文/意見領(lǐng)袖專欄作家 賈康

　　01

　　房產(chǎn)稅

　　很多人擔(dān)心內(nèi)循環(huán)對房產(chǎn)有巨大沖擊，實際還是在擔(dān)心民眾大量的金錢被沉淀在房產(chǎn)上、收入分配不均等問題都可能會給消費拖后腿。因此必須在這方面加以遏制，優(yōu)化收入再分配。

　　無可回避的，也是這些年挨了罵的說法——房地產(chǎn)稅。可能很多年輕朋友聽了皺眉頭，誰都不希望有稅。

　　但發(fā)達(dá)國家現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會里邊的通例，是必須有財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)。要走向現(xiàn)代國家就必須要有現(xiàn)代稅制，而現(xiàn)代稅制里又必須有這種財產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅在我國怎么樣形成呢？很早以前就有了要加快立法并適時推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的指導(dǎo)方針。在這個邏輯上也呼應(yīng)著要逐漸提高直接稅比重的大方向。

　　但由于種種阻礙因素，雖然說相關(guān)部門會在任期內(nèi)要啟動房地產(chǎn)稅立法，但今年的指導(dǎo)口徑卻從原來的加快退到了穩(wěn)步，又從穩(wěn)步退到了穩(wěn)妥，現(xiàn)在連步驟都不提了。

　　又穩(wěn)又妥，基本等于今年啥也別干了。

　　那么，這個局面還得靠改革攻堅克難，啃硬骨頭，凝聚共識來解決。所以綜合來看，要想調(diào)動中國的消費潛力是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

　　我的看法是，對中低收入群體要降低直接稅，對高收入群體的要合理的提高直接稅。 

　　在總體的消費潛力釋放方面，還得前端做好有效投資，讓老百姓有就業(yè)機(jī)會，讓老百姓的收入可以跟著整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有景氣支撐的情況下水漲船高。

　　此外，還得讓老百姓有好的預(yù)期，收入增加以后才敢花錢。

　　在當(dāng)前情況下，社會保障體系還要進(jìn)一步跟上，解除百姓的后顧之憂，減少預(yù)防性儲蓄，合在一起的系統(tǒng)性工程，才能把中國14億人口大市場的消費潛力調(diào)動出來，這也是內(nèi)循環(huán)大環(huán)境下勢在必行的動作。

　　02

　　相互促進(jìn)、相互輔助

　　我們新一屆政府控制炒房的決心還是很大的，反復(fù)強調(diào)房住不炒。有些地方房地產(chǎn)市場回暖了以后，馬上就有約談，隨后就會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。這些事情都表現(xiàn)了政府的嚴(yán)厲態(tài)度。

　　我們說發(fā)展的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，而市場經(jīng)濟(jì)更多的是靠經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)的。隨著市場調(diào)控的深入，政府把保障房的供給托起來以后，商品房應(yīng)該就能更多的靠市場調(diào)節(jié)來完善其供需互動。 

　　從供需互動來看，我國的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化才走到一半。城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的空間還相當(dāng)可觀。

　　這也必然會使房地產(chǎn)業(yè)，包括住房的供給成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，支撐著我們的需求和供給互動的內(nèi)循環(huán)。二者并不沖突，可以說是相互促進(jìn)、相互輔助的關(guān)系。

　　更何況房地產(chǎn)的特性也決定了它與內(nèi)循環(huán)并不沖突，房產(chǎn)是不可位移的商品，本土依賴性極強。內(nèi)循環(huán)為主體合乎邏輯的一定會包括著我們的不動產(chǎn)業(yè)，包括我們住房的發(fā)展。

　　此外，如今各地市場的分化已經(jīng)比較明顯了。全國樓市明顯出現(xiàn)冰火兩重天的分化，但中心區(qū)域在中國一定還會不斷擴(kuò)大。

　　未來，中國的中心區(qū)域還要在幾十年內(nèi)接納差不多4億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)城市，成為市民。住房的供給一定會源源不斷的產(chǎn)生，否則是沒法形成老百姓美好生活的。 

　　從大勢來說，未來10年15年沒有理由說中國的房地產(chǎn)市場會一下子走下坡路，也不太可能出會出現(xiàn)此種情況，除非我們自己犯了低級錯誤。

　　在這種情況下因勢利導(dǎo)，不光要控制需求，防范超綱，還得增加有效供給。一定要通過雙軌統(tǒng)籌來托好保障房的底，包括共有產(chǎn)權(quán)房。

　　再加上越來越要用經(jīng)濟(jì)手段去調(diào)節(jié)商品房市場，才能形成全套的有效供給，與之配套的就有土地制度的改革、投資融資制度的改革，以及稅收制度改革。

　　這些都是長效機(jī)制中不可缺少的一環(huán)。 

　　03

　　分化中的樂觀因素

　　實際上從國內(nèi)來講，我們現(xiàn)在整體的樓市格局，正處于一個分化的過程中。像去年炒的比較火的鶴崗，一套房子3萬塊錢、5萬塊錢都沒人接盤。 而一線的房價，如深圳等地的核心區(qū)域達(dá)到二十幾萬每平米的價格，還一堆人排隊搶。 

　　對于這種分化，我們還是要保持相對樂觀的心態(tài)。中國未來的10-15年肯定還是發(fā)展起來的地方越來越多。

　　分化的兩邊，火的這邊依舊是大潮流，除非對整個中國發(fā)展前景喪失信心，那另當(dāng)別論。這一點我跟網(wǎng)上一些人的看法還是不大一樣。

　　很多人覺得像鶴崗或者是以鶴崗為代表的這類三四線城市，或更低端的縣城，未來是沒有希望的，這難免太過悲觀了。

　　畢竟我國的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加上市場化，國際化和信息化，中國的發(fā)展的韌性、回旋余地、潛力釋放出來的能量不可小覷。

　　用一句話概括就是——我國經(jīng)濟(jì)長期向好的基本趨勢沒變。長期趨勢沒變，它是有客觀條件的，而我們也具備這種客觀條件。 

　　從這一段時間疫情得到控制后的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，又印證著保持流動性合理充裕，貨幣政策靈活適度，能讓更多的資金可以提供給經(jīng)濟(jì)生活。

　　流動性到了實際的運行中間，很多人依舊會選擇持有不動產(chǎn)，來獲得踏實感。這也會助長房地產(chǎn)領(lǐng)域景氣度的上升，這是必然也是不可避免的。

　　當(dāng)然，在這種情況下也要有更多的經(jīng)濟(jì)手段把資金引流，不要一股腦都流入房地產(chǎn)，這也是有必要的。 

　　04

　　房子還值得投資嗎？

　　關(guān)于現(xiàn)在市場上勸大家趕緊拋售三四線房產(chǎn)的看法，我的觀點是：如果急著用錢可以拋售，但如果不著急用錢，我不建議這樣做。如果三四線的房屋還有實用價值，仍然可以繼續(xù)住著；不需要及時拿到現(xiàn)金的情況下，可以再等等看。

　　對整個中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是先看大勢。大的趨勢是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的可觀的空間，會使中國的經(jīng)濟(jì)成長性表現(xiàn)出來。

　　中高速的發(fā)展是大概率，中高速發(fā)展過程中，未來的十幾年二十年，幾億人要從農(nóng)村往中心區(qū)域遷移，成為市民，這個市場也不可能一下子垮下去。

　　對于一些現(xiàn)況不好的城市而言，也不可能永遠(yuǎn)不好。很多城市可能兩年三年就調(diào)回來了，或者說五年為期也調(diào)過來了，諸如此類都得具體分析了，不能一概而論。

　　我現(xiàn)在還是在看大勢，看大面，然后再做具體分析。我覺得房子至少分為三類，在不動產(chǎn)概念里邊一類是工業(yè)的不動產(chǎn)，一類是商業(yè)的不動產(chǎn)，再一個才是住房。

　　如果咱們從這三類來看，大家可能最關(guān)心的仍然還是住房。按我的看法，既然未來一二十年里還有幾億人要考慮進(jìn)入中心區(qū)域，這樣的需求所拉動的供給不容忽視。

　　更何況住房市場還具備由土地造成的自然壟斷的賣方市場特征，所以最大的概率是成交價、均價呈現(xiàn)出上揚曲線的走勢，沒有什么力量能改變上揚曲線的基本模樣。

　　我們?nèi)绻龅煤茫L效機(jī)制會使它不那么陡峭，不讓它受炒作力量的影響，不讓它大起大落，那么這就健康了，但不可能把它壓低。

　　既然是這樣，那么從投資的概念來說，太短的買了賣那叫投機(jī)，長期持有那叫投資，但誰也沒法界定中間的界限在哪劃開，持有一年賣掉是算投機(jī)還是算投資？這很難清晰的去量化。

　　但總體來說，如果政策環(huán)境允許買入的情況下，拿自己的錢買房子，是相對安全的，作為投資來說是有價值的。

　　如果看準(zhǔn)了，在好地段買一個房子，它附著在上揚曲線上往上走，還等于給自己買了一個社會化的養(yǎng)老保險。

　　比如你現(xiàn)在30歲，再過25年考慮退休的時候，房子賣掉拿到的錢從財務(wù)的角度計算是非常合適的。等于給自己來了一個社會化的養(yǎng)老保險。

　　但是這里邊可以有多樣性的考慮，用自己的錢買個改善型住宅，提高生活質(zhì)量，等年紀(jì)大了打理不了第二套住宅，可以兩套里邊賣出一套，把資產(chǎn)收縮到一套基本住宅上對購房者而言也合算。

　　長線來看，其安全性還是相當(dāng)高的。

　　文章來源：功夫財經(jīng)

　　(本文作者介紹：全國政協(xié)委員、中國財政科學(xué)研究院研究員。)