文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 陳志龍

　　一場(chǎng)慢動(dòng)作的火車脫軌事故正在發(fā)生。年初還披星戴月裹著被子深夜排隊(duì)搶房的人，忽然發(fā)現(xiàn)已成套中人。消息稱，杭州的“爆款盤”中鐵建西湖國(guó)際城和萬科未來城直接跌出“首發(fā)價(jià)”，跌幅超過10%。

　　這并不是孤例，杭州的多個(gè)樓盤均遇冷。由萬科和融信中國(guó)合作開發(fā)的杭州秀隱翠園7號(hào)樓獲取《商品房預(yù)售證》，房源共計(jì)92套。截至公證處公證之時(shí)，未收到購(gòu)房家庭的購(gòu)房意向登記。一般而言，開發(fā)商拿預(yù)售證之前都會(huì)提前進(jìn)行蓄客，以保證可以開盤階段人氣較高，而領(lǐng)到預(yù)售證后無人登記情況十分罕見，預(yù)示著市場(chǎng)的驟然降溫。“10月以來，大部分一二線城市都出現(xiàn)了這樣的情況，即便是以價(jià)換量效果都不佳。”一位TOP20房企營(yíng)銷總經(jīng)理告訴媒體。

　　再看龍頭市場(chǎng)，一線城市北京，樓市降溫信號(hào)明顯。某找房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年~2019年國(guó)慶期間，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量分別為538套、442套、216套、222套、235套及190套。而今年國(guó)慶北京樓市網(wǎng)簽數(shù)量，創(chuàng)下了歷史新低。降價(jià)促銷成為第四季度樓市的主旋律。與商品房下降聯(lián)動(dòng)的是，深圳、上海的甲級(jí)寫字樓空置率升高，深圳甲級(jí)寫字樓租金連續(xù)五個(gè)季度持續(xù)下跌，空置率高達(dá)20%以上，成為幾大一線城市寫字樓空置率最高的城市。一些大型開發(fā)商大力度去庫(kù)存，恒大推出全員營(yíng)銷優(yōu)惠升級(jí)活動(dòng)，數(shù)萬員工積極在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)樓盤促銷信息，試圖通過人海戰(zhàn)略帶動(dòng)公司銷售提升。昨天有消息說，長(zhǎng)沙一開發(fā)商要求員工買自家的房，不買就開除。市場(chǎng)之冷可見一斑。

　　在這股市場(chǎng)寒潮中，陸續(xù)有開發(fā)商熬不過冬天而凍死。今年上半年，登陸“房企銷售TOP100”榜單、2018年位列中指院“2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第54名、今年8月還獲得房企綜合實(shí)力、品牌價(jià)值”雙百?gòu)?qiáng)“的大型房企三盛宏業(yè)，突然爆出拖欠巨額工程、拖欠員工工資遭員工圍堵討債、全國(guó)項(xiàng)目大面積停工的消息，實(shí)際控制人稱公司債務(wù)危機(jī)集中爆發(fā)，無力償還，已成立臨時(shí)監(jiān)管小組，三盛宏業(yè)系進(jìn)入破產(chǎn)倒計(jì)時(shí)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，全國(guó)已有超300家房企宣布倒閉，除了大量經(jīng)營(yíng)不善的中小型企業(yè)，部分知名房企如銀億集團(tuán)、五洲國(guó)際、新光集團(tuán)等也都在列。一些房地產(chǎn)企業(yè)近年也涉足自融問題，許多售樓部一邊在賣房，一邊在賣理財(cái)產(chǎn)品，這已是公開的秘密。此次三盛宏業(yè)光向員工發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，涉及資金高達(dá)8億，牽涉員工及其家屬上千人，此前承諾員工最少14%的收益率，每年付息一次，到期一次性還本付息。但是投錢之后普通員工不僅未按年收到利息，在產(chǎn)品到期后甚至連本金都沒收到。

　　其實(shí)，轉(zhuǎn)折早已發(fā)生，信號(hào)也已十分清晰。在今年上海的陸家嘴論壇上，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清表示，當(dāng)前要防止兩個(gè)過度，一是房地產(chǎn)過度金融化，居民負(fù)債率占相當(dāng)大的比例，甚至一半投資都投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是經(jīng)濟(jì)如果過度房地產(chǎn)化，最終一定化付出代價(jià)。郭樹清警告說，歷史證明，如果過度依賴房地產(chǎn)，最終會(huì)付出代價(jià)。“不同地區(qū)的房?jī)r(jià)有低也有高，但如果你買了一套房子，只用于投資或者投機(jī)，那就是水泥和磚頭。要防止房地產(chǎn)的過度投資行為。

　　提出類似警告的有識(shí)之士不只是郭樹清。兩年前，銀監(jiān)會(huì)國(guó)有重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)事會(huì)主席于學(xué)軍就撰文，分析信貸結(jié)構(gòu)及貨幣環(huán)境的最新變化，重點(diǎn)講房地產(chǎn)新增貸款情況。截至2016年8月末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款大約為24.8萬億元，同比增長(zhǎng)24.6%，占比則達(dá)到24.1%，即“三個(gè)24”。另外，以房地產(chǎn)做抵押的再融資貸款占全部貸款余額的比重也超過15%。這樣，兩項(xiàng)合計(jì)就在39%以上。在2016年10月各地出臺(tái)抑制房地產(chǎn)政策之前的九個(gè)月中，全國(guó)人民幣貸款新增10.16萬億元中，住戶部門的中長(zhǎng)期貸款就達(dá)4.2萬億元，其中絕大多數(shù)是房地產(chǎn)貸款。到了今年上半年，房地產(chǎn)貸款的數(shù)據(jù)更加恐怖，一些熱點(diǎn)城市和地區(qū)，房地產(chǎn)貸款及以房地產(chǎn)為抵押的貸款合計(jì)占全部貸款的比重已近50%，此外還有相當(dāng)規(guī)模的資金以影子銀行形式進(jìn)入房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系某種意義上已被房地產(chǎn)“綁架”。所以，難怪郭樹清發(fā)出黃鐘大呂般的警告：如果過度依賴房地產(chǎn)，最終一定會(huì)付出代價(jià)。

　　房?jī)r(jià)的背后是貨幣和信貸的共同作用。近年來，每一輪的房?jī)r(jià)異常波動(dòng)，市場(chǎng)“失火”，價(jià)格失控，背后都是信貸的失控，這是房?jī)r(jià)飛天的燃料，房地產(chǎn)金融化特征日益膨脹。如果把體量巨大的房地產(chǎn)比作動(dòng)物軀體，那貨幣就是血液。如果血液出了問題，那么整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的內(nèi)分泌系統(tǒng)就會(huì)錯(cuò)亂，就會(huì)百病叢生。中國(guó)城市居民持有的房產(chǎn)市值已接近400萬億，相應(yīng)的信貸杠桿居高不下。此前，已有多家報(bào)告指出，房地產(chǎn)是所有行業(yè)中杠桿率最高的，如果出現(xiàn)類似美國(guó)“07式”跌幅，90%的開發(fā)商將會(huì)破產(chǎn)，中國(guó)銀行業(yè)將付出當(dāng)年類似處置工、農(nóng)、中、建幾大行改制上市過程中規(guī)模更大的不良資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，而對(duì)大量持有按揭貸款的百姓而言，將是以近百萬億計(jì)的家庭基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)的蒸發(fā)和消散。這種“爐心融毀”的代價(jià)對(duì)任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府都是難以承受的。

　　十年前，次貸危機(jī)的教訓(xùn)警示我們，貨幣超發(fā)和金融體系鼓風(fēng)機(jī)般的信用創(chuàng)造機(jī)制制造了“美國(guó)歷史上最糟糕的投機(jī)狂潮”——特別是動(dòng)物精神刺激的房地產(chǎn)狂潮，住房?jī)r(jià)格飆升具有經(jīng)典的狂熱泡沫的所有特征。與當(dāng)年美國(guó)房地產(chǎn)的問題相比，我們面臨的問題可能會(huì)更加棘手，因?yàn)槭晔啾兜臐q幅是人類泡沫經(jīng)濟(jì)史上所罕見的。寬松的貨幣洪流把投機(jī)泡沫推向高潮后，“必然出現(xiàn)買方對(duì)賣方的大量過剩，導(dǎo)致已經(jīng)漲得離譜的資產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升，否則價(jià)格水平絕對(duì)達(dá)不到那樣高的沸點(diǎn)。”當(dāng)大多數(shù)投資者都形成群體性共識(shí)，認(rèn)為價(jià)格還會(huì)上漲并對(duì)此深信不疑時(shí)，危機(jī)會(huì)不請(qǐng)自來，價(jià)格的上漲可能會(huì)突然停止。投機(jī)型市場(chǎng)都有這樣的特征，在價(jià)格最高區(qū)間，按捺不住沖動(dòng)的最后一批買家傾其所有全倉(cāng)殺入，購(gòu)買欲望得到滿足，競(jìng)價(jià)者消失，無人接盤，市場(chǎng)上就只剩下孤獨(dú)的賣家，當(dāng)大家都想變現(xiàn)時(shí)，你賣給誰？

　　“華爾街式的貪婪”不只屬于華爾街，它在任何一個(gè)國(guó)家的金融街上都會(huì)重演。房地產(chǎn)的超級(jí)繁榮給每個(gè)參與者帶來了巨大的利益，人類在利益面前會(huì)迷幻致幻，作為經(jīng)濟(jì)人天生就有自負(fù)的沖動(dòng)。產(chǎn)生自負(fù)情結(jié)的原因之一就是人類沒有足夠的能力理解風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜程度，也無法清晰地認(rèn)識(shí)到自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的理解或解構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重的偏差。房地產(chǎn)誘發(fā)的金融危機(jī)以及其他大多數(shù)金融失敗，也都源于一種盲目的自信，參與者基于歷史經(jīng)驗(yàn)所作出的“精確預(yù)測(cè)”屢試不爽，于是他們更加自信，更加自負(fù)，不斷加碼將賭注翻番，當(dāng)“群體性共識(shí)”形成共振，就極易觸發(fā)“合成謬誤”。等危機(jī)來臨時(shí)，才恍然若夢(mèng)，其本質(zhì)還是動(dòng)物精神和羊群效應(yīng)驅(qū)使下的思維盲區(qū)，這時(shí)所有的個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)集聚為國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)力雄厚如美國(guó)這樣的國(guó)家，最終也出現(xiàn)戛然而止的“明斯基時(shí)刻”和“灰犀牛時(shí)刻”。想想這一切，就能理解郭樹清的的警告：“經(jīng)濟(jì)如果過度房地產(chǎn)化，最終一定化付出代價(jià)。”

　　房地產(chǎn)的超級(jí)繁榮讓人深信不疑，他們迷信地價(jià)長(zhǎng)期上漲是合理的而不是暫時(shí)失常的故事。每一輪推高市場(chǎng)的過程時(shí)間是那么漫長(zhǎng)，足以讓所有人都對(duì)這樣的故事深信不疑。人們篤信，這個(gè)過程中他們可以通過房地產(chǎn)賺取巨額財(cái)富，“因?yàn)樗麄円呀?jīng)年復(fù)一年地看這樣做成功過了”。而只有等到危機(jī)來臨，泡沫破滅時(shí)，他們才能清醒。

　　次貸危機(jī)后的若干反省文章中，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲者、耶魯大學(xué)教授羅伯特．席勒講了發(fā)生在2006年秋天的一件事。一次會(huì)議間隙，他問當(dāng)時(shí)房地美的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗朗克-諾沙夫，是否進(jìn)行過房?jī)r(jià)下跌的壓力測(cè)試，弗朗克回答說做了，“我們甚至已經(jīng)考慮到了全國(guó)房?jī)r(jià)下跌13—14%時(shí)可能發(fā)生的情況。”席勒又問道：“下降超過這個(gè)幅度時(shí)又該怎么辦呢？”回答說，這樣的跌幅從來沒有出現(xiàn)過，至少是1929年的大蕭條以來從來就沒有出現(xiàn)過。然而，一年后，這“從來沒有出現(xiàn)過”的事情出現(xiàn)了，并引爆一場(chǎng)百年不遇的金融危機(jī)。因?yàn)榉抠J系統(tǒng)中大量造假行為泛濫，信貸紀(jì)律松馳、貸款標(biāo)準(zhǔn)惡化就成為常態(tài)，各種掠奪性、欺騙性貸款橫行，美國(guó)金融危機(jī)調(diào)查委員會(huì)的報(bào)告說，整個(gè)金融系統(tǒng)深陷房地產(chǎn)，他們都在“死亡飛行”。對(duì)房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的癡迷和錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)模型的信任助長(zhǎng)了金融體系的高杠桿，一直到市場(chǎng)處于臨爆狀態(tài)前，美聯(lián)儲(chǔ)的報(bào)告都在說“次貸部門的問題似乎不太可能嚴(yán)重波及更廣泛的經(jīng)濟(jì)金融體系”。事后，金融時(shí)報(bào)副主編馬丁沃爾夫嘲諷說：“現(xiàn)在看來，麻痹的監(jiān)管機(jī)構(gòu)被哄騙得自滿地入睡，他們夢(mèng)囈般的描述或許是講另外一個(gè)星球的事情，他們只有在清算時(shí)刻才會(huì)醒來。”

　　中國(guó)已是一個(gè)巨量經(jīng)濟(jì)體，以數(shù)百萬億計(jì)的房地產(chǎn)總值，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融體系的安全至關(guān)重要，要采取切實(shí)措施防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢對(duì)金融體系的沖擊。日本當(dāng)年也是認(rèn)識(shí)到問題嚴(yán)重，手忙腳亂慌不擇路拉下急剎車的手閘，貨幣政策驟然轉(zhuǎn)向，過去貨幣噴射無限支持房地產(chǎn)的信貸資源瞬間枯竭，多年積累的泡沫開始破裂，對(duì)經(jīng)濟(jì)形成重創(chuàng)，對(duì)全社會(huì)的資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，日本進(jìn)入了“平成衰退”。日本的教訓(xùn)極具鏡鑒價(jià)值。如果在房地產(chǎn)問題上政策密集出臺(tái)，集體發(fā)力，政策出臺(tái)過程不透明，沒有沙盤推演和效果評(píng)估，無有效的政策統(tǒng)籌和銜接，七手八腳只是加碼，可能會(huì)產(chǎn)生“合成謬誤”，釀成大錯(cuò)，造成難以收拾的被動(dòng)局面。這是我們保證“六穩(wěn)”所要努力避免的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　(本文作者介紹：南京大學(xué)長(zhǎng)江產(chǎn)經(jīng)智庫(kù)特聘研究員，高級(jí)編輯，財(cái)經(jīng)專欄作家)