文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 譚浩俊

　　可以想象，房?jī)r(jià)只是一個(gè)表象，空置房才是樓市問題的關(guān)鍵。空置房問題解決好了，房?jī)r(jià)自然而然地會(huì)回歸正常。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）與研究中心的最新報(bào)告顯示，根據(jù)2017 年中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為 90.2%，其中，城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，而城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置為21.4%。據(jù)估算，2017 年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)空置的住房數(shù)量總數(shù)為 6500 萬(wàn)套。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于到目前為止，并沒有權(quán)威部門對(duì)空置房提出明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，因此，空置率數(shù)據(jù)就很難把握，就有可能存在比較大的差異性。正是因?yàn)閷?duì)空置房沒有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，報(bào)告提供的住房空置率數(shù)據(jù)，可能偏高了，實(shí)際并沒有這么高。

　　那么，全國(guó)到底有多少空置房呢？6500萬(wàn)套空置房的數(shù)據(jù)到底是多了還是少了呢？在沒有空置房標(biāo)準(zhǔn)的情況下，是否就意味著空置房就估算不出來(lái)呢？顯然，不是估算不出來(lái)，而是沒有去估算，也沒有認(rèn)真去調(diào)查。凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)放開的城市，凡是房?jī)r(jià)有過(guò)快速上漲的城市，沒有一個(gè)城市會(huì)沒有空置房，且空置房數(shù)量不低。

　　事實(shí)也是，在多數(shù)城市的成熟小區(qū)，在開發(fā)商早就賣完房子到其他地方開發(fā)的情況下，小區(qū)的入住率，似乎與開發(fā)商成功售房相差很大。也就是說(shuō)，相當(dāng)一部分房子都是長(zhǎng)期無(wú)人居住。那么，這些房子都算是什么房呢？如果是剛性住房和改善性住房，是不可能長(zhǎng)期無(wú)人居住的。這樣的房子，顯然是空置房。

　　有人建議，是否可以用水電氣的使用情況來(lái)界定房子是否空置，也有人建議用家庭住房數(shù)量來(lái)界定是否空置，更有人建議通過(guò)征稅來(lái)倒逼購(gòu)房者將房子數(shù)據(jù)透明化。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這些建議，都有一定道理，關(guān)鍵是，站在什么角度去看空置房，了解空置房的目的到底是什么。

　　日前，有專家表示，全國(guó)住房已經(jīng)達(dá)到人均1套以上了。也就是說(shuō)，房子如果合理分配的話，根本就不存在房子不夠住、房?jī)r(jià)快速漲的現(xiàn)象了。所以市場(chǎng)供需矛盾仍十分突出，很重要的一個(gè)原因，就是空置房數(shù)量太多，資源浪費(fèi)太大。如果空置房的規(guī)模小一點(diǎn)、數(shù)量少一點(diǎn)，市場(chǎng)的穩(wěn)定性也就會(huì)好得多，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力就會(huì)大大減弱。從這個(gè)角度來(lái)講，空置房確實(shí)是一個(gè)非常重要的問題。

　　如果相關(guān)專家披露的數(shù)據(jù)足夠準(zhǔn)確，全國(guó)人均住房確實(shí)超過(guò)了1套，那么，報(bào)告提出的6500萬(wàn)套空置房，就是一個(gè)相對(duì)保守的數(shù)據(jù)，實(shí)際應(yīng)該大于6500萬(wàn)套。而業(yè)內(nèi)人士對(duì)報(bào)告提供的21.4%的數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，是沒有道理的。因?yàn)椋还茉趺凑f(shuō)，在人均住房已經(jīng)超過(guò)1套的情況下，怎么說(shuō)也不可能市場(chǎng)供求矛盾仍然如此突出，政策稍一放松就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象。只有在空置房規(guī)模很大、數(shù)量很多以及庫(kù)存十分嚴(yán)重的情況下，才有可能出現(xiàn)供需矛盾緊張的現(xiàn)象。

　　而從近年來(lái)二、三線城市的住房供應(yīng)以及投資來(lái)看，在供應(yīng)角度，力度是相當(dāng)大的，不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)供應(yīng)越多、房?jī)r(jià)越高的現(xiàn)象，而應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)自然回歸的現(xiàn)象。所以出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)高位增長(zhǎng)的問題，就在于房子的投資和炒作現(xiàn)象太過(guò)嚴(yán)重，導(dǎo)致空置房數(shù)量不斷上升、規(guī)模不斷增大。尤其是二線城市，“看漲”心理太過(guò)強(qiáng)烈，不僅炒房者在大肆囤房，普通居民也在負(fù)債囤房，從而讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)虛高。房?jī)r(jià)虛高可不是一件好事，一旦水分被擠，就必然會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象。所以，控制空置率，減少空置房，也是穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定居民心理非常重要的方面。

　　也正因?yàn)槿绱耍瑸榱吮苊廨浾摵凸妼?duì)空置房、空置率等數(shù)據(jù)進(jìn)行各種猜疑，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)就空置房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究，提出較為科學(xué)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)空置房進(jìn)行一次全面調(diào)查。全面了解和掌握空置房數(shù)量，對(duì)于下一步出臺(tái)房產(chǎn)稅政策等也會(huì)打下更好的基礎(chǔ)。如果任憑空置房數(shù)量擴(kuò)大，對(duì)于減少資源浪費(fèi)、保護(hù)耕地、提高資源利用效率、讓更多資金轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)等等都是非常不利的，必須引起高度重視。也只有充分了解了空置房數(shù)量，并對(duì)空置房實(shí)施嚴(yán)格的征收政策，才能有效減少空置房，降低空置率，才能使市場(chǎng)平穩(wěn)而有序。可以想象，房?jī)r(jià)只是一個(gè)表象，空置房才是樓市問題的關(guān)鍵。空置房問題解決好了，房?jī)r(jià)自然而然地會(huì)回歸正常。

　　(本文作者介紹：中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟研究員)