文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 夏心愉

　　那些中小房企的日子，這一年，簡直都不知道是怎么熬過來的了；未來的這兩三年，也簡直不知道還要怎么熬得過去。

中小房企融資越來越難了

　　一、名單

　　我有一個(gè)房企管理層朋友，拿著公司承諾的相當(dāng)于“千分之三”的回扣（獎(jiǎng)金），過去的一段時(shí)間里，最主要工作之一就是到處“搞資金”。最近因?yàn)榕阒芰藗€(gè)項(xiàng)目的融資，接觸了一圈搞房地產(chǎn)貸款的人，因此也發(fā)現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)們當(dāng)前針對房地產(chǎn)板塊的授信/融資政策。

　　開門見山。不管你關(guān)系托到誰，對方一般先明確切一刀：看你是不是全國房地產(chǎn)企業(yè)“百強(qiáng)”，當(dāng)然同時(shí)，也看你在不在他們銀行的“白名單”里頭。“百強(qiáng)”或“白名單”里的，他們還愿意聽下去你這項(xiàng)目是啥情況；除此之外的還想談融資？多半對方的態(tài)度就立馬變得不待見，不是“沒額度”就是永遠(yuǎn)“忙得沒時(shí)間”。

　　上頭“愉見財(cái)經(jīng)”的這刀“百強(qiáng)”算是切得很客氣了。眼下的實(shí)際情況是，在最近各種民企各種違約風(fēng)險(xiǎn)逼近的市況下，這一刀切到“50強(qiáng)”都勉勉強(qiáng)強(qiáng)。別說是銀行的資金了，就連信托現(xiàn)在都基本只做50強(qiáng)。

　　另外，如果是開發(fā)貸的話，對不起，很多銀行這一整塊都沒什么額度了。“愉見財(cái)經(jīng)”這位朋友的所供職的房企，尚在百強(qiáng)范圍之內(nèi)，想談個(gè)三線城市的足額抵押項(xiàng)目，利率還自動(dòng)愿意上浮50%或更高，照樣免談了。

　　名單開外的，不是說結(jié)構(gòu)不能做了，癥結(jié)其實(shí)很直白：就是越來越缺乏資金來做了。

　　所以有些房企去一窩蜂投靠眼下最熱門的籌資渠道ABS來續(xù)命，但政策支持的ABS主要面向租賃，ABS也多用于產(chǎn)業(yè)鏈上頭的盤活，其它方向的資金續(xù)命還是很難匹配。

　　對中小房企而言，就是斷流了。

　　“仿佛回到2014年，現(xiàn)在整體價(jià)格上個(gè)12%很正常，你還得謝天謝地你拿到錢了”。我那位朋友說。

　　二、續(xù)命

　　關(guān)于最近的民企資金續(xù)命難，上周“愉見財(cái)經(jīng)”專欄的《錢緊+避險(xiǎn)：金融機(jī)構(gòu)回縮，低資信企業(yè)扛不住了要爆雷》已經(jīng)給大家提前做過觀察。今天這個(gè)話題下要補(bǔ)充的是，看似“雷”還不怎么響的地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)處在了行業(yè)償債高峰期的前夜。

　　千鈞一發(fā)。

　　往前推，房企發(fā)債潮的巔峰期在2015、2016年。那么好，很多債務(wù)是3年期的、或是“3+2期限”的，換句話說，從現(xiàn)在開始到2020年，我們正在進(jìn)入房企的債務(wù)集中兌付期。

　　而且是一浪比一浪兇。

　　房地產(chǎn)行業(yè)存量債余額高達(dá)約1.4萬億，在所有產(chǎn)業(yè)債行業(yè)中排在首位。發(fā)債企業(yè)中同樣是民企居多。

　　據(jù)天風(fēng)證券金融部統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達(dá)932億元、四季度到期高達(dá)698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

　　加在曾經(jīng)的高杠桿上那些搖搖欲墜的平衡，就快要被震落，征兆也已經(jīng)一個(gè)一個(gè)顯現(xiàn)：

　　- 恒盛地產(chǎn)（00845.HK）2017年已經(jīng)有47.6億元貸款本金及利息逾期，4億美元的優(yōu)先票據(jù)違約，導(dǎo)致其2017年底有44.3億元其他借款出現(xiàn)交叉違約；

　　- 華夏幸福（600340.SH）、魯商置業(yè)（600223.SH）相繼收到交易所問詢，債務(wù)情況引起關(guān)注；

　　- 前不久，天津龍頭房企天房集團(tuán)（旗下上市平臺天房發(fā)展600322.SH亦收到上交所針對其2017年年報(bào)的事后審核問詢函）上演了7天債務(wù)驚魂，1800億違約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，所幸最后中信信托315億緊急授信救局，才避免了這地產(chǎn)債大雷的炸響。

　　這樣大大小小的例子還有不少。

　　這里提到的遇險(xiǎn)的房企，姑且還都是龍頭。那些中小房企的日子，這一年，簡直都不知道是怎么熬過來的了；未來的這兩三年，也簡直不知道還要怎么熬得過去。

　　三、斷流

　　而嗅覺靈敏的金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)去避險(xiǎn)了。

　　在債市，5月份以來，交易機(jī)構(gòu)加大力度拋售地產(chǎn)債。

　　“杠桿負(fù)債率失控，資金利率敏感性強(qiáng)，行業(yè)景氣度下降，后續(xù)融資通道收緊，債務(wù)總量極高。”這是某券商研究中對地產(chǎn)行業(yè)的評價(jià)。

　　在銀行，說回到我隨那朋友問出來的口徑：

　　- 2016年7月以來當(dāng)過“地王”？審慎；這項(xiàng)目本身就是“單價(jià)地王”？否掉！

　　- 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在三四線城市？否掉！

　　- 查你項(xiàng)目地域，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的、人口凈流出的、市場供給過剩的，否掉！

　　- 查你信用記錄，已經(jīng)出現(xiàn)不良信用余額的，否掉！

　　- 查你土地款，有信貸資金流入的，否掉！

　　- 查你資本金，有不實(shí)的、有比例不足的，否掉！以前那種“老吃老做”的用信托啦、理財(cái)啦募錢，再用股權(quán)回購安排的股權(quán)性資金進(jìn)項(xiàng)目資本金的，否掉！

　　- 查你財(cái)務(wù)，前期擴(kuò)張勢頭太快的、負(fù)債增長太高的、屢次出現(xiàn)高價(jià)拿地的，否掉！

　　- 查你股東或?qū)嵖厝耍?jīng)營跨度大的，還有非地產(chǎn)類主業(yè)的，否掉！

　　- 查你項(xiàng)目實(shí)控權(quán)，開發(fā)商發(fā)生過變更的，審慎；發(fā)生過3次及以上變更的，否掉！

　　- 查你項(xiàng)目進(jìn)程，有土地閑置的、改變土地用途和性質(zhì)的、拖延開竣工時(shí)間的、捂盤惜售的，納入政府公布的囤積房源的、拖欠土地出讓金的，否掉！

　　四、調(diào)整

　　“房住不炒”之下是整體收縮的，用銀行體系的話來說，叫“總量控制”。

　　“愉見財(cái)經(jīng)”傾向于話分兩頭說，所謂“控制”，并不是說沒有空間了，畢竟，房地產(chǎn)還是中國經(jīng)濟(jì)支柱，畢竟，金融機(jī)構(gòu)也是商業(yè)機(jī)構(gòu)，追求的是大方向正確下的“風(fēng)險(xiǎn)收益平衡”，他們還是要做業(yè)務(wù)賺錢的，也是要分層分類去做結(jié)構(gòu)調(diào)整的。

　　比如趨勢導(dǎo)向去了“租賃”，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)把資金的口子開到那里去，好比近階段面向住房租賃的ABS放量，就是方向。

　　比如政策導(dǎo)向去了三舊改造、棚戶區(qū)改造和保障性住房，銀行們也會(huì)關(guān)注，尤其是，我聽他們說在研究共有產(chǎn)權(quán)房市場，要在其中探索業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。在某股份制銀行，“愉見財(cái)經(jīng)”聽說，他們“總對總”的白名單客戶開發(fā)的位于北、上、廣、深、南京、杭州市城區(qū)內(nèi)的三舊改、棚改、保障性住宅類項(xiàng)目，他們可都是“優(yōu)先合作”的。

　　再比如他們會(huì)關(guān)注項(xiàng)目區(qū)域。

　　一類區(qū)域（優(yōu)先合作）有：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州這六大城市；

　　二類區(qū)域（適度合作）有：京津冀（除北京；比如天津）、長三角（除滬、寧；比如蘇州、寧波）、珠三角（除廣、深）、長江中游（比如武漢、長沙）、成渝（比如成都、重慶）、山東半島（比如青島、濟(jì)南）、海西地區(qū)（比如福州、廈門）、關(guān)中（比如西安）、中原（比如鄭州）等；

　　而值得注意的三類區(qū)域（審慎合作）則有：晉中、滇中、黔中、哈長、遼中南、呼包鄂、蘭西等。

　　再比如對于企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)們手上仍然有一份“白名單”：龍頭性質(zhì)房企（比如前30）、資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營規(guī)范、尤其在這種時(shí)候仍能保持資金鏈基本通暢的，銀行是樂意繼續(xù)合作的。

　　（這一部分稍微給大家補(bǔ)充得細(xì)一點(diǎn)：比如看開發(fā)經(jīng)驗(yàn)吧，據(jù)“愉見財(cái)經(jīng)”摸底，一些大中型銀行要求的是國資背景的房企具有三年以上開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、累計(jì)開發(fā)面積不低于30萬平方米；民營房企具有10年以上開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)開發(fā)面積應(yīng)不低于100萬平方米。比如看開發(fā)資質(zhì)，要求國資背景的房企具有三級或以上開發(fā)資質(zhì)，民營房企具備二級或以上開發(fā)資質(zhì)；而對于開發(fā)記錄，銀行們也會(huì)看房企過往開發(fā)項(xiàng)目銷售情況和市場口碑，審查其有無歷史遺留問題。如上文所及，雖然“地王”一詞似顯驍勇，但在銀行的審查邏輯里，“地王”可是他們所避之不及的。）

　　五、尾聲

　　我這朋友的房企，全國排名100以內(nèi)、但屬銀行偏愛的“前30”開外。

　　我問他全公司資金缺口應(yīng)該上百億了吧？他笑笑說“當(dāng)然，早過了”；

　　我問他現(xiàn)在有成本12%的錢要不要？他笑笑說“當(dāng)然，用搶的”。

　　當(dāng)年拼命筑高杠桿時(shí)，他們或許該想著一句話：“做生意是要有本錢的”；

　　此刻面對資金緊繃時(shí)，他們或許該想著一句話：“借錢是要還的”。

　　(本文作者介紹：第一財(cái)經(jīng)全媒體專欄作者、主持人，上海金融青聯(lián)委員。微信公眾號：愉見財(cái)經(jīng)。)