文/新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠

　　我要告訴大家的是，即使在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，今年相對于2018年同期，房地產企業倒閉的數量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。

　　這兩天，一個關于房地產行業刷屏的報道是：據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。

　　報道里面特別提到我上一篇文章的一個觀點： “未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！”。這也意味著，這張房企破產名單還將繼續增加。有些報道根據我的這個觀點，甚至夸張地推算出，今年還有8000多家房地產企業倒閉。

　　在今年，近期，重慶市前市長黃奇帆也有一個相似的說法，他認為，“中國房地產有一個現象就是房地產商、房地產開發企業的數量是世界之最。”

　　黃奇帆列舉數據稱：“根據2018年全國工商局的統計，在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產企業。”

　　他判斷，今后十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上！目前中國全國有房地產企業10萬多家（我在5年前統計的數據是13萬多家，現在的工商數據是10萬家左右，已經比以前少了3萬家左右。），這意味著，未來有7萬家左右的房地產企業消失。

　　對于我“只有20%的開發商可以活下來，80%的會死掉”，我其實在上一篇文章中說的清清楚楚。但現在看來，這個觀點又被誤讀了。很顯然，我說的80%房地產企業會死掉，是一種市場趨勢，而不是這兩年要發生的事實，更不是今年要死掉這么多。

　　有人認為我的這個說法太夸張，其實一點都不夸張，即使死掉80%，中國還有2到3萬家左右的房地產企業，數量仍然是全球最多的，2到3萬家的房地產企業，完全可以滿足未來房地產市場的供給。

　　但是，相對于我的觀點被誤讀，446家房地產企業破產究竟對市場的意義更是被誤讀。

　　我特別奇怪的是，房地產企業關閉破產這種每年都發生的稀松平常之事，為什么今年引發了大家巨大的關注。這不過是“壓倒駱駝的最后一根稻草的效應而已”。

　　在市場下行的情況下，任何風吹草動都會引發市場的過度解讀，不僅僅是房地產市場。

　　我要告訴大家的是，即使在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，今年相對于2018年同期，房地產企業倒閉的數量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。

　　房地產企業關閉的情況很多，有些是殼公司，主動關閉，有些是被重組，有些是項目爛尾。

　　真正經營困難倒閉的并不多。

　　不能因為今年又400多家房地產企業倒閉，就據此認為房地產的寒冬到了，這是純粹不懂房地產的表現。

　　對于未來的房地產行業，我在以前觀點的基礎上，再做幾點解讀：

　　第一、只有當中國房地產企業100強破產關閉比例明顯上升的情況下，才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。

　　看市場的溫度，要看頭部企業，至少要看這個行業的100強企業。中國房地產企業100強占整個房地產企業的份額超過一半接近2/3，百強企業如果出現接二連三的倒閉，整個市場的溫度可想而知。

　　今年除了極個別的企業，如億銀集團比較大，剩下的倒閉的房地產企業基本是聞所未聞的。

　　第二，房地產行業的兼并重組一直沒有到來，這很奇怪。

　　一個行業發展到平穩階段，告別高速增長之后，行業的洗牌和兼并重組將成為行業進行自我調整的主要方式。

　　一些企業在今年如此嚴厲的調控下仍然選擇扛著，為什么？就是賭政策放松之后，行業會迎來新一輪的反彈，警報解除，春去春又來。政策蹺蹺板周期，讓這些企業即使再困難，也會選擇堅守，除非資金鏈已經到了斷裂的邊緣或者已經斷裂的。

　　第三、一些企業對下一波房地產周期有嚴重誤判，還沉浸在“白銀時代”的美夢中。

　　我在之前的很多文章中，不斷強調，中國房地產的下一個周期沒有什么白銀時代，任何房企賺錢的歷史結束了，行業暴漲的周期也結束了，房地產行業的市場結構、盈利模式以及區域動態和過去的周期面目全非。

　　我倒是同意這個說法：不是房地產行業不好做了，而是你的房地產觀念跟不上時代了。

　　第四、房地產企業仍然有退路。那就是，以價換量，徹底轉變對市場未來發展的預期和思維。

　　我們預計，隨著年底的到來，很多房地產企業會通過降價的方式沖量，年底整個市場應該會有全國性的一波降價潮促銷。

　　從上個月國家統計局公布的70個大中城市的房價數據看，70個大中城市二手房價格環比下跌的城市數已經超過了35個！

　　大家記住，當二手房價格環比下跌超過50%的城市時，意味著市場真正的轉折點其實已經到來。這個時候，整個市場的實際價格已經調整了20%左右。

　　二手房價格的調整會推動新房價格的調整，新房的降價潮是可以推動大量的有實際需要的購房者入市的。

　　第五，今年房地產市場的調控其實也到了一個“拐點”。

　　今年前三季度，全國出臺房地產調控措施415次，去年全年是450次，調控的嚴厲程度超過了預期。

　　但我認為，管理層對整個房地產市場有誤判。因為下面人提供給決策層的數據肯定是假的，對市場本身的真實溫度并不了解。

　　其實，從去年到今年整個市場本身的調整幅度很大，北京、上海二手房市場房價調整的幅度遠高于統計局的數據，市場整體已經完全降溫，房價上漲的預期基本已經打掉，房地產的預期已經完全逆轉，除了少數一些補漲的或者房價整體仍然偏低的城市，大量的城市投資房地產已經沒有太大的收益，也沒有多少人炒房。調控如此嚴厲的意義并不大。

　　第六、對房地產企業而言，最大的風險是金融機構對房企融資的打壓。

　　央行7月29日召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會 “點名”房地產行業占用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。

　　央行8月2日又發出通知：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續加強房地產市場資金管控。

　　8月25日發布第16號公告，10月8日起新發放商業性個人住房貸款中，首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價，二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。

　　如果監管層對房地產融資的態度不變，2020年，才是大房企最艱難的時刻。

　　我過去勸一些開發商認清形勢，對市場下一波周期要有正確的認識，但過去多次冒險的成功已經讓他們很難聽得進去風險的提示。

　　即使灰犀牛已經沖到了眼前，他們也以為那不過是一個沒有危險的雕塑而已。很多企業死掉，并非因為真的困難，而是太牛逼牛逼死了。

　　第七、房地產高杠桿時代結束了。

　　中國房地產企業的行業負債率在70%以上，負債率超過80%的企業比比皆是。

　　這是過去房地產高增長時代的主流玩法，但這種玩法本身需要很高的周轉，需要“日光盤”等來配合，一旦去庫存速度慢下來，一旦房子賣不出去，立即就會面臨生死存亡。

　　我對中國房地產企業前10名里至少有兩家企業資金鏈斷裂一直看好，現在他們仍然活著，已經是奇跡了。

　　第八、購房者怎么解讀這個信號？千萬不要以為房地產不重要了，我之前反復強調，房地產作為中國支柱產業的地位至少在我們活著的時候不會改變！

　　這個殘酷的事實要接受。也不要以為管理層會永遠打壓這個行業，這個行業的冷暖牽動著中國經濟的各種神經，一下子把這個行業打垮對中國經濟的傷害比中國經濟被這個行業綁架了要嚴重的多，最理性的選擇就是用時間換空間，而不是人為打破博弈的平衡。

　　我的預判沒有改變，那就是，明年年初，本輪房地產調整的周期基本告一段落，一線及部分熱點城市的房價會迎來一小波反彈，但是，房價像過去一樣大漲乃至暴漲的概率等于零，投資房地產仍然要考慮機會成本的問題，但是，這些地方購房自住的其實過完春節可以關注市場的變化了。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士后。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視臺財經頻道評論員。)