文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 趙毅

　　上篇文章，從房地產(chǎn)上市公司六個大數(shù)據(jù)圖表，向朋友們介紹了“7.30政治局會議”為房地產(chǎn)業(yè)定調(diào)的背后邏輯。相信大家對房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和未來已經(jīng)有了一個相對理性的判斷。

　　今天這篇文章，將從房地產(chǎn)業(yè)上市公司合并財務(wù)報表現(xiàn)金流和體現(xiàn)企業(yè)管理水平的營銷費用率、管理費用率和財務(wù)費用率這幾個視角，看看房地產(chǎn)業(yè)十年以來，尤其是本輪調(diào)控政策實施以來的變化情況。相信對您的職業(yè)發(fā)展方向選擇和投資、置業(yè)選擇都會有點借鑒價值。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)上市公司

　　籌資活動現(xiàn)金流變化情況

　　這張圖中，藍色和鍺色柱體分別表示籌資（也稱融資）活動現(xiàn)金流入、流出年度匯總額，而綠色柱體則代表流入、流出的年末凈增加額。作為普通投資者或管理人員，我們只需重點關(guān)注凈增加額的變化即可。

　　而深紅色線條則代表融資活動現(xiàn)金流年末凈增加額的同比增速曲線。

　　從上圖可以看出，融資活動現(xiàn)金流凈增加額有著明顯的周期性特征，數(shù)據(jù)高低代表房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境的松緊程度。

　　2017年，調(diào)控政策開啟的第一年，盡管密集出臺了很多違背市場規(guī)則的調(diào)控政策，但在融資活動現(xiàn)金流凈增加額維度，還是創(chuàng)下了統(tǒng)計期內(nèi)的峰值紀錄，這恐怕是中國政府不愿看到的結(jié)果；

　　2018年，融資活動凈增加額創(chuàng)下自2013年以來的最低記錄，這顯然是進一步收緊房地產(chǎn)金融政策導(dǎo)致的后果。

　　2019年上半年，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的蠢蠢欲動跡象，再次被更嚴厲的金融管控政策遏制，相信這一年的融資活動現(xiàn)金流凈增加額會再創(chuàng)新低。

　　從融資活動現(xiàn)金流凈增加額同比增速曲線看，金融環(huán)境變化的周期性特征明顯且無任何征兆，曲線表現(xiàn)動蕩，但總體上是在“收緊-放松-收緊-放松”的輪回中前行。按過往曲線發(fā)展趨勢，2019年的同比增速應(yīng)該是大概率上揚的表現(xiàn)，但“7.30政治局會議”的定調(diào)，恐怕會讓上揚可能性逆轉(zhuǎn)，這就是房地產(chǎn)業(yè)最頭疼的政策不穩(wěn)定性對經(jīng)營戰(zhàn)略的嚴重影響。

　　02

　　2009年以來中國房地產(chǎn)上市公司

　　籌資活動現(xiàn)金流對年度現(xiàn)金流貢獻度變化情況

　　這張圖反映的內(nèi)容更多，除黃色柱體代表的融資活動現(xiàn)金流凈增加額以外，又出現(xiàn)綠色柱體代表的年度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額和黃色柱體代表的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額這兩個指標。

　　而深紅色和紫色線型則分別代表融資活動現(xiàn)金流凈增加額占現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額比重和融資活動現(xiàn)金流凈增加額占期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額比重。

　　三個柱體呈現(xiàn)出的周期性變化各有特色，不但高低錯落的周期點有一定差異，曲線變化也有區(qū)別。在此不做重點討論。

　　從紅色線型的走勢可以看出，融資活動現(xiàn)金流對年度現(xiàn)金流凈額的貢獻除了2011年為較大比例的負值（顯然是還款高峰期到來導(dǎo)致的結(jié)果）以外，其余年份均很顯著，區(qū)間維持在67.31%（2009年）至541.45%（2013年）之間（已剔除2019一季報這個不同口徑數(shù)據(jù)）。

　　令人意外的是，本輪調(diào)控政策啟動之前，上述比重連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，2017年出現(xiàn)的大幅反彈在2018年又被打壓回去，但比重仍比2016年的數(shù)據(jù)要高。

　　觀察紫色線型的變化情況，可以看出，盡管融資活動現(xiàn)金流凈增加額對年度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額貢獻極大，但匯總到期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額占比，其貢獻度就明顯降低至13.24%（2018年）至64.28%（2010年）區(qū)間，降幅非常之大。

　　出現(xiàn)這種巨大的反差，除了受經(jīng)營活動現(xiàn)金流和投資活動現(xiàn)金流影響以外，更多的，還是取決于房地產(chǎn)金融管控環(huán)境的松緊程度。

　　調(diào)控政策實施以來，融資活動現(xiàn)金流凈額占期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額比重在2017年有超過十個點的反彈記錄，但在2018年的降幅驚人，達到13.24%的統(tǒng)計期低谷值！一年時間，相差33.48個百分點，降幅71.66%！房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資環(huán)境絕對是天地之別！

　　看來，無論是進一步收緊信托、海外資金監(jiān)管，還是“7.30政治局會議”對房地產(chǎn)業(yè)的定調(diào)，都預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)要回歸商業(yè)本質(zhì)，更多地靠自我造血、輸血來謀求發(fā)展。仍不能擺脫房地產(chǎn)金融化老路的企業(yè)，被淘汰出局是必然結(jié)果！

　　如果朋友們花時間仔細琢磨清楚有關(guān)融資活動現(xiàn)金流的前述兩張圖表及其背后含義，接下來的兩組圖表的解讀就非常簡單。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)上市公司

　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流變化情況

　　從上述圖表可以看出，房地產(chǎn)業(yè)如果單獨依靠經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流，是無法支撐起規(guī)模擴張需要的，這也是大多數(shù)香港房企規(guī)模擴張速度趕不上國內(nèi)房企規(guī)模擴張速度的核心原因。

　　在2009年至2015年這七年時間里，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈增加額為正的年份僅出現(xiàn)在2009年和2012年這兩年，總額規(guī)模也很小，僅在500億元上下。其余五個年份均為負值。如果看經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈增加額曲線，有著非常顯著的周期性特征。預(yù)計2019年經(jīng)營活動現(xiàn)金流狀況會有較大程度的下滑，但受融資環(huán)境的影響，其對年度現(xiàn)金流的貢獻度卻會上升。

　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈增加額的同比增速曲線呈現(xiàn)出極其動蕩的表現(xiàn)，增速區(qū)間跨度極大，最低錄得-292.73%（2010年）的記錄，最高值居然在2016年錄得19432.11%的極端紀錄。這也印證了為什么中國政府會在2016年9月30日啟動史上最嚴厲的本輪房地產(chǎn)調(diào)控的背后原因所在。2016年，房地產(chǎn)業(yè)的癲狂到了無以復(fù)加的地步，前一年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額還是-9億元的記錄，到了2016年，狂飆突進到1771億元的高位。這種巨大的沖擊，對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，肯定是無益的！

　　2019年，增速會放緩，但仍會處在正值區(qū)間。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)上市公司

　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流對年度現(xiàn)金流貢獻度變化情況

　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈增加額占現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額的比重區(qū)間在-291.70%（2010年）至290.64%（2011年）之間大幅波動，調(diào)控開始后這個比重有顯著放大的趨勢。預(yù)計2019年，該數(shù)值會有所下調(diào)，但仍會維持較高份額。

　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈增加額占期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額的比重區(qū)間維持在-40.21%（2010年）至25.12%（2009年）之間，也有一定的周期性特征。2019年，該比重有可能出現(xiàn)回調(diào)，但幅度不會太大。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)上市公司

　　投資活動現(xiàn)金流對年度現(xiàn)金流貢獻度變化情況

　　這張圖反映的情況比較悲慘，房地產(chǎn)上市公司投資活動現(xiàn)金流凈增加額在統(tǒng)計期內(nèi)居然沒有出現(xiàn)過一次正值記錄！極端記錄出現(xiàn)在調(diào)控政策開啟的第二年，數(shù)額巨大的負值紀錄，恐怕與房地產(chǎn)業(yè)面臨特殊的管控環(huán)境時因缺乏方向而東奔西突、盲目嘗試主流業(yè)務(wù)外的投資、拓展有高度關(guān)聯(lián)。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)上市公司

　　投資活動現(xiàn)金流對年度現(xiàn)金流貢獻度變化情況

　　投資活動現(xiàn)金流對年度現(xiàn)金流的貢獻度除2011年處于106.68%正值區(qū)間以外，其余各年度均是拖后腿的角色。

　　調(diào)控開始以來，行業(yè)對投資性現(xiàn)金流的態(tài)度貌似已經(jīng)改變，將有限的資源投入到熟悉的主營業(yè)務(wù)方向，顯然是符合商業(yè)發(fā)展理念的行為。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)上市公司

　　現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物變化情況

這張圖釋放了幾個信息：

　　1、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額有著顯著的周期性波動特征；

　　2、期初和期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額同比增速的曲線呈現(xiàn)出一對矛盾統(tǒng)一體特征，我高你低或我低你高，特征非常統(tǒng)一；

　　3、調(diào)控開啟以來，期末、期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額同比增速在逐步降低，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)會面臨資源越來越緊張的局面。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)業(yè)

　　銷售費用及其費用率變化情況

　　這張圖不需要特別解釋，朋友們只需要記住銷售費用率的變化走勢，并應(yīng)用到平時的管理工作中，只要不超過上述上市公司財務(wù)報表反映出的均值數(shù)據(jù)，起碼您所在公司的營銷費用率就是行業(yè)平均水平。

　　請記住，營銷費用率在統(tǒng)計期內(nèi)的費用率區(qū)間為2.54%（2016年）至3.45%（2011年）。調(diào)控開始后這三年，費用率是連續(xù)走高的結(jié)果，但如果您能夠?qū)I銷費用率控制在2.5%-3.0%的區(qū)間，這個行業(yè)的老板恐怕就不會認為您是非專業(yè)、亂花錢的主。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)業(yè)

　　管理費用及其費用率變化情況

　　管理費用率區(qū)間在3.32%（2009年）至4.65%（2011年）之間，調(diào)控開始后，該費用率也在連續(xù)上升狀態(tài)，但相信2019年的管理費用率不太可能創(chuàng)新高。

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　　2009年以來中國房地產(chǎn)業(yè)

　　財務(wù)費用及其費用率變化情況

　　財務(wù)費用率的變化區(qū)間維持在1.57%（2009年）至2.64%（2018年）之間，且整體呈現(xiàn)出波動式上升的狀態(tài)。相信2019年仍會維持調(diào)控開啟以來繼續(xù)上升的趨勢，財務(wù)費用率再創(chuàng)新高的概率很高。

　　從筆者過往分析頭部房企上市公司財務(wù)報表的結(jié)果看，房地產(chǎn)業(yè)三費管理水平控制較好的企業(yè)并非民企，而是央企和國企，其中的佼佼者當屬中海地產(chǎn)莫屬。

　　2015年，中海地產(chǎn)營銷費用率、管理費用率和財務(wù)費用率分別是1.89%（上述圖表為2.78%）、2.77%（上述圖表為3.73%）和1.29%（上述圖表為2.29%），分別是上述圖表對應(yīng)數(shù)值的67.99%、72.65%和56.33%，這樣的差距，對一直以來始終認為國企、央企的管理水平趕不上民企的人士，簡直是一記響亮的耳光！不服不行！

　　(本文作者介紹：地產(chǎn)觀察者。)