文/新浪財經意見領袖專欄作家 任澤平 夏磊 黃什 龐欣

　　房地產是周期之母。1998年房改釋放了我國房地產市場化的洪荒之力，創造了人類大規模城市化、經濟高速增長、民生大幅改善的輝煌成就，也埋下了高房價、土地財政等待解難題。房地產關系國計民生，是國民經濟的支柱行業、地方財政主要來源、金融危機的策源地、財富的象征、大類資產配置的核心。

　　二十年滄海桑田，歷史巨變，站在新時代的起點上，在“房住不炒”的新定位下，如何通過住房制度改革和長效機制建設，促進房地產市場長期平穩健康發展，事關國運。我們提出了業內廣為采用的標準分析框架：“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。本文旨在客觀評價二十年來房地產改革的功過，房地產的歷史貢獻，直面我國房地產發展過程中遇到的問題和難題，分析背后深層次的制度原因，為新一輪改革建言獻策。

　　一、歷史評價二十年住房制度改革的功過

　　1998年，為應對亞洲金融風暴沖擊，房改啟動商品房市場。國務院23號文要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。我國房地產二十年市場化發展大幕就此開啟。

　　（一）房地產行業在繁榮中走向成熟

　　房改以來，受益于城鎮化和經濟增長，居民住房需求集中釋放。1998-2018年，中國城鎮化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個百分點，住房需求快速增加；城鎮人均可支配收入年均增長11%，居民購買力大幅提升。

　　中國房地產由此歷經二十年長周期繁榮，行業各項指標大幅增長。20年來，房屋新開工面積從2億平增至20.9億平，累計上漲9.3倍，年復合增速12.4%。房地產開發投資完成額從0.2萬億元增至12萬億元，累計上漲55.8倍，年復合增速22.4%。商品房銷售面積和銷售金額分別從1.2億平增至17.2億平、0.3萬億元增至15萬億元，累計上漲13.1、58.7倍，年復合增速14.1%、22.7%。

　　伴隨房地產業的快速發展，中國的房地產企業從無到有、從國企先行到民企崛起，隊伍逐漸壯大。2018年，全國房地產企業數量達9.8萬個，比1998年的2.4萬個增長3.1倍，其中5家房企位列世界500強。

　　行業發展模式從粗放走向成熟，三個趨勢逐步顯現。一是行業集中度逐漸提高，2018年前10強、20強、50強房企市占率分別為26.9%、37.4%、55.1%，分別較2010年提升17.4、24.7和39個百分點。二是產品不斷升級完善，對園林綠化、建材品質、家裝設計和智能科技等提出更高要求，多家龍頭房企的精裝修比例均超過50%。三是供應結構轉變，十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，房地產供應主體由開發商轉變為政府、企業、開發商等主體共同參與，形成商品房、租賃房、保障房、共有產權房等各渠道多元供給的模式。

　　（二）住房制度建設在探索中逐步完善

　　我國住房制度采取循序漸進的穩步改革措施。前期探索試點，98房改奠定基礎，后續配套政策推進，最終形成符合當前國情的，以住房金融、土地、稅收、住房保障和住房供應為五大支柱的中國特色住房制度。

　　第一，以商業貸款為主、公積金貸款為輔的住房金融制度。1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，住房公積金制度建立；1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，規定所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款，商業性住房金融快速推進。

　　第二，以招拍掛為主的土地供應制度。1990年《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》規定，按照所有權與使用權分離的原則，采取協議、招標、拍賣三種方式出讓城鎮國有土地使用權。2002年國土資源部頒布11號令，明確經營性用地必須招拍掛出讓。2010年北京試點“限房價、競地價”土地出讓方式，2011年《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》提出推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住宅用地，熱點城市開始創新土地出讓方式，打破傳統招拍掛價高者得的模式。

　　第三，鼓勵長期持有自住住房的稅收制度。我國個人持有和交易住房主要涉及9個稅種。保有環節2個稅種，房產稅及土地增值稅，分別依據1986年、1988年的暫行條例征收，目前均對個人非營業住房免征。交易環節7個稅種，涉稅種類多、稅率相對較高，但對長期持有和家庭唯一住房設置了減免優惠。其中，契稅依據1997年暫行條例征收；增值稅及附加依據2016年《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》征收；個人所得稅依據1999年《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》征收；印花稅和土地增值稅依據2008年《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》征收。

　　第四，涵蓋公租房、經濟適用房、棚戶區改造安置房、共有產權房等多樣化的住房保障體系。1998年房改23號文提出“最低收人家庭租賃廉租房、中低收人家庭購買經濟適用房、其他高收入家庭購買租賃商品房”，廉租房和經濟適用房被用于保障中低收入家庭居住。2010年，《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》出臺，公租房成為保障性住房的方式之一，面對中等偏下收入家庭。2008年中央大規模保障性安居工程啟動了國有林區、墾區和煤礦棚戶區改造；2010年城市和國有工礦棚戶區改造工作全面展開；2014年國開行住宅金融事業部建立，中國人民銀行創設抵押補充貸款，為全國范圍內大規模棚改和貨幣化安置提供了成本適當、長期穩定的資金支持。棚戶區住房困難家庭可通過棚改安置房和貨幣化購買商品房兩種方式改善居住條件。2017年住建部發文，支持北京、上海開展共有產權住房試點，重點解決“夾心層”住房問題。自此，針對不同收入群體的住房保障供應體系得以建立。2019年住房保障立法加快推動，將明確國家層面住房保障頂層設計和基本制度框架。

　　第五，租購并舉的住房供給體系。2015年以來租賃制度大獲推進。2016年，國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，2017年十九大報告中提出，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，明確住房供應體系主要框架和目標。2017年開始試點政策積極推進，7月《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》出臺，選取廣州、深圳等12個城市開展試點；8月《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》發布，明確將在北京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點；2019年南京等16城入圍中央財政支持住房租賃試點。

　　二、客觀評價二十年來房地產的歷史貢獻

　　（一）房地產是拉動我國經濟高增長的火車頭

　　1998年國務院23號文明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，2003年國務院18號文進一步將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產作為我國經濟發展火車頭，當之無愧。一是行業體量大，對經濟增長直接貢獻高；二是產業鏈條長、關聯行業多，房地產投資和消費帶動一大批上下游行業發展。其中，房地產開發投資帶動建筑業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業；房地產消費，既直接帶動與住房有關的家電、家具、家紡、裝潢等制造業；也明顯帶動金融、媒體服務、互聯網、物業管理等第三產業。2018年，房地產業增加值占GDP的比重為6.6%，房地產對上下游相關行業增加值的拉動占GDP的比重為9.2%，二者合計占比高達15.8%。

　　房地產提供的土地出讓金和稅收收入，有力支持了地方政府推進大規模基礎設施建設、工業稅收減免和地價補貼，幫助中國制造業在過去20年的國際競爭中脫穎而出，為國家創造大量外匯收入，使出口成為拉動經濟發展的重要馬車。2012至2018年，全國300城工業用地成交樓面價累計漲幅僅4.2%，而住宅用地成交樓面均價累計漲幅達178.6%。1998-2018年，全國公路、鐵路里程分別由127.9萬公里、6.6萬公里增長至485萬公里、13.2萬公里。

　　房地產是最重要的貨幣創造媒介之一，推動信用擴張和經濟發展。第一，我國金融體系以間接融資為主，房地產資產質量高、價值穩定，作為最重要的抵押物為信用擴張創造基礎條件。2018年末，上市銀行貸款余額中抵押貸款占比42%，其中四大國有銀行為45%。抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產中，房地產占比高達76.4%。第二，在快速工業化、城鎮化階段，大規模的房地產開發建設是經濟發展、城市建設的引擎。房地產項目投資金額高、單體規模大，需要信貸支持。2018年房地產開發貸占金融機構貸款余額9.5%，支撐起相當于全社會固定資產投資18.6%的房地產開發投資。第三，在住房市場化國家，住房貸款是支持居民購買住房、改善居住條件的重要手段，是居民部門的主要負債，也是金融機構的重要資產投向。以美國、日本和德國為例，2017年居民住房貸款占總負債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%，占金融機構貸款余額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。2018年我國居民住房貸款余額占居民總負債的56.4%，占金融機構貸款余額的18.9%，均低于發達國家水平。

　　（二）房地產是地方政府進行大規模基礎設施建設的主要財政來源

　　1994年分稅制改革后，事權下沉、財權上移，地方政府財政壓力加大。房地產為地方政府籌集穩定的財政收入。

　　房地產相關稅收是地方政府的重要稅收收入。與房地產相關的稅種主要有11個，其中契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和房產稅為房地產專項稅收。隨著房地產市場迅速發展，房地產相關稅收規模持續擴大。2017年房地產行業貢獻地稅1.3萬億，2018年5項房地產專項稅共1.8萬億元，分別占當年地方本級稅收收入的19%、23.7%。

　　土地出讓金是地方政府最重要的預算外收入，也是當前單項占比最高的地方政府本級財政收入。通過房地產，地方政府以市場化的方式變現國有土地使用權的未來價值。1998年，土地出讓金規模507.7億元，占地方本級財政收入的10.2%，2018年土地出讓金規模增長至6.5萬億元，占地方本級財政收入的比例提升至66.5%。

　　土地抵押貸款是城市政府關鍵的外部融資來源。房地產發展帶來的巨額土地增值紅利，讓地方政府的土地資產大幅增值，成為重要的信貸抵押物。以自然資源部監測的84個城市為例，15年底土地融資余額達11.3萬億元。

　　（三）房地產是我國快速城鎮化的發動機

　　改革開放以來，我國城鎮化進程進入快速發展時期。1978-2018年，城鎮人口由1.7億人增長至8.3億人，40年間增長3.8倍；1981-2017年，全國城市建成區面積由7438平方公里增長至56225平方公里，增長6.6倍。

　　房地產為城市發展提供啟動資金。對于尚處起步和快速擴張期的城市，除了需要提供教育醫療、環衛綠化、治安消防等政府公共服務，更亟需大規模建設道路交通、水電氣暖供應、城市管網等基礎配套設施，傳統預算內收入難以提供充足資金。1999-2018年，全國地方本級一般公共預算支出合計148.5萬億元，而地方本級一般公共預算收入僅82.7萬億元。土地出讓收入成為地方政府啟動城市建設的重要財源，1999-2018年，全國土地出讓收入合計43萬億元，覆蓋地方本級一般公共預算支出的29%。

　　房地產幫助農轉非人口在城鎮安居樂業。一是為農業剩余勞動力提供充足的就業崗位和較高的收入水平。2018年農民工總人數2.9億人，其中建筑業從業占比18.6%；建筑業月平均工資4209元，比農民工整體水平高13.1%。隨著物管服務、房產中介、長租公寓等勞動力密集型細分領域快速發展，房地產將承接更多的農業剩余勞動力就業轉移。二是為大量新增城鎮人口提供住房。1998-2018年，我國經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程，城鎮化率年均提升1.3個百分點，城鎮常住人口年均增加2000萬人。房地產通過市場化手段調動社會資源大規模建設住房，不僅解決了福利分房時代下的城鎮住房短缺問題，還有效滿足了快速城鎮化產生的新增住房需求。1995年全國城鎮存量住房面積尚且僅66.8億平， 2018年大幅提升至276億平。

　　房地產加速城市開發進程、提升城市開發水平。一是改善城市面貌。多樣化的房地產項目為城市風貌注入多元化色彩。棚戶區和舊城改造改善了城市功能和面貌，但資金需求大、協調難度高，需要房企支持。二是減輕政府統一規劃和建設的壓力，土地出讓后除道路外的部分都可由房企完成。商業性房地產項目開發，往往還需要在紅線內建設園林綠化、學校醫院、社區商業等相關配套設施。三是推動新區建設和發展，加速城市擴張。政府部門需要借助房企豐富的專業開發運維經驗，打造聚攏人氣的商圈、環境優美的住宅區和運營規范的產業園區。

　　（四）房地產是提高居民居住品質實現消費升級的有力保障

　　房改是一次供給側改革，大幅提高了住房供給效率，激發了老百姓對居住品質的追求，展現出嶄新的生活方式。

　　房改有效提高居民住房條件。一是家庭住房面積大幅增加。城鎮人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米增至2018年的39平方米，增長1.1倍，年復合增幅3.8%。二是樓房占比提高，平房占比下降。2000-2015年，全國平房住戶占比由63.1%降至38.7%，年均下降1.6個百分點。三是住房設施明顯改善。2000-2015年，城鎮家庭中擁有獨立廚房的住戶占比由84.7%升至92.4%，年均提升0.5個百分點；擁有獨立抽水廁所的住戶占比由42.1%升至74.2%，年均提升2.1個百分點。

　　房地產推動居民住房消費實現了多層次升級。一是購房觀念升級。1998年前買公房，解決“有房住”的問題，此時消費者的觀念是有房就行，多數公房沒有成熟規范的小區。1998年后買帶小區的商品房，實現對便民化居住服務的需求。物業管理行業也從無到有、逐漸發展成熟。進入21世紀購買品質住宅，對園林綠化、建材品質、一體化裝修等提出高要求，追求更有視野的生活理念，實現“住好房”。二是消費區域升級。城市間由低能級城市到高能級城市升級，由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級；城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是消費品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。2009-2018年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分別增至12.6%、26.9%和 37.4%。憑借品牌溢價、精裝交房、智能家居、優質物業等優勢，品質住宅占據主流。以精裝修為例，90年代末首次在廣州、上海等城市出現，2005年恒大率先開啟全精裝交房的業內風潮，2018年全國全裝修滲透率提升至23%以上，一線城市則提升至56%。

　　（五）房地產是增加居民收入、財富和消費的主力軍

　　房地產帶動居民收入增長，促進居民財富增值，讓居民消費能力提升、消費底氣增強。第一，房地產及上下游產業鏈條長，吸納大量就業人口，增加居民收入。2017年房地產業就業人數444.8萬人，建筑業就業人數2643.2萬人，合計占城鎮就業人數的7.3%。第二，房地產是我國居民資產的壓艙石，房地產市場發展帶動資產增值。2000-2018年，城鎮住房總價值從17萬億增長至261萬億，人均住房價值從3.7萬元增長至31.4萬元，分別增長14.4倍和7.5倍。

　　房地產為居民消費持續升級提供堅實保障。衣食住行是居民基本生存需求，在消費中優先滿足。20年來，隨著城鎮居民收入快速增長，家庭恩格爾系數從44.7持續下降至27.7。城鎮家庭消費結構發生重大變化，1985至2018年，用于吃穿用的支出占比由75.4%快速下降至40.9%，而用于居住和交通通訊的占比從6.9%大幅增加至37.3%。要實現消費的進一步升級，必須依靠居住條件的群體性成規模持續改善。房改有效激活了住房市場，1978至2018年，城鎮居民套戶比從0.81上升至1.09，實現了從全民蝸居到基本適居的飛躍，為消費繼續升級打下堅實的物質基礎，未來用于教育醫療、休閑娛樂等的支出將進一步上升。

　　隨著全精裝交房和配套完善的小區式住宅推廣、家居環境改善，房地產對建材、家電家具等下游產品消費帶動力大幅增強。1998-2018年，商品房銷售面積由1.2億平增長至17.2億平，帶動水泥和鋼材銷量由6.2億噸增長至32.6億噸，家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調由0.67億臺增長至5.6億臺。

　　三、直面我國房地產發展過程中遇到的問題和難題

　　二十年來，我國住房制度日臻完善，塑造了房地產市場的繁榮發展，但尚存在一些問題：1、住房金融層面，貨幣超發助推房價上漲，變動頻繁的信貸政策不利于市場穩定。2、土地供應方面，人地分離、供需錯配，導致一二線高房價、三四線高庫存。3、稅收方面，重建設交易輕保有，隨著存量房時代漸行漸近，地方政府“土地財政”面臨轉型。4、住房保障方面，供給不連續，進入門檻高退出門檻低，尚未做到應保盡保。5、住房供應方面，重購買輕租賃，住房租賃制度不完善、市場不成熟。

　　（一）金融：貨幣超發助漲房價，政策連續性有待加強

　　貨幣超發助漲房價。中國過去20年經濟發展和貨幣發行不同步。1998-2017年，中國名義GDP增長9倍，同期M2從10萬億增至169萬億，增長16倍。2017年中國M2/名義GDP為204%，高于美國、日本、歐洲。根據貨幣數量方程MV=PQ，若貨幣供應增速持續超過名義GDP增速，商品價格上漲。房地產市場成為重要的貨幣蓄水池，幫助穩定物價、平抑通脹，但也推升了房價，如2009年、2012年、2015年，“M2增速-名義GDP增速”與全國新建商品住宅價格漲幅走勢一致。

　　信貸政策變動頻繁，不利于穩定市場預期。金融穩，則房地產穩。中國住房金融政策被作為穩周期的調控手段，變動頻繁，2003年至今累計動用全國性金融調控達12次，首付比例在20%-60%之間變動，利率在基準利率7折-1.3倍間變動。不穩定的住房信貸政策不利于市場平穩，居民在政策放松時過度加杠桿。2014年930至2016年202住房信貸政策不斷放松，包括放寬貸款資質認定標準、降低首付比例、下調貸款基準利率和增加利率折扣等，刺激居民貸款買房。住房貸款發放額/GDP從2014年5.4%跳升至2016年10.8%；居民部門杠桿率從2014年35.7%上升至2017年48.4%，在發展中國家中已處于較高水平。

　　（二）土地：人地分離、供需錯配

　　人地分離、供需錯配，導致我國一線和部分熱點二線城市房價高、三四線庫存高。人隨產業走，人口向收入更高的核心城市和大城市群流動。但長期以來，在“控制大城市人口、積極發展中小城市混合小城鎮”的城鎮化思路指導下，我國大力發展中小城市、控制大城市尤其是特大城市規模。以25個典型城市2009-2017年的供地情況為例，四個一線城市新增常住人口的人均新增住宅用地建筑面積均不足20平米，濰坊、連云港等三四線城市達190平米以上，湘潭、西安、綿陽常住人口負增長的同時持續大量供地。土地的城鎮化跟不上人的城鎮化，一線城市和部分熱點二線城市人口快速增長但土地供給不足，推高房價，而三四線城市土地供給快于人口增長，導致庫存上升。

　　（三）稅收：重建設交易輕保有，土地財政難以長期持續

　　我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產相關稅收。2017年，地方本級財政收入中，土地出讓收入占比34.6%，房地產相關稅收占比14.9%。這些稅收集中在房地產開發建設環節，2017年房地產相關稅收中開發建設環節、交易環節和保有環節規模占地方財政收入的比重分別為8.1%、3.8%和3.3%。

　　地方政府財政收入可持續性在存量房時代面臨挑戰。隨著我國城市化推進，新房成交占比正不斷下降，進入存量房時代是大勢所趨。2013年，北京、上海、深圳二手房/新房成交套數比均突破1，分別為1.00、1.08和1.54，率先邁入存量房市場；其他熱點城市二手房成交占比均逐步提升。長期看，隨著大規模住房建設時代進入尾聲，房地產拿地、新開工總量減少，土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收規模增速降低是趨勢，地方政府的土地財政難以維繼。

　　（四）住房保障：供給不連續，進入門檻高退出門檻低

　　保障房供給不連續。中國住房保障1995年起步，1998年被置于中心位置，2003年起缺位，2007年為調控房地產過熱重啟，2008年出于托底基建的目的開始大規模建設，保障房制度承擔了部分調控職能，穩定成熟的住房保障體系有待完善。

　　進入門檻高，退出門檻低。多數保障房如經濟適用房，申請條件要求“具有當地城鎮戶口”、“家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準”，通過戶籍和收入限制將非戶籍家庭以及收入水平不在規定范圍內的家庭排除在外，進入門檻較高。但在退出機制上，經濟適用房房主5年后擁有全部產權，“可以按市場價格出售”，“按屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款”，退出門檻相對較低，購房者可獲得較大退出收益。近年來北京等地推行的“共有產權房”是優化住房保障缺陷的有益嘗試，在進入端放開戶籍限制，退出端規定轉讓對象應為代持機構或其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

　　（五）住房供應：住房租賃市場尚不成熟、制度不完善

　　1998年以來，住房供應體系以售為主，重銷售輕租賃。2015年城鎮居民租賃比例21%，低于多數發達國家，如德國、日本、英國、美國租賃比例分別為55%、39%、37%、36%。低租賃比率與房地產市場尚處于增量房階段有關，也與租賃制度不完備有關。租賃市場管理主要依據《城市房地產管理法》（1994）和《商品房屋租賃管理辦法》（2010），無專項法律；此外租賃市場還存在多項痛點，包括房源單一，個人房源占比達83%；熱點城市房源不足，如北京存在1/3供需缺口；租購不同權，承租人難以享受優質的城市公共資源等。

　　四、建議：推動住房制度改革和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展

　　房地產是周期之母，住房制度則是一國之重器，也是深植于一國房地產市場的基因密碼。有因必有果，什么樣的政策和制度，就有什么樣的房地產市場運行結果。當前我國房地產市場存在的問題，很大程度上跟我國基本住房制度有關，要實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標，促進房地產市場平穩健康發展，根本上取決于住房制度改革和長效管理機制完善。

　　（一）持續完善住房市場和保障兩個體系

　　住房制度堅持 “房子是用來住的、不是用來炒的”的定位、完善住房市場和保障兩個體系，回歸解決居民住房問題。以市場化的商品住房為主、加大各類保障性住房供應力度，形成“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結構。市場體系要維護房價平穩，房價快速上漲則需求涌入保障房體系，政府財政負擔過重；房價大幅下跌則造成居民財富縮水、收入下降，誘發市場風險。繼續完善以廉租房、公租房、經濟適用房、棚戶區改造安置房、共有產權房為主體的住房保障體系，降低進入門檻、提高退出門檻。其中，廉租房實現低收入住房困難家庭基本應保盡保，改善中等偏下收入家庭住房條件；公租房緩解新就業無房職工、城鎮穩定就業外來務工人員住房困難；經濟適用房、共有產權房等配售型保障房解決“夾心層”住房困難；棚改房等安置住房讓城鎮危舊住房中的困難群眾“出棚進樓”。

　　（二）繼續推進租售并舉的住房供應體系

　　大力發展住房租賃市場，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。第一，培育多元化的市場供應主體，包括發展住房租賃企業、鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務、規范住房租賃中介機構、支持個人出租住房。第二，加大力度鼓勵住房租賃消費。立法保護租約，簡化公積金支付房租的提取手續，鼓勵金融機構提供個人住房租賃金融服務，豐富非戶籍承租人申領居住證后享受的公共服務，加強保障承租人合法權益，維護市場租金水平穩定等。第三，繼續完善住房租賃支持政策。對個人和企業出租住房給予稅收優惠，鼓勵金融機構在有效風控前提下對住房租賃企業提供融資服務，支持住房租賃企業在風險可控基礎上進行直接融資，鼓勵地方政府多渠道增加低成本租賃住房用地供應。第四，強化行業監管，規范行業運行。落實地方政府管理本地區租賃住房市場的主體責任，提高中介從業門檻，建立行業運行標準，披露管理機構和人員的信用信息，限制機構盲目擴張規模，設立營業保證金制度，嚴懲管理機構欺詐行為。

　　（三）保持貨幣金融政策連續性和穩定性

　　房地產短期看金融，房地產過度金融化是風險之源，金融穩健是治本之策。從國際經驗來看，貨幣金融政策穩則房價穩，貨幣金融政策頻繁波動則易催生泡沫。德國之所以能創造房價長期穩定的奇跡，穩健中性的貨幣政策與住房金融體系發揮重要作用。日本的兩次房地產泡沫與其頻繁變動的貨幣金融政策直接相關。

　　當前既要防止貨幣放水刺激房地產泡沫，又要防止主動刺破引發重大金融風險。一是堅持差異化的住房信貸政策，支持剛需和改善群體購房自住，控制投資性購房；二是避免住房金融政策調整過快過急，導致市場短期內劇烈波動，引發處置風險的風險；三是對房企融資保持平穩。合理支持開發投資需求，避免融資收緊推高開發成本。正常的業務要允許開展，限制不規范的業務要循序漸進，開前門關后門，不搞運動式一刀切。當前要支持并購融資，促使龍頭房企并購存在經營困難的中小房企成為化解房地產不良資產和金融風險的主力軍。

　　（四）人地掛鉤，供求平衡，優化土地供應

　　房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，人口是需求，土地是供給，金融是杠桿。加強城鎮常住人口和房地產庫存的監管統計，并據以動態優化不同地區的土地供應量和供應結構。第一，繼續改革完善“人地掛鉤”政策。目前推行的“人地掛鉤”主要是農業轉移人口與建設用地供應量掛鉤，并不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾。未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、完善跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，增加人口流入城市建設用地供應。第二， 嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”政策。對房地產庫存緊張、房價具有上漲壓力的城市適度增加建設用地供應指標，對房地產庫存積壓、房價具有下跌風險的城市調減建設用地供應指標。第三，優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構。優先保障住房，以及教育、醫療、養老、就業等民生和城鎮基礎設施建設用地，合理安排必要的產業用地。

　　（五）穩步推進房地產稅改革

　　房地產稅改革的根本目的在于給地方創造穩定稅源，健全地方稅體系，推動“土地財政”在完成城鎮化的階段使命后成功轉型。房地產稅改革，方向是將房產稅和城鎮土地使用稅二稅合一，并對個人住房開征房地產稅。在節奏上，立法先行，在全國人大經過審議形成法律，在具體實施時，對地方政府充分授權、分步推進。

　　房地產稅在短期內將顯著影響購房預期，沖擊房地產和土地市場。在實施范圍上不要全國同時推行，可選取條件成熟的城市先行試點，再總結經驗、逐步推廣。給予地方政府更多的自主權，對于從主城區到郊區、從新房到存量房、從人均免征面積和稅率等，不同的城市因地制宜制定不同的標準。

　　房地產稅作為財產稅和直接稅，出臺方案應充分考慮居民的稅收負擔，針對中低收入家庭、特殊用途住房，設立合適的稅收優惠。

　　（六）健全房地產長效管理機制

　　在總結過往調控政策的經驗教訓基礎上，穩妥實施和健全完善房地產長效管理機制，實現房地產市場平穩健康發展。

　　一是將合理有效的短期調控升級到制度化，建立金融、土地、財稅、住房保障、市場管理等一攬子長效管理機制。如在大量人口流入的一二線城市增加共有產權房和租賃住房供應；“限房價、競地價、競配建”等創新土地出讓模式逐步替代價高者得的傳統模式，打破地價推升房價、房價拉升地價的循環；盤活集體土地，促進土地供需動態平衡；堅持差別化信貸政策，嚴防違規加杠桿購房，保持居民杠桿穩中有降等。

　　二是適度修正不合時宜的調控政策，如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策已有修正必要。限售限制產權自主交易，影響業主資金周轉和自住性購房；限價人為扭曲價格，導致新房二手房價格倒掛；限簽造成網簽堰塞湖，房價統計數據失真。

　　三是房地產長效機制重在“管理”，而非單方面收緊調控；政策有保有壓、有松有緊，堅持一城一策、因城施策。賦予地方政府更大的決策權和更豐富的工具箱，承擔地方主體責任，中央通過完善市場的監測預警和考核評價機制，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。

　　(本文作者介紹：恒大集團首席經濟學家，恒大經濟研究院院長。曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師。)