文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 李庚南

　　我們應(yīng)該走出一種慣性思維，即把所有價(jià)格的上漲都?xì)w之于一個(gè)“炒”字，這實(shí)在是對(duì)市場(chǎng)最大的誤讀。

李庚南：房租上漲是好事還是壞事？

　　如果說(shuō)此前樓市的格局好似鴛鴦火鍋，一半是火熱沸騰的購(gòu)房市場(chǎng)，一半是相對(duì)沉靜的租賃市場(chǎng)；那么，現(xiàn)在格局似乎正在發(fā)生悄然變化。

　　一半仍舊是火焰，另一半也開(kāi)始燃燒。

　　盡管今年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在持續(xù)加碼，各地發(fā)布的調(diào)控政策合計(jì)超過(guò)115個(gè)，樓市已然進(jìn)入“五限一搖”（“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商”加搖號(hào)）的新時(shí)代；但樓市這匹桀驁不馴的野馬仍在“撒野”。3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅中有55個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，而同比上漲的城市更是達(dá)到60個(gè)；二手住宅中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市達(dá)59個(gè)，同比上漲的城市更是達(dá)90%。至5月9日，住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題已相繼約談了西安、?？凇⑷齺?、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市政府相關(guān)負(fù)責(zé)人。

　　而另一方面，長(zhǎng)期以來(lái)低迷的租賃市場(chǎng)在政府大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的“號(hào)角”中開(kāi)始蘇醒，并漸露狂躁之態(tài)，以至于人民日?qǐng)?bào)連發(fā)數(shù)文警示。 5月7日，人民日?qǐng)?bào)特地發(fā)表了一篇評(píng)論指出：若管理不當(dāng)，“住”也是可以被用來(lái)炒的，屆時(shí)，普通大眾的“住房成本”會(huì)進(jìn)一步上升。5月10日，人民日?qǐng)?bào)一篇標(biāo)題文章：樓市可能出現(xiàn)更壞的情況？

　　是什么比房?jī)r(jià)上漲更讓黨媒操心焦慮呢？是房租的上漲！最近，一些租賃型住房開(kāi)始陸續(xù)入市，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)出了“月房租1.5萬(wàn)元起”“十年租金180萬(wàn)元起”的租賃條件。這種“高租金”現(xiàn)象引起了社會(huì)廣泛的爭(zhēng)議，實(shí)際上也暗示并帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的漲價(jià)。

　　正是基于對(duì)租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的這種躁動(dòng)之擔(dān)憂，人民日?qǐng)?bào)文章指出，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。新房、二手房如此，租房市場(chǎng)也是如此。發(fā)展租賃市場(chǎng)，本義在于補(bǔ)上短板、“租購(gòu)并舉”，絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場(chǎng)空間。人民日?qǐng)?bào)嚴(yán)厲批評(píng)，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)或“二房東”打著“租賃風(fēng)口來(lái)了”的旗號(hào)，哄抬租金、操縱市場(chǎng)、人為制造緊張氣氛，進(jìn)而導(dǎo)致租金非理性上漲。

　　那么，房租上漲究竟有多快？

　　相對(duì)與快速上漲的房?jī)r(jià)而言，我國(guó)商品住宅的租金無(wú)論是絕對(duì)價(jià)格水平還是租金收益率水平，長(zhǎng)期以來(lái)處于較低且平穩(wěn)的水平，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。與國(guó)際上著名大都市比較，我國(guó)一、二線城市租金收益率明顯偏低（見(jiàn)下表）：

　　由上圖可見(jiàn)，北京、上海的住宅租金回報(bào)率均在2%以下，香港略高但也不足3%。按照國(guó)際上租售比（即房屋月租金與售價(jià)之比）1：200∽1：300的合理區(qū)間，租金回報(bào)率最低應(yīng)在3.3%以上才具有投資價(jià)值。這種狀況的形成，除了與我國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快外，還與基于人均GDP的人均工資水平、城市人口密度等相關(guān)。

　　但近年來(lái)，特別是今年以來(lái)，一、二線城市的租金呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)。在下表所列15個(gè)城市中，2018年4月份租金較上年同期增速大多在兩位數(shù)，其中成都、杭州、重慶漲幅分別達(dá)36.41%、25.82%和25.21%；北京、上海、廣州、深圳租金漲幅分別為16.66%、11.64%、11.95%和19.87%。但從逐月變動(dòng)情況看，各主要城市租金上漲較快的時(shí)期主要集中在2017年的7、8月份和12月份，其中12月份呈現(xiàn)普漲而且幅度較大。

　　推動(dòng)房租上漲的因素是什么？

　　其實(shí)，上表所體現(xiàn)的租金上漲的共同時(shí)間節(jié)點(diǎn)及各城市的運(yùn)行特點(diǎn)，恰好提供給了我們分析房租上漲的共性與個(gè)性化因素。除了租賃市場(chǎng)本身長(zhǎng)期低位運(yùn)行客觀上存在向上突破、實(shí)現(xiàn)與商品房市場(chǎng)均衡發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力外，推動(dòng)房租上漲的因素主要有以下四個(gè)方面：

　　一是政策溢出效應(yīng)。在中央“房住不炒”總體政策導(dǎo)向下，大力發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)，無(wú)疑是針對(duì)沸騰樓市的釜底抽薪之策，成為不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)選擇。繼2015年住建部、國(guó)務(wù)院等機(jī)構(gòu)出臺(tái)支持租賃住房的政策以來(lái)，圍繞發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策利好迭出：2016年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，極大地增強(qiáng)了各方對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景的認(rèn)知與認(rèn)同；2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房[2017]153號(hào)）進(jìn)一步強(qiáng)化了租賃市場(chǎng)良好發(fā)展預(yù)期。

　　這一系列政策的出臺(tái)，客觀上為住房租賃市場(chǎng)注射了興奮劑，各類房企、 房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、互聯(lián)網(wǎng)公司乃至金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足住宅租賃市場(chǎng)。一時(shí)間住房租賃市場(chǎng)成了各路資本追逐的“風(fēng)口”。在2017年7月出臺(tái)的153號(hào)文等政策激勵(lì)下，各地展開(kāi)了搶奪人才大戰(zhàn)，紛紛出臺(tái)人才吸引政策；而人才的引入直接推動(dòng)了這些城市的租賃市場(chǎng)特別是高端租賃市場(chǎng)需求的擴(kuò)大。7月份，南京（8.79%）、杭州（8.69%）、海口（4.66%）、成都（3.65%）、重慶（3.24%）、廈門（2.46%）、武漢（2.29%）等城市租金環(huán)比均呈現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)；緊隨其后，一線城市中的北京（3.37%）、廣州（8.23%）、深圳（6.18%）也出現(xiàn)一波租金明顯上升。

　　而各路媒體的宣傳更是為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展添柴加火?！度嗣袢?qǐng)?bào)》在2017年10月發(fā)表《住房租賃市場(chǎng)發(fā)展取得新突破》，2017年11月發(fā)表《讓住房租賃滿足美好生活需要》。正是在這一系列政策合力成就了去年12月各大城市住宅租金普漲、大漲的局面。其中北京（10.79%）、青島（13.33%）、西安（11.28%）、成都（10.4%）等4個(gè)城市單月租金上漲幅度超過(guò)兩位數(shù)。

　　二是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)的變化，以及由此產(chǎn)生的租賃市場(chǎng)需求成為推動(dòng)住宅租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展和租金水平上升的持續(xù)動(dòng)能。

　　一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)人口回流，從勞動(dòng)力資源總供給角度將推動(dòng)住宅租賃需求的增長(zhǎng)，推升人口凈流入城市住宅租金的上升。二線城市中的成都、杭州、重慶等近年來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型力度加大帶來(lái)的人口流入恰好印證了其租金大幅度上漲的趨勢(shì)。

　　另一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)的勞動(dòng)力資源結(jié)構(gòu)的變化，將提升租賃市場(chǎng)需求端的承受能力，客觀上為租金的上漲打開(kāi)了空間。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，低端、低附加值的產(chǎn)業(yè)將逐漸為高端、高附加值的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)所替代；與之相對(duì)應(yīng)的是，低收入者也將退出這些區(qū)域，而代之以高端人才的流入，進(jìn)而推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)工人的收入結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化和提升，對(duì)租金上漲形成強(qiáng)有力支撐。

　　三是市場(chǎng)整治效應(yīng)。各地政府對(duì)群租房、違規(guī)租賃房的整治與取締，客觀上釋放了一部分租賃需求，加大了住宅租賃市場(chǎng)的供需矛盾，從而推動(dòng)了租金的上漲。2017年11月18日，北京大興的一場(chǎng)大火將整治群租房亂象提到了各級(jí)政府的重要日程；北京市隨后開(kāi)展了為期40天的安全隱患大排查、大清理和大整治專項(xiàng)行為，廣為詬病的群租房成為這次整治的重點(diǎn)。隨著租賃市場(chǎng)的整治，特別是對(duì)群租房的取締與整治，客觀上衍生了出數(shù)倍于原有群租房的租賃需求。

　　四是價(jià)格推升效應(yīng)。理論上，住宅租金主要決定于其成本（包括購(gòu)買房屋的總價(jià)、稅收、按揭月供款以及設(shè)施配置成本等）。作為目前住宅租賃市場(chǎng)的主流模式——長(zhǎng)租公寓而言，營(yíng)運(yùn)方在確定租金水平的時(shí)候，建安成本、人力成本、資金成本均是核算的基礎(chǔ)，對(duì)于以自持方式開(kāi)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商而言，則首先需要購(gòu)地成本和長(zhǎng)期持有的時(shí)間成本。而這些成本在當(dāng)下均處于上漲階段，并呈進(jìn)一步上漲趨勢(shì)。尤其是資金成本，隨著整個(gè)市場(chǎng)利率中樞的不斷上移，包括外圍市場(chǎng)資本去化的壓力，資金成本的上升趨勢(shì)日益凸顯。這將構(gòu)成租金上漲的基本驅(qū)動(dòng)力。

　　盡管萬(wàn)科推出的翡翠書(shū)院“10年180萬(wàn)起”的租金價(jià)格備受社會(huì)所斜視和質(zhì)疑，但按照其拿地成本、建安成本、人力成本、資金成本及70年持有成本看，或許并不那么匪夷所思。值得思考的是，長(zhǎng)租公寓這種模式本身的可持續(xù)性：短期看，顯然是不經(jīng)濟(jì)的；長(zhǎng)期看，則寄希望于整個(gè)市場(chǎng)租金水平的提升（或者說(shuō)回歸到一個(gè)合理的水平）。 而這種希望恰恰構(gòu)成租金上漲的動(dòng)能，并直接推升周邊租賃物業(yè)價(jià)格的提升。

　　此外，租賃房作為一種“消費(fèi)品”，顯然還受其他商品價(jià)格變動(dòng)、比價(jià)及其示范效應(yīng)影響。畢竟，作為“房東”同樣需要承擔(dān)水、電及其他生活消費(fèi)品價(jià)格的上漲，這些價(jià)格上漲勢(shì)必構(gòu)成其營(yíng)運(yùn)的成本。

　　但按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的CPI指數(shù)，在CPI環(huán)比下降、同比漲幅有所回落的總體態(tài)勢(shì)下，房租上漲帶動(dòng)居住價(jià)格上漲0.1%，影響CPI上漲約0.03個(gè)百分點(diǎn)。究竟是房租在推動(dòng)物價(jià)上漲還是價(jià)格上漲推動(dòng)房租漲價(jià)？這或許又是“雞生蛋還是蛋生雞”的命題。

　　房租上漲一定是壞事嗎？

　　某種程度上，租賃與購(gòu)房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)存在轉(zhuǎn)換與替代性。但從國(guó)情出發(fā)，國(guó)人對(duì)購(gòu)房的偏好具有歷史淵源性，所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，使得這種可替代性又是很有限的。因?yàn)椋煌娜后w，其居住需求自然細(xì)分為購(gòu)與租，就好似面對(duì)鴛鴦火鍋，吃辣的與不吃辣的人所做出的選擇是不言而喻的。

　　毋庸置疑，一個(gè)健全成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是購(gòu)租并存的。這兩個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該在適應(yīng)社會(huì)不同人群居住需求與偏好的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)相對(duì)均衡發(fā)展；而推動(dòng)這種均衡發(fā)展的則是房?jī)r(jià)與租金的合理比價(jià)即租售比。但我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)存在的購(gòu)熱租冷格局，使房租在樓市的輪動(dòng)中始終處于低迷的水平，并進(jìn)一步加劇了兩個(gè)市場(chǎng)的不均衡。從資本逐利性出發(fā)，如果投向房屋租賃的資本難以獲得合理的回報(bào)，則資本對(duì)回報(bào)的追求勢(shì)必寄托于房?jī)r(jià)的上漲。這或是民眾對(duì)投資房地產(chǎn)情有獨(dú)鐘的原因。

　　所以，當(dāng)前在樓市嚴(yán)調(diào)控背景下房租的回暖與上漲，未必是壞事，這或許恰是對(duì)我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡格局的糾偏。試想，如果房租價(jià)格有一個(gè)合理、適度的上升或回歸，那么租售比指標(biāo)將獲得改善，也意味著樓市泡沫的消減。    

　　房租的上漲或許并沒(méi)有那么可怕，類似于樓市的炒作在租賃市場(chǎng)未必出現(xiàn)。因?yàn)樽≌赓U市場(chǎng)的需求顯然是有真實(shí)基礎(chǔ)的，具有某種程度的剛性，并不具有炒作性。承租行為的發(fā)生也是基于需求者的經(jīng)濟(jì)承受許可，具有相對(duì)理性；而且，租賃需求者具有明顯的分層，表現(xiàn)為房租與收入水平、職業(yè)預(yù)期的匹配性。比如，農(nóng)民工在選擇租賃房時(shí)，更多地是根據(jù)自身的承受能力，若租金上漲超出其承受能力時(shí)，其抉擇往往是退而求其次，目光投向租金更合適但或許更偏僻的城市邊緣地帶；而高端職業(yè)者則會(huì)更注重承租物業(yè)的品質(zhì)、環(huán)境等。

　　我們應(yīng)該走出一種慣性思維，即把所有價(jià)格的上漲都?xì)w之于一個(gè)“炒”字，這實(shí)在是對(duì)市場(chǎng)最大的誤讀。同時(shí)，在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的導(dǎo)向、做出調(diào)控決策的時(shí)候，仍應(yīng)正視房屋這一商品的多重屬性。

　　一個(gè)基本的邏輯是，租售比這一衡量房地產(chǎn)泡沫程度的指標(biāo)，其基本內(nèi)涵是判斷房屋是否具有投資價(jià)值，即按租金水平需多少個(gè)月才能收回全部投資?？梢?jiàn)，我們?cè)谶\(yùn)用租售比這一指標(biāo)的時(shí)候，不管承不承認(rèn)，我們潛意識(shí)是認(rèn)可其投資屬性的。如果否定房屋的投資屬性，那么租售比這一衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)本身就存在“泡沫”！

　　值得警惕的是，當(dāng)前一些市場(chǎng)參與方借租賃市場(chǎng)“風(fēng)口”，以長(zhǎng)租之名行以租代售或變相捂盤(pán)之實(shí)，譬如宣稱的“租滿70年可獲得該房產(chǎn)權(quán)”的租賃方式，或?yàn)樘颖軜鞘姓{(diào)控提供了一條堂而皇之的通道。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)小企業(yè)金融服務(wù)推進(jìn)工作，潛心研究小企業(yè)金融服務(wù)問(wèn)題。)