文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 馬光遠

　　深圳房價歷來對市場的信號反應(yīng)最為敏感：

　　l 2007年底在全國率先調(diào)整

　　l 2009年初在全國第一個反彈

　　l 2015年房地產(chǎn)“3.30”穩(wěn)定房地產(chǎn)政策出臺之后，在全國其他城市房價仍然在調(diào)整或者橫盤的情況下，深圳房價異軍突起，一年多的時間幾乎翻番。

　　最近，在北京、上海、廣州三個一線城市房價仍然處于調(diào)整的情況下，深圳又是率先告別調(diào)整，開始上漲。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月11日深圳發(fā)布“豪宅”新標以來，深圳二手房市場量價漲勢兇猛。

　　▲ 圖片源自攝圖網(wǎng)

　　“豪宅線”調(diào)整第一周，深圳二手房總計成交1885套，環(huán)比上周增長4.81%，成交均價為55135元每平米，環(huán)比上漲5.1%；“豪宅線”調(diào)整第二周，深圳二手房成交量加劇攀升，達2094套，環(huán)比上周增長11.09%。

　　深圳調(diào)整“豪宅線”，成為深圳二手房市場強勢反彈的一個轉(zhuǎn)折點。

　　所謂“豪宅線”調(diào)整，是指深圳調(diào)整了非普通住宅的標準。按照11月11日深圳出臺的新的政策，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。也就是說，144平米以下住宅不用再繳“豪宅稅”！

　　對于這次調(diào)整“豪宅線”，深圳有關(guān)部門雖然特別強調(diào)，此次調(diào)整普通住房標準，并不影響我市房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳市仍然嚴格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”工作仍在有條不紊推進中。

　　此外，房地產(chǎn)發(fā)展長效機制工作也在加快推進，未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場，綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，繼續(xù)遏制投機炒作行為，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　但是，很顯然，豪宅線調(diào)整之后，二手房市場的成交量的確出現(xiàn)了大幅度的反彈。

　　作為全國對市場信號最為敏感的城市，深圳二手房市場這次明顯反彈，究竟透露出一種什么信號？會不會成為全國房價反彈的先行指標。畢竟距離2015年的，深圳率先反彈引發(fā)的全國波瀾壯闊的大漲相距并不遙遠。大家對此的焦慮是完全可以理解的。

　　對于深圳二手房市場這次反彈，我個人有這么幾點看法，供各位參考：

　　l 第一、深圳調(diào)整“豪宅線”是不是意味著調(diào)控政策的放松？

　　這是很顯然的。盡管相關(guān)部門否認，但你仔細看相關(guān)部門的意思，特別強調(diào)“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，“穩(wěn)”最重要，一個“穩(wěn)”字，在不同的周期下，內(nèi)涵完全不同。

　　在當下房地產(chǎn)市場面臨下行風(fēng)險的情況下，“穩(wěn)”的意思再明顯不過。我在今年一再強調(diào)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全“變天”，無需加碼調(diào)控，市場的溫度已經(jīng)非常正常，而且很多城市加入到房價下跌的行列，再加碼調(diào)控，不僅毫無意義，而且會引發(fā)整個市場的系統(tǒng)風(fēng)險，這絕非嚇唬或者危言聳聽。

　　放松調(diào)控，因城施策肯定是對的。

　　l 第二，但是，我必須強調(diào)，放松不等于放開。

　　在我之前的文章中，我提到，鑒于穩(wěn)經(jīng)濟的需要，以及房地產(chǎn)的重要性，明年房地產(chǎn)政策放松的概率大，被一些媒體解讀為“放開”，并被一些中介拿來忽悠買房者。

　　我可以負責(zé)任的告訴大家，調(diào)控政策不可能完全退出，這是多次暴漲的教訓(xùn)的結(jié)果。調(diào)控政策也不會像以前一樣一會緊到機制，一會松到底。一會下暴雨，一會天大旱。這個蹺蹺板周期結(jié)束了。

　　房地產(chǎn)政策的主基調(diào)是回到民生，回歸居住。這個大方向不會改變。投資投機房子的時代結(jié)束了，政策永遠不會再回到鼓勵炒房的年代。

　　但政策也絕不會把房地產(chǎn)打死。這就是我對政策的解讀，而不是像一些中介和媒體誤導(dǎo)的，明年會放開，房價會暴漲。

　　l 第三，深圳這次二手房市場反彈會引發(fā)全國的房價大漲嗎？

　　對于明年的房價走勢，我在之前的文章中也多次提及我的觀點。我認為，明年一線城市及部分熱點城市會有小反彈。包括北京、上海等城市的房價其實已經(jīng)調(diào)整兩年了。

　　北京房價相對于2017年3月的最高點，調(diào)整幅度已經(jīng)在15%到20%，市場預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)，議價空間非常大。有一些甚至已經(jīng)接近2016年大漲前的價格。

　　在我看來，這些城市，價格調(diào)整的底部其實已經(jīng)在逐漸凸現(xiàn)，購房自住者是可以開始關(guān)注市場，關(guān)注自己感興趣的樓盤。而不是傻等，千萬不要被一些盲目唱空的給忽悠了。

　　但是，也正如我之前不斷提示的，投資房子的時間窗口仍然沒有到來，投資買房，還需要繼續(xù)關(guān)注市場的變化。

　　l 第四，深圳市場，只是二手房反彈明顯。

　　但這個反彈，主要體現(xiàn)在量，價格方面雖然有反彈，但仍然不是很明顯。

　　深圳這幾年迎來多重利好，房價長期而言，在四個一線城市中我認為是最具向上的潛力的。對于深圳的購房者而言，其實能夠猶豫的時間并不多。但房價這次出現(xiàn)2015年那樣的暴動幾乎等于零，畢竟價格仍然在高點，畢竟調(diào)控的主旋律仍然是控而不是放，畢竟深圳正在進行二次房改，房改的大方向是以人才為主的低價房會對整個市場的價格格局產(chǎn)生影響。這些都意味著，2015年的歷史不會重演。

　　l 最后，我想說，對于房價的判斷，大家一定要告別一廂情愿。

　　有些人老說，房價這么高，太不正常了。也許，真的是你的收入低，也許是有人誤導(dǎo)了你。

　　記得2015年我當時預(yù)判三類城市2016年房價會大漲時，很多人說，房價這么高，怎么可能大漲。市場后來無情地教訓(xùn)了大家。在房價面前，情懷和情緒都是無用的，只有真誠面對，才能得到真經(jīng)。我很多年前曾經(jīng)也憤青過，現(xiàn)在想起來真是慚愧。

　　(本文作者介紹：獨立經(jīng)濟學(xué)家，經(jīng)濟學(xué)博士，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)博士后。現(xiàn)任民建中央經(jīng)濟委員會副主任，中央電視臺財經(jīng)頻道評論員。)