文/意見領袖專欄作家 管清友

　　關于房地產行業：賺辛苦錢的時代來了

　　1、中國房地產會越來越像一般制造業或一般消費業。

　　2、政策層面不太希望看到大波大動。這一輪樓市調控的意圖就是‘摁住’，引導資金從地產流向其他行業。

　　3、房地產融資環境的改變，直接導致“高杠桿融資、高周轉滾動”的底層邏輯發生改變。

　　4、房地產業以后也像制造業、消費業一樣，要賺品牌溢價、經營溢價等等。

　　5、房企拿地自有資金的比例提高、杠桿加不上去了，這樣掙錢都是掙辛苦錢，賺不到金融的錢、杠桿的錢。

　　6、香港的房地產，目前平均杠桿率40%，內地為70%。為什么前者保持在這么低的水平？因為香港企業吃高杠桿的虧，經濟泡沫襲來，高杠桿的副作用是摧枯拉朽的。

　　7、決策層目前對房地產的政策，是根本性的政策，調控思路改變。房地產如果還是高杠桿、高周轉，對其他行業就影響太大了。

　　關于資本市場：房地產估值邏輯改變

　　8、地產的投資邏輯變了，必然，估值邏輯也發生了變化。最近很多板塊都處在歷史（接近）歷史高位，比如新能源電池。但是軍工、地產兩個板塊處在歷史估值水平之下。

　　9、房地產現在的估值水平，只有歷史水位的20%多。房地產板塊主要受政策的影響，政策很清楚是“摁住”地產，讓資源更多流向其他行業。那么二級市場給它的評估是低周轉、低杠桿，回報率降低。相應的，估值怎么可能上得去。

　　10、現在地產IPO很慢，物業IPO相對很快，大消費等企業的IPO速度更是會越來越快。邏輯是一樣的——通過加快其他行業的IPO，吸引資金流入。

　　11、從3年~5年的周期來看，中國會有大量的新增IPO，相當于創造了新增的資產，一次可惜稀釋和抑制股票市場的泡沫。現在IPO注冊推進也是表現。

　　12、這一輪IPO窗口期，地產或不能分羹到太多份額。這也正是決策層的指揮棒，希望發展的方向。

　　關于房價：房價波動會變平

　　13、過去很多城市房價10年漲10倍，未來可能頂多就10年漲1倍。

　　14、過去40年中國平均每年高于9%的增長速度，房地產價格也加快上漲，很多人可能嘗試過房價漲了10倍的體驗。但在未來，整體漲幅會大幅變慢，這跟幾個周期的變化有關系：

　　一是，整個經濟周期從高速增長到了中高速增長。

　　二是，整個金融周期，2008年上行周期結束，2008年以后的那10年整體流動性其實偏緊，2017年金融周期下行。

　　三是，整個房地產行業本身發生了變化，供給量增加，需求量開始減少。

　　15、2013年后可以發現勞動年齡人口都出現了下降，剛需人口也出現傾向性，所以供給在增加，需求在減弱，“斜率”變平了，自然價格的所謂波動也會變平。

　　關于土地制度：“土地產權”邁大步

　　16、內循環對房地產的影響，說是機會或者沖擊，都不對，兩者兼具。

　　17、啟動內需，不只是發點消費券，也不是鼓勵大家都去買房子，而是從生產要素的角度（比如土地）產生作用。首先肯定就是從供給端，比如增加土地入市規模。

　　18、生產要素，比如土地的供給主要存在兩個問題：住宅類土地供給太少（只有20%不到）；留給開發商的利潤不夠。

　　19、那么既然是生產要素改革，同時也符合啟動內需的需要，把土地產權做徹底的變革，可能已經到時候了。

　　20、土地改革力度和步子要更大一些。不僅是形成城鄉土地市場的統一，而且在土地產權、法律上要做一些變動。從改革的深度、廣度和潛力來講，確實還是很大。

　　21、基于未來長遠發展，能不能在土地這樣的生產要素上做更大力度的改革，實行土地產權的改革，實現城鄉土地市場一體化，這其實是我們下一步真正要實現國際國內雙循環格局，特別是強調以國內大循環為主體的發展格局的基礎。

　　(本文作者介紹：如是金融研究院院長、首席經濟學家。)