這個問題有沒有解？是有解的。

　　比如說德國，第一是控制貨幣超發。

　　第二，對于開發商建的房子要限制他的暴利，可以有合理利潤，但是如果利潤率過高，那國家是要限制的。

　　第三，是保障租戶的權益，比如說德國政府對租金價格是調控的。

　　德國有一個住房租賃法案，如果房租超過國家政策的某個百分比，那就是違法的。

　　如果說開發商暴利，租戶暴利，這也是違法的，它有一套法律體系。

　　還有更重要的是，德國的貨幣超發在全球范圍內是控制得比較好的。

　　我舉一個例子，

　　在歐元誕生之前，當時整個歐洲的錨貨幣就是德國馬克。因為大家覺得馬克對貨幣控制得好，很多歐洲國家覺得自己控制得沒有德國好，所以就盯著馬克好了。

　　后來歐洲成立了歐央行，總部就設在了德國的法蘭克福，所以德國一直對貨幣控制得比較好，德國房價是全球房價穩定的一個謎或者說是奇跡。

　　我們再來看全球，像美國、日本等貨幣超發的國家一般房價控制得都不好，貨幣超發導致房價上漲。

　　公共政策不能對資本太友好

　　對勞動太忽視

　　問：怎么看待社會階層撕裂的問題？

　　任澤平：《21世紀資本論》提出了一個很重要的命題，

　　在過去的幾十年，資本收益是大于勞動收益的，這就導致了財富和收入差距的大幅拉大，以及社會階層的撕裂。

　　無論是美國，中國，包括全球都面臨同一個問題。

　　那這個問題的癥結在哪里？或者說怎么解決它？

　　其實是有辦法的。

　　咱們反過來講，為什么勞動報酬是下降的，資本報酬上升了？

　　因為資本話的語權太強了，勞動的話語權相對比較弱，所以這時候就需要從公共政策的角度去調節問題。

　　你的公共政策不能對資本太友好，對勞動太忽視。

　　我舉個例子，如果出臺這些政策，有沒有可能彌補社會的撕裂和收入分配的差距？

　　我認為是可以的。

　　比如說，房產稅。你可以持有5套，10套房子，是你的自由，但是你占有了過多的社會資源，那你要多交稅。這很公平，對不對？

　　不然你房價一漲，別人一輩子白奮斗了。

　　(本文作者介紹：東吳證券首席經濟學家)