文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 盤和林

　　針對(duì)如今一二手房?jī)r(jià)倒掛，房地產(chǎn)二手市場(chǎng)升溫，進(jìn)入存量時(shí)代，我們政策確實(shí)應(yīng)該找準(zhǔn)政策方向，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐及時(shí)轉(zhuǎn)向，同步對(duì)二手市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。同時(shí)為保證政策目標(biāo)，迅速疏導(dǎo)政策的傳導(dǎo)機(jī)制，使得政策效果真正到達(dá)政策對(duì)象。

　　7月10日，福建寧德發(fā)文精準(zhǔn)調(diào)控樓市，通知稱新房房?jī)r(jià)每年漲幅控制在6%以內(nèi)，下半年漲幅控制在3%以內(nèi)，同時(shí)限售中心城區(qū)房子3年，分類限購(gòu)144平方米商品住房。

　　另據(jù)報(bào)道，2018年上半年，根據(jù)中央指示地方政府紛紛對(duì)各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)厲調(diào)控政策。限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限商、限售五限政策，加之棚改貨幣化與搖號(hào)購(gòu)房的刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重。

　　存量房時(shí)代，僅限新房房?jī)r(jià)會(huì)顧此失彼

　　以杭州為例，某城區(qū)新房房?jī)r(jià)定價(jià)為18460元/㎡，但是相同地段的二手房?jī)r(jià)居然超過30000元/㎡，價(jià)差幾近過半。成都開盤均價(jià)為1.2萬-1.5萬/㎡，二手房?jī)r(jià)的均價(jià)卻達(dá)到了1.8萬/㎡，平均每平方米也多出5000元，以100平方米的房子為例就足足多出了一個(gè)精裝修的費(fèi)用。

　　上半年棚改貨幣化改革，三四線城市去庫(kù)存任務(wù)完成，我國(guó)房地產(chǎn)開始步入存量時(shí)代，調(diào)控積極向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，但是從現(xiàn)實(shí)來看，一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象依舊會(huì)持續(xù)。

　　有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)很多城市進(jìn)入存量房即二手房交易為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。例如，北京今年上半年新建住宅10790套，相比去年系半年下降23.34% ，而二手房網(wǎng)簽量76640套，相比去年下半年增長(zhǎng)57.6%。

　　因此，存量房時(shí)代，僅限新房房?jī)r(jià)難免會(huì)顧此失彼。對(duì)比福建樓市調(diào)控政策，雖然一手房?jī)r(jià)被嚴(yán)格的控制，但是市場(chǎng)供給仍主要由二手房市場(chǎng)提供，但該市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，加之投資投機(jī)者的逐利行為，限價(jià)調(diào)控實(shí)則到達(dá)不了消費(fèi)者，反而利好投資投機(jī)者，反而讓房屋剛需日益艱難，難以達(dá)到改善民生的政策目標(biāo)。

　　我們不難看出，當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入二手房存量房為主的市場(chǎng)，僅僅限制新房房?jī)r(jià)的做法，無異于按下葫蘆浮起瓢，使得出現(xiàn)一二房房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛的情況出現(xiàn)，筆者認(rèn)為，下一階段同步調(diào)控二手房應(yīng)是調(diào)控重點(diǎn)。

　　一二手房?jī)r(jià)倒掛背后的經(jīng)濟(jì)學(xué)原因

　　近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱房?jī)r(jià)一路高漲，其主要原因在于投資投機(jī)行為擴(kuò)大需求，扭曲市場(chǎng)的供求關(guān)系，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制失效，實(shí)際均衡價(jià)格偏離一般均衡價(jià)格。作為市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充，政府開始干預(yù)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

　　之后政府便對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了一系列的調(diào)控，其中五限政策中的限價(jià)政策引起如今一二手房?jī)r(jià)倒掛的直接原因。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面來講，政府此次限價(jià)是屬于最高限價(jià)，即一般指的是低于均衡價(jià)格的最高價(jià)格，其目的往往是為了抑制某些產(chǎn)品價(jià)格的上漲。事實(shí)上當(dāng)政府規(guī)定了最高限價(jià)時(shí)，企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)供求自主定價(jià)的權(quán)利就被剝奪了，對(duì)市場(chǎng)自由進(jìn)行限制，限價(jià)其實(shí)進(jìn)一步扭曲了本就無效的市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)對(duì)最高限價(jià)做出的迅速反應(yīng)，最直接的結(jié)果就是市場(chǎng)上供給減少，導(dǎo)致供不應(yīng)求。從以上數(shù)據(jù)就可以看出，我國(guó)新建住房數(shù)量的確是在逐年減少的，而二手房數(shù)量反而在逐年增高，待價(jià)而沽可以說是意料之中。

　　不僅如此，限價(jià)還可能產(chǎn)生，消費(fèi)者的排隊(duì)搶購(gòu)和黑市交易，生產(chǎn)者降低產(chǎn)品質(zhì)量、變相漲價(jià)，甚至是逆向，即由于信息不對(duì)成導(dǎo)致好的商品被壞的商品驅(qū)逐市場(chǎng)選擇等不良影響。從我國(guó)目前搖號(hào)搶房，一二手房?jī)r(jià)倒掛，豆腐渣工程的現(xiàn)實(shí)來看，政策的消極影響一一應(yīng)驗(yàn)。

　　政策目標(biāo)需轉(zhuǎn)向，政策傳導(dǎo)機(jī)制需疏導(dǎo)

　　事實(shí)上，將三元悖論延展開來，所有的政策都是正負(fù)效應(yīng)交相的，無法完全顧及，這無可避免。但是當(dāng)一項(xiàng)政策所產(chǎn)生的政策結(jié)果與預(yù)期政策目標(biāo)南轅北轍，負(fù)面效應(yīng)一應(yīng)俱全時(shí)，我們是否應(yīng)該反思一下政策是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題。

　　針對(duì)如今一二手房?jī)r(jià)倒掛，房地產(chǎn)二手市場(chǎng)升溫，進(jìn)入存量時(shí)代，我們政策確實(shí)應(yīng)該找準(zhǔn)政策方向，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐及時(shí)轉(zhuǎn)向，同步對(duì)二手市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。同時(shí)為保證政策目標(biāo)，迅速疏導(dǎo)政策的傳導(dǎo)機(jī)制，使得政策效果真正到達(dá)政策對(duì)象。并對(duì)之前政策產(chǎn)生的消極影響積極進(jìn)行修復(fù)，消除市場(chǎng)恐慌、恢復(fù)市場(chǎng)活力、保證市場(chǎng)效率。

　　當(dāng)然，最需要指出的是，無論是調(diào)控新房?jī)r(jià)格或者是二手房?jī)r(jià)格，不能留下“管涌”，而最好的辦法不在于行政規(guī)制多么嚴(yán)厲，而在于必須遵循市場(chǎng)無形之手的基本規(guī)律。

　　(本文作者介紹：知名青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)