文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作者 夏春

　　眾所周知，今年疫情之后全球出現(xiàn)K型復(fù)蘇。醫(yī)療保健，信息科技，在線教育和辦公服務(wù)，金融里的證券和投資等，股價(jià)大漲并創(chuàng)新高。從業(yè)人員基本沒有受到?jīng)_擊，日子可能越過(guò)越好，就好比字母K向上延申的一筆。

　　而受到疫情沖擊的行業(yè)，比如航空、旅游、酒店、零售、金融里的銀行和保險(xiǎn)等，就沒有那么好運(yùn)，股價(jià)下跌后反彈幅度有限，從業(yè)人員日子越來(lái)越難，他們變成了字母K向下伸展的筆畫。

　　香港房地產(chǎn)領(lǐng)域的K型復(fù)蘇

　　K型復(fù)蘇在房地產(chǎn)里表現(xiàn)得同樣非常明顯，商業(yè)地產(chǎn)里的寫字樓，酒店，商鋪的價(jià)值大跌，在香港，商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格平均下跌超過(guò)20，部分回到了十年前甚至接近SARS時(shí)期的水平，但是商業(yè)地產(chǎn)里的數(shù)據(jù)中心，倉(cāng)儲(chǔ)物流卻受到市場(chǎng)熱捧。

　　而住宅房地產(chǎn)的表現(xiàn)同樣好于預(yù)期。根據(jù)香港最大地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年1月3日的中原城市指數(shù)，和2019年12月27日的數(shù)值一模一樣，都是178.13。換言之，2020年，香港住宅地產(chǎn)在疫情嚴(yán)重沖擊，導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)同比下跌超過(guò)6%的背景下，實(shí)現(xiàn)了整體不漲不跌的表現(xiàn)。

　　主要原因在于全球貨幣寬松，抵押貸款利率不斷下行；香港住宅地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象；中概股回歸香港，香港IPO募集量全球排名第二產(chǎn)生的“造富效應(yīng)”，以及在疫情導(dǎo)致封鎖無(wú)法跨境旅游的沖擊下，富裕群體產(chǎn)生“替代性”購(gòu)房新需求。

　　值得一提的是，大家不要覺得富裕群體的購(gòu)房需求早就得到滿足了。李嘉誠(chéng)貴為香港首富，他想擁有一套帶游泳池的別墅的愿望，直到80歲才實(shí)現(xiàn)。而香港的第二富豪，曾經(jīng)全球第四大富豪的李兆基，也同樣是80多歲之后，才從大平層搬到了獨(dú)立別墅里。

　　實(shí)際上，香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，2020年二手房成交注冊(cè)量突破4萬(wàn)宗，相比2019年的35702宗，同比上升約13%，創(chuàng)六年新高。除了上述原因之外，還在于香港政府在2019年10月放寬了1000萬(wàn)以下房地產(chǎn)交易的可貸款比例，這刺激了交易活躍度。綜合分析，我們預(yù)計(jì)香港住宅地產(chǎn)在2021年有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)5%左右的增幅。

　　香港REITs相對(duì)于其他投資的表現(xiàn)

　　不過(guò)符合大家預(yù)期的則是，去年11月各個(gè)類別和地區(qū)的住宅平均月租為每平方米239港元，同比下跌5%。受到社會(huì)運(yùn)動(dòng)和疫情的影響，私人住宅租金已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月錄得同比增長(zhǎng)負(fù)值，持續(xù)時(shí)間較2008年金融危機(jī)的12個(gè)月更長(zhǎng)。同樣，香港政府公布的私人寫字樓租金數(shù)據(jù)顯示，同比變化也已經(jīng)連跌14個(gè)月。這自然就會(huì)影響房地產(chǎn)信托投資基金，也就是REITs的表現(xiàn)。

　　REITs是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目（購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等）的集體投資計(jì)劃，為投資者提供來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的定期租金收入回報(bào)。REITs從一定程度上看，替代了投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而相較于實(shí)體投資的租金收入，上市的REITs作為替代品，除了具備普通證券化資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)外，還有流動(dòng)性高、門檻低、替換成本低等優(yōu)勢(shì)。

　　下面分析的數(shù)據(jù)來(lái)自于香港政府、香港證券交易所、全球房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平洋戴維斯（SAVILLS）；數(shù)據(jù)更新至2020年12月30日。

　　目前活躍在港交所的REITs有11只，市值約2366億港元；其中市值最大的是最早期上市的領(lǐng)展房產(chǎn)基金，占總市值約63%。從2007年底到2018年底，漲幅384%，遠(yuǎn)高于同期中原城市指數(shù)161%的漲幅。換句話說(shuō)，同期買入領(lǐng)展比買香港住宅的回報(bào)高出大約一倍。

　　只不過(guò)領(lǐng)展在2019年6月底達(dá)到高點(diǎn)后，受到社會(huì)運(yùn)動(dòng)和疫情的沖擊而持續(xù)回落，到2020年底已經(jīng)回撤了32%，而同期中原城市指數(shù)僅僅下跌了7.5%。這也再次提醒我們過(guò)去業(yè)績(jī)不代表未來(lái)回報(bào)。

　　由于這樣的變化，在2011到2020年這十年，香港11只REITs的平均年化回報(bào)率只有5.7%，相對(duì)科技股自然比不過(guò)，也低于住宅地產(chǎn)年化7%的漲幅；但這一成績(jī)其實(shí)好于同期的恒生指數(shù)的1.7%，也高于日本REITs的4.0%和新加坡REITs的5.3%。

　　具體到2020年，香港REITs平均回報(bào)率為-23%，既跑輸了恒生地產(chǎn)指數(shù)的-17%，也跑輸了恒生指數(shù)的-5%。11月初以來(lái)，隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明朗化、疫苗研發(fā)成果相繼落地、政府對(duì)酒店、零售等行業(yè)補(bǔ)貼援助逐步到位，REITs也逐漸向年初收復(fù)并回復(fù)平穩(wěn)，有望在2021年跑贏住宅地產(chǎn)投資。

　　香港REITs的發(fā)展前景

　　結(jié)合過(guò)往十年REITs相對(duì)穩(wěn)健，而且優(yōu)于亞洲同區(qū)的投資回報(bào)率，在港的房地產(chǎn)信托投資基金仍然值得投資者配置。

　　從政策角度上看，香港政府給予了強(qiáng)有力的支持。特首在去年11月最新發(fā)布的《施政報(bào)告》內(nèi)表示，要銳意推動(dòng)香港的房地產(chǎn)投資信托基金，令香港發(fā)展成為亞洲區(qū)蓬勃的REITs市場(chǎng)，加強(qiáng)香港作為首要資產(chǎn)及財(cái)富管理中心的集資功能，并為本地投資者帶來(lái)更多元化和提供較穩(wěn)定回報(bào)的投資機(jī)會(huì)。

　　而香港證監(jiān)會(huì)在進(jìn)行了兩個(gè)月的業(yè)界咨詢后，于去年12月4日刊憲《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的修訂，將使REITs在進(jìn)行投資時(shí)更具靈活性。而此次改革，也將大大提高香港REITs制度的效率和競(jìng)爭(zhēng)力。

　　從基金內(nèi)部的運(yùn)作標(biāo)的看，在港上市的11只REITs中，有8只持有內(nèi)地資產(chǎn)，其中3只僅含有內(nèi)地資產(chǎn)。內(nèi)地首先迎來(lái)疫情后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，產(chǎn)能需求旺盛，假期出行率高；加上科技驅(qū)動(dòng)下的地產(chǎn)科技改革發(fā)展迅速，持有內(nèi)地資產(chǎn)將是香港REITs中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)。

　　自2020年初以來(lái)，在香港上市的二十幾家內(nèi)地物業(yè)管理公司的股價(jià)平均上漲超過(guò)50%，個(gè)別漲幅超過(guò)100%，這還是在 2019 年很多物業(yè)股漲幅就超過(guò) 100%的基礎(chǔ)上。在2020年最后一個(gè)交易日，內(nèi)地物業(yè)管理股板塊平均漲幅13%，當(dāng)天恒生指數(shù)只上漲了0.31%。

　　展望未來(lái)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中新的盈利模式有望為REITs帶來(lái)翻盤機(jī)會(huì)。短期內(nèi)，租賃成本下降有利于激發(fā)部分租戶需求。對(duì)于規(guī)模大、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由于整體租金成本的下降，他們可能借此機(jī)會(huì)提高工作環(huán)境的質(zhì)量、擴(kuò)大辦公面積等。另外，自主創(chuàng)業(yè)模式的擴(kuò)張也會(huì)增加共享工作空間的需求。

　　最近很好的一個(gè)例子就是，諾亞旗下的歌斐資產(chǎn)在近期完成上海黃浦區(qū)核心商業(yè)辦公樓項(xiàng)目歌斐中心的出售，以超40億元的總價(jià)，為這一項(xiàng)目的投資者創(chuàng)造了可觀的收益。

　　另一方面，出行受限的環(huán)境刺激線上消費(fèi)，雖然香港的傳統(tǒng)零售業(yè)大受打擊，但卻迎來(lái)了物流、中轉(zhuǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)等需求變革。同時(shí)酒店被政府納入海外入境人士隔離地點(diǎn)，也供本地人口苦中作樂(lè)度過(guò)“宅假期”（staycation）。

　　中長(zhǎng)期來(lái)看，疫情期間增設(shè)配套環(huán)境設(shè)施，如智能清潔系統(tǒng)等的引進(jìn)，會(huì)給現(xiàn)時(shí)的辦公、住宿環(huán)境帶來(lái)長(zhǎng)期效應(yīng)。去年11月份國(guó)際貨幣基金組織（IMF）組織的年度會(huì)議上，有研究自然災(zāi)害對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響的文章（Tran and Wilson， 2020）指出，災(zāi)難后往往房屋價(jià)格會(huì)升高，這部分歸功于重建過(guò)程中房屋質(zhì)量的提高。雖然文章沒有明確針對(duì)去年疫情的影響，但是由此得到的啟發(fā)是，疫情危機(jī)下給各類地產(chǎn)商帶來(lái)產(chǎn)業(yè)整合、優(yōu)化設(shè)施、提高競(jìng)爭(zhēng)力等機(jī)會(huì)，最終能在長(zhǎng)期的維度上給租賃管理業(yè)務(wù)升級(jí)。

　　(本文作者介紹：諾亞控股首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)