文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 夏磊

本次疫情對房地產(chǎn)市場有明顯沖擊。隨著疫情消退，各區(qū)域房地產(chǎn)市場將如何表現(xiàn)？

　　本次疫情對房地產(chǎn)市場有明顯沖擊。疫情爆發(fā)初期，售樓處關(guān)閉、市場觀望情緒濃厚，市場銷售量大幅下行，市場調(diào)整壓力大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年2月1日至15日，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%；二線16城25.2萬平，同比下降86.2%；三四線20城10.4萬平，同比下降90.9%。

　　隨著疫情逐漸得到控制，土地和房地產(chǎn)市場逐漸復(fù)蘇，但各地表現(xiàn)差異很大。

　　1．一線城市土地市場火熱，銷售回暖

　　土地市場未明顯受疫情影響。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年春節(jié)后四周，一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平，較2019年春節(jié)后四周同比增加20.6%；四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例，僅2020年2月11日至25日，北京市累計出讓10宗住宅類地塊，出讓金額達440億元，平均溢價率26.6%。

　　房地產(chǎn)銷售較快恢復(fù)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年2月17日至23日（北京上海春節(jié)假期復(fù)工后第二周），北京、上海商品房銷售套數(shù)分別為666、945套，較上一周的413、595套明顯回溫。復(fù)工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房銷售套數(shù)為1792套，甚至高于去年同期（春節(jié)假期后第三周）的808套。

　　2．二線城市多數(shù)土地市場尚未重啟，銷售先抑后揚

　　多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中于中東部地區(qū)爆發(fā)，2月初，遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年春節(jié)后四周，二線城市成交土地占地面積為624.5萬平，較2019年春節(jié)后四周同比減少67.2%；四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，處于2019年以來的較低水平。

　　房地產(chǎn)銷售遇冷。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，二線代表城市成交面積環(huán)比增加49.7%，但同比減少58.6%。

　　受益于戶籍制度改革和人才新政，以及區(qū)域中心城市的吸引力，隨著疫情好轉(zhuǎn)，二線城市房地產(chǎn)市場在逐漸恢復(fù)。

　　典型如南京市，新增確診數(shù)自2月11日開始顯著下降，疫情影響不斷減弱，房地產(chǎn)市場迅速反彈。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，復(fù)工后（2月10日）的14天時間，南京市商品住宅成交1968套，相較于去年開工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

　　3．三四線城市土地市場冷清，銷售分化

　　土地市場明顯降溫。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年春節(jié)假期后四周，三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米，較去年春節(jié)后四周減少52.0%；四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%，處于歷史較低位水平。

　　房地產(chǎn)銷售短期內(nèi)承壓。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

　　具體看，房地產(chǎn)市場分化，都市圈內(nèi)三四線城市銷售表現(xiàn)優(yōu)于非都市圈內(nèi)三四線城市。根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合計成交6269套，同減46.9%、環(huán)增166.4%。同期，另外14個非都市圈樣本城市，商品房合計成交3279套，同減49.2%、環(huán)增155.8%。

　　在中心城市輻射帶動下，都市圈內(nèi)三四線城市產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新能力更強，交通基礎(chǔ)條件更優(yōu)，人口集聚潛力更大，疫情消退之后，房地產(chǎn)市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內(nèi)的佛山，2020年2月24日至3月1日合計成交2332套，環(huán)比大增251.7%，市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內(nèi)，但不在都市圈內(nèi)的江門，2020年2月24日至3月1日合計成交107套，環(huán)比增幅僅為27.4%，市場恢復(fù)較緩慢。

　　但疫情影響最嚴(yán)重的武漢都市圈內(nèi)三四線，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場恐難恢復(fù)。典型如黃石、黃岡、孝感，雖然根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》，位列武漢都市圈，但受疫情影響，企業(yè)至今未復(fù)工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅成交套數(shù)分別僅為0、1、14。

　　二、穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期，還需合適的政策進行逆周期調(diào)節(jié)。

　　維持土地市場平穩(wěn)，應(yīng)加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，適度放寬出讓土地條件；降低土地競買保證金比例；調(diào)整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。

　　適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控措施，應(yīng)支持合理的購房需求。具體舉措包括：首套房認定以購房時有無未結(jié)清貸款為準(zhǔn)；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發(fā)放，并在利率方面給予一定優(yōu)惠；精裝修交房設(shè)置與毛坯房不同的限價標(biāo)準(zhǔn)；縮短限售時限直至逐步取消。

　　報告詳見微信公號：夏磊地產(chǎn)觀察

　　(本文作者介紹：恒大研究院常務(wù)副院長兼首席房地產(chǎn)研究員。)