文/新浪財經意見領袖專欄作家 蔡凱龍　

　　房地產是長期投資，只有對一個國家經濟長遠方向的認可，投資人才敢投房地產。所以說，房地產和國家經濟的發展方向是一致的，因此任何一個國家經濟發展的強弱趨勢，是可以從房地產來做預測的。 我在紐約工作十幾年，2013年從美國回中國當海歸的時候，很多國人卻和我相反，他們看好美國的經濟發展和未來，去美國買房子。這些朋友們就笑話我，國外生活的好好的為什么回來，國內的有錢人都跑到海外買房子，你反而跑回國內。

　　我的回答是：看事情要用動態的眼光，，中國跟美國相比還有差距，但是中國的發展速度，成長性和機會更大。 正如我的預判那樣，七年后，那些在國外買房的人，開始后悔了。 比如一位神秘的中國商人，2010年擲豪金3320萬美元（約合人民幣2.3億元），買下紐約曼哈頓一套面積511平方米的豪華公寓，創下當時紐約房價的新高。 一位中國女士在曼哈頓西57街上知名的One57，買下了一間價值650萬美元的公寓，就是因為2歲女兒未來要上哥倫比亞大學或紐約大學。 2015年5月，演藝事業如日中天的吳秀波，以550萬美元買下位于美國南加州圣瑪利諾的豪宅。內有私人庭院、超大游泳池等配套，據說當時吳秀波認為這里挺適合自己養老的。 知名女主持人董某在加州洛杉磯的名人聚集地比弗利山莊以750萬美元（約合人民幣5000多萬）買了一處豪宅。 這些名人買的豪宅，現在“七年之癢“，開始要拋售。 2020年末，吳秀波的房子倒虧80萬美元也要拋售；董主持人也以低于市場價的價格賣掉了洛杉磯的豪宅。 為什么中國人都以低于市場價賣掉這些房子呢？其實有各種各樣復雜的原因，最重要的原因就是他們不看好美國。正如房價走勢可以預測一個國家的經濟一樣，我們通過分析美國的房價走勢，以點帶面，用管中窺豹的方式看美國經濟到底出了什么問題。

　　第一個重要的原因就是疫情的影響，受疫情影響最直接的就是核心城市和核心區域，加州和洛杉磯的房子非常貴，市中心其實很破舊，但是地段好，人氣足。如今因為疫情影響，特別是加州那些高科技公司，比如臉書和谷歌等大公司，都推行遠程上班，這樣一來，核心區域還能有什么人氣呢？大家以前愿意花高價住在市中心，是因為通勤方便，如今在家辦公，就沒有必要住在那么貴的房子里，偏遠郊區環境更好，而且很便宜，只要有Internet，就可以上班。 最明顯的就是特斯拉公司，它干脆把總部從加州遷到德州，加州稅高房子又貴，現在員工很多可以遠程上班，它就沒有必要把總部建立又貴又有諸多限制的加州。所以說，疫情對美國高房價打擊非常大。 第二個原因，投資人對美國的經濟前途越來越沒信心。美國疫情一直控制不下來，恰逢總統換屆大選，兩黨紛爭，全美政局上下亂成一團。因為買房子這不是一兩年的事情，買下去肯定至少五年，甚至十幾年。 第三個原因關于破產與失業。美國在疫情影響下經濟放緩，破產企業數量猛增，失業人口也劇增。美國人不喜歡存錢，一旦失業，房租或房貸就交不起了， 這些人只好留宿街頭或者是換一個更便宜的房子，這對房價影響是致命的。如果說疫情是房價下跌最主要的原因，那疫情影響下的收入減少是最直接的原因。

　　第四個原因，是美聯儲已經無法再用降低利率來維持房市。因為美聯儲的利率一降再降，各種政策已經輪番上場，幾乎快用光最后一顆子彈了，利率已經降到這么低了，說明貨幣政策已經黔驢技窮，再大幅印鈔票只會讓物價上漲。 第五個原因中國經濟獨好。這個原因是以華人的視角。華人去美國買房，大多是去西部的大城市洛杉磯和硅谷，或者東部的紐約等好的地區。華人聚集的居住區的高房價其實很大一部分是由中國人炒起來的。但是現在中國經濟這邊獨好，特別是中國迅速撲滅疫情，成為全球經濟唯一正增長的國家；人民幣匯率也猛漲，中國各方面的條件都非常吸引人，海外華人很多人想回國。

　　海外華人想回來，肯定是要把房子賣掉。據全美地產經紀協會的最新調查顯示，截止2020年11月，中國房地產買家至少拋售了270億美元房產。270億美元不是一個小數目，而華人的房子主要集中在幾個區，這些資金的撤退對美國華人的房地產來說是一個非常大的影響。 總之，從美國經濟現狀看，美國房地產投資中長期是不看好的。而國內則相反，人民幣匯率還在漲，中國經濟的前景比美國好很多。如果你現在去買美國房子，就要更加謹慎小心。如果你在美國有房子，不是自己住而是投資房的話，是時候做一些資產調整和配置了。

　　(本文作者介紹：后浪財經創始人，人民大學金融科技研究所高級研究員)