文/新浪財經意見領袖專欄作家 姜兆華

　　近期，蛋殼公寓爆雷事件引發媒體的廣泛關注。12月3日，網傳廣州蛋殼公寓一租客墜樓，再一次將風雨飄搖中的“蛋殼”推向輿論的風口浪尖。蛋殼融資合作方微眾銀行，也因14億租金貸深陷信用危機。長租公寓行業性爆雷事件在全國各地越演越烈。數以萬計的租客居無定所，租客房東維權糾紛競相對簿公堂。人們不禁試問：長租公寓頻繁爆雷，究竟是模式之殤還是龐氏騙局？誰該為長租公寓的市場亂象來買單？

　　一、跑馬圈錢：長租公寓的資本邏輯

　　從邏輯上講，長租公寓托管方收取的租金是一種代收代付的中介代理行為，其收取的租金扣除相關手續費后再代付給房東。長租公寓運營方作為“二房東”賺取的是租客與房東的租金差價。然而，長租公寓做的并不是這種傳統意義上的“對縫”生意，而是一場“跑馬圈錢”的資本游戲。

　　（一）高進低出搶客源。對長租公寓的托管方來說，房源和租客同等重要。為了搶到市場房源，托管方在向業主承諾高租金價格收購房源的同時，又以低于市場租金價格吸引租客把房子租出去。托管方之所以愿意賠錢出租，搶占客戶是一個重要原因。

　　（二）長收短付打時差。按照“高進低出”的租賃方式，長租公寓托管方一定是虧本經營。稍微有點經濟常識的人，都能明白這個道理。然而，看似賠本賺吆喝的買賣，其背后卻暗藏“貓膩”。為了讓“高進低出”的游戲能“轉”下去，托管方采取期限錯配的“龐氏”玩法，誘使租戶線上辦理合作銀行租金貸。租戶按月歸還銀行貸款，托管方則從銀行一次性收到一年甚至兩年、三年的預付租金，提前收回全部房租，而其支付房東的租金則采取按月實付的方法。通過“以長補短”的時間差，托管方積聚起龐大的預付款“資金池”。

　　（三）資金套現囤房源。托管方用“資金池”里的資金，到市場高價收購房源，再以低廉的價格出租，做大租戶預付款的“資金池”。囤房——套現——再囤房——再套現，如此循環往復，長租公寓托管方控制的房源越來越多，從而輕松操縱租金市場價格，成為助推房租“跳漲”的源頭禍水。

　　把房子當成融資工具，花別人的錢辦自己的事，是長租公寓逆勢生長的經營秘籍，也是各路資本爭相逐鹿加持的“底氣”所在。據公開信息顯示，2017年3月以來，不到4年時間，蛋殼公寓先后完成了7輪融資。今年1月17日，蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，股票代碼“DNK”，成為2020年登陸紐交所的第一只中概股，也是中國第一個以做長租公寓上市納斯達克的公司。

　　二、頻繁爆雷：是模式之殤還是龐氏騙局

　　長租公寓“高進低出，長收短付”的租賃模式成為托管方圈錢的融資工具。一旦托管資金鏈斷裂，長租公寓的多米諾骨牌便會轟然倒塌。“模式跑偏，爆雷是遲早的事”一位資深業內人士如是說。“高進低出，長收短付，就是變相圈錢的龐氏騙局”，有市場人士對長租公寓的運營模式也同樣提出質疑。近年來，全國每年發生數十起長租公寓爆雷事件。長租公寓爆雷倒閉的原因更是莫衷一是。

　　（一）租客減少，房子空置率高。長租公寓采取的是包租模式，即不管房子能否租出去，都要向房東支付房租。按租賃行業市場行情測算，長租公寓租房空置率一旦低于90%即為虧損。雖然隨著復工復產的推進，長租公寓市場有一定回暖，但與往年相比，長租公寓出租率仍有很大差距。一方面全國大中城市返崗務工人員減少，總體租房需求降低；另一方面，租房市場大多是年輕人，抗風險能力較弱，在疫情影響下許多行業經營活動一度停止，不少人收入受到影響，進而出現退租退房的情況。租房客源大幅減少，托管房大量閑置虧損，從而造成“資金池”現金流大幅減少。

　　（二）租金倒掛，租多少賠多少。租金倒掛是長租公寓行業一個比較普遍的現象。長租公寓以“高進低出”的價格優勢，燒錢搶房，壟斷兩頭客源。這一不惜成本的盲目擴張策略，導致租金倒掛，托管方租金倒掛的“價差”越拉越大，租多少賠多少，致使長租公寓“資金池”規模逐漸減少。

　　（三）投資挪用，資金鏈斷裂。為填補房租“高進低出”的價差“虧空”，一些長租公寓將“資金池”資金投向房地產、股市，P2P等市場風險較高的行業，以謀求高額收益。結果往往事與愿違，當外部市場環境發生重大變化，長租公寓“資金池”投資就很可能“爆倉”，無法按期收回，甚至顆粒無歸，形成壞賬。

　　長租公寓頻頻“爆雷”，固然有市場環境劇變的因素，但更深層次的問題還是長租公寓商業模式的不可持續。當長租公寓偏離了租賃本源，異化為圈錢融資工具時，爆雷跑路就是大概率事件。自2017年以來，長租公寓就開始爆雷不斷，繼青客公寓、巢客公寓、友客公寓等多家長租公寓爆雷后，蛋殼公寓，“城城找房”也深陷爆雷糾紛。

　　三、監管缺失：誰為長租公寓亂象買單

　　從2015年首次提出建立購租并舉的住房制度以來，房屋租賃市場發展受到社會各界的極大關注。2017年國家先后推出租售并舉的紅利政策，大力發展長租公寓。全國長租公寓短期內井噴式爆發，據相關數據統計，截至2018年3月，全國范圍內長租公寓品牌達1200多家。但陸續也出現了不少資金鏈斷鏈爆雷倒閉的問題。尤其受今年疫情的影響，長租公寓爆雷倒閉事件頻繁上演。今年以來，全國爆雷長租公寓就高達26家，僅8月就有15家倒閉。據不完全統計，從2017年至今，約有107家長租公寓因為資金鏈斷裂或經營不善爆雷跑路，造成大量租賃雙方維權糾紛事件，很多租戶甚至被掃地出門，淪落到無家可歸的境地。長租公寓從遍地開花，到雷聲滾滾，教訓慘痛，發人深省。

　　為什么“高進低出”、“長收短付”行業潛規在長租公寓市場可以大行其道？為什么開發商賣房子，房貸資金必須進銀行監管賬戶，而長租公寓租房子代收租金，甚至租金貸卻不開銀行監管賬戶，直接進了長租公寓托管方的賬戶？長租公寓經營模式的風險隱患，早已見諸報端，為什么一直到今天都沒有得到有效的市場矯正？一連串的為什么，都在拷問一個不容回避的問題：長租公寓頻繁爆雷，究竟是模式之殤還是龐氏騙局？誰該為盛宴之后的“一地雞毛”買單？

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，現任某全國性股份制商業銀行總行部門負責人。)