文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 任澤平 夏磊 

　　金融政策直接影響購買力，短期刺激效果最好。財(cái)稅政策直接影響市場供應(yīng)。“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。土地政策對住房中期供求影響較大。人才引進(jìn)政策對住房需求推升明顯。

　　本文有部分發(fā)表在《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》8月3日版。

　　2018年是房改二十年，系統(tǒng)回顧、反思和總結(jié)，得失均可為來者鑒。有因必有果，有什么樣的房地產(chǎn)政策和制度，就一定有什么樣的房地產(chǎn)市場運(yùn)行結(jié)果。2017年2月總書記首次提出“研究房地產(chǎn)長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”。2017年10月十九大報(bào)告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2018年7月中央政治局會議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

　　一、反思房地產(chǎn)調(diào)控二十年

　　1、調(diào)控政策工具及效果。金融政策直接影響購買力，短期刺激效果最好。財(cái)稅政策直接影響市場供應(yīng)。“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。土地政策對住房中期供求影響較大。人才引進(jìn)政策對住房需求推升明顯。

　　2、重行政手段輕經(jīng)濟(jì)手段。我們在《房地產(chǎn)周期》專著中提出業(yè)內(nèi)廣為流傳的標(biāo)準(zhǔn)分析框架“房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融”。人口決定需求、土地決定供給、金融決定需求的釋放。短期的調(diào)控政策，或刺激需求急劇釋放、或壓抑需求延后釋放，只是短期的權(quán)宜之計(jì)，無法解決長期供需不平衡的根本矛盾。本輪調(diào)控短期行政手段“創(chuàng)新”不斷，“限購、限價(jià)、限售、限土拍”使宏觀銷售數(shù)據(jù)短期冷卻，微觀上，新盤開盤即售罄的“購房熱”不斷出現(xiàn)，說明熱點(diǎn)城市供需不平衡的長期矛盾依然存在。未來需要從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過度，采取經(jīng)濟(jì)手段，核心是實(shí)現(xiàn)供求平衡和需求平穩(wěn)釋放，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　3、重抑制需求輕增加供給、重短期調(diào)控輕長效機(jī)制。本輪調(diào)控和過去類似，重使用需求端政策，如“調(diào)首付比例”、“調(diào)貸款利率”、“限購”、“限售”、“調(diào)交易契稅”等。需求抑制是暫時(shí)性政策，松動(dòng)后需求會大幅反彈。而供給端的政策，如人地掛鉤、確立城市規(guī)劃的大都市圈戰(zhàn)略、調(diào)整土地供給、調(diào)整住宅工業(yè)商業(yè)用地結(jié)構(gòu)、增加保障性住房、完善租賃市場等才是平衡供需的長期之策。

　　4、政策切換加劇市場波動(dòng)。過去四年間調(diào)控從刺激到收緊的緊急切換，是中國二十年房地產(chǎn)調(diào)控的縮影。調(diào)控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反復(fù)變動(dòng)，刺激帶來局部泡沫，過度收緊引發(fā)庫存風(fēng)險(xiǎn)，政策本身加劇了市場的波動(dòng)。

　　5、中央和地方目標(biāo)沖突下因城施策面臨考驗(yàn)。房地產(chǎn)市場是極具地方特色的市場，本應(yīng)由地方政府守土有責(zé)，充分擔(dān)負(fù)起“因城施策”的任務(wù)，可在實(shí)際中，也存在一些問題。有些地方政府支出過度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際上是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場火爆的受益者，從某種程度上樂見其漲。調(diào)控權(quán)下放到地方后調(diào)控演變成“被動(dòng)式調(diào)控”，缺乏自約束機(jī)制。

　　6、去庫存任務(wù)基本完成、相關(guān)政策應(yīng)退出。2015年以來“去庫存”作為調(diào)控基調(diào)已持續(xù)近三年，中央定調(diào)從2015年的全面去庫存，到2016年“因城施策去庫存”，再到2017年底“部分三四線城市和縣城去庫存”。當(dāng)前全國商品住宅庫存已降至2012末的水平，三四五六線城市甚至也出現(xiàn)了大面積大幅度的上漲，各方面指標(biāo)顯示“去庫存”任務(wù)基本完成，應(yīng)宣告“去庫存”相關(guān)政策基本退出。如仍處于“去庫存”的思路下，加劇部分城市住宅供求緊張和房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

　　7、住房制度的價(jià)值取向有待明確。解決居民住房問題，必須“高收入靠市場，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本輪地產(chǎn)調(diào)控中，棚戶區(qū)改造顯著提升了棚改戶住房條件，改善了城市面貌，但是少數(shù)地區(qū)過度棚改、過度貨幣化安置，棚改戶獲得超額福利，失去住房保障要義。對于中等收入家庭，由于信貸政策持續(xù)變動(dòng)，無論是剛需還是改善性需求，都未獲得持續(xù)有效的支持。對中端群體的支持在本輪調(diào)控中依然被忽視。而“限購、限價(jià)”等行政管制下建筑質(zhì)量倒退，“毛坯房”取代精裝修房，也是市場失靈的直接表現(xiàn)。

　　二、關(guān)于長效機(jī)制建設(shè)和住房制度改革的建議

　　短期調(diào)控?zé)o法解決長期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的根本。按照“房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，未來應(yīng)從供給著手，從短期調(diào)控政策過渡到長效機(jī)制建設(shè)、從行政手段過渡到經(jīng)濟(jì)手段、從商品屬性為主過渡到構(gòu)建強(qiáng)調(diào)居住屬性的住房制度非常重要。在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。

　　一是改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”主要是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾，未來應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，增加大城市建設(shè)用地。同時(shí)優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)。此外，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

　　二是保持金融政策穩(wěn)定。居民貸款方面，應(yīng)實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，抑制投機(jī)性需求。房企層面，應(yīng)支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。

　　三是轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體。未來供應(yīng)主體將從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等；供給形式也將由商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。目前各地正在試點(diǎn)的租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地建設(shè)租賃房等就是對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的積極探索，未來應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)，但政策出臺須因地制宜，人口凈流出城市應(yīng)警惕盲目跟風(fēng)。

　　四是推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。目前房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”特點(diǎn)，未來應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)開發(fā)建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦平衡，避免重復(fù)征稅。

　　(本文作者介紹：恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長。曾擔(dān)任國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師。)