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-文/本報記者王蔚 實習(xí)生何雪云
明碼標(biāo)價、點(diǎn)“菜”收費(fèi)，昨天上海有關(guān)部門亮出了一份透明的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)菜單——《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，進(jìn)一步規(guī)范收費(fèi)行為，讓老百姓明明白白消費(fèi)。
拿住宅樓內(nèi)的地面保潔來說，每月每平方米0.07元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到的服務(wù)要求是“隔日清掃”，而最高等級服務(wù)要求可以做到“每日循環(huán)清掃、拖洗，大理石保持原貌、有光澤”，但收費(fèi)也相應(yīng)提高為每月每平方米0.28元。按照新規(guī)定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量與收費(fèi)直接掛鉤起來，這種新型的定價方式讓物業(yè)服務(wù)更加市場化了。
一問 服務(wù)“菜單”怎么選
統(tǒng)計顯示，本市住宅物業(yè)約有3.5億平方米，其中95%已實施專業(yè)化物業(yè)管理，63%的小區(qū)已成立業(yè)主委員會。
本市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)目前按照房屋的性質(zhì)，采用不同的價格管理形式，即：已售公有住宅實行政府定價；普通內(nèi)銷商品房實行政府指導(dǎo)價；原外銷房和原高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房實行市場調(diào)節(jié)價。
而今年10月1日將實施的這一新《辦法》，可以通俗地理解為“菜單式”、“間接化”的收費(fèi)管理方式。這份菜單將上海市主要的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容歸并為五項，每項再分五個等級，第五級標(biāo)準(zhǔn)為最高。
在確定各個小區(qū)具體服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，業(yè)主大會(業(yè)主委員會)和物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要，從菜單中選擇不同等級的服務(wù)項目，并在最高限價的范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二問 服務(wù)項目如何分等
《辦法》依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的不同對物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行分級。
以“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”為例，在“服務(wù)內(nèi)容”方面，四級服務(wù)相對于三級服務(wù)，在“樓外公共區(qū)域保潔”中增加“水景保潔”的內(nèi)容；在“服務(wù)過程”方面，三級中規(guī)定樓梯扶手、欄桿和窗臺需每周擦抹兩次，而四級則規(guī)定為隔日擦抹一次；在“服務(wù)結(jié)果”方面，三級要求垃圾箱(房)及其周圍“基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味”，而四級則要求箱(房)“整體清潔、無異味”，要求都更進(jìn)一步。
需要了解具體內(nèi)容的業(yè)主，可以到業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)查閱有關(guān)資料，或直接到市物價局、市房地資源局網(wǎng)站查詢。
三問 新老辦法如何銜接
新《辦法》實施后開始物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行；已成立業(yè)主大會的商品住房，在現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)合同到期后，將按照本《辦法》的規(guī)定執(zhí)行；本《辦法》實施時尚未成立業(yè)主大會且原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于本辦法最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，相關(guān)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照《辦法》要求對原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新評估，并在2005年10月31日前報區(qū)(縣)價格主管部門審核。截至2005年12月31日前仍未經(jīng)審核確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫停執(zhí)行，待新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定之后方可恢復(fù)收費(fèi)。
四問 哪些住宅適用新辦法
新《辦法》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
容積率高于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)按照本辦法規(guī)定執(zhí)行；
容積率等于或低于0.5的住宅物業(yè)管理區(qū)域或純別墅住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其要求、服務(wù)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)參照本辦法的有關(guān)原則協(xié)商確定。
公有住宅售后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行本辦法的有關(guān)事項將另行研究后制定。
五問 菜單服務(wù)有何亮點(diǎn)
區(qū)別于原來的收費(fèi)方式，“菜單式”收費(fèi)首先在管理思路上有所創(chuàng)新。以前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定中的政府主導(dǎo)成分較多，而新辦法更強(qiáng)調(diào)市場主導(dǎo)。
其二是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定。過去物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由物價部門按照“成本審核，市場比較”的辦法確定，而新《辦法》實施后，首先由業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)在“服務(wù)菜單”上選擇并構(gòu)造具體的服務(wù)組合，然后再按《辦法》規(guī)定協(xié)商確定本小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
其三是在服務(wù)項目劃分。《辦法》對服務(wù)項目做了進(jìn)一步的調(diào)整，其中綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)從以前的管理費(fèi)或房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)等中分離出來，單獨(dú)列為一項；
其四是服務(wù)內(nèi)容、要求及相應(yīng)的收費(fèi)設(shè)定更細(xì)化。比如保潔項目中，《辦法》對不同等級的地面清掃次數(shù)有具體規(guī)定；再比如在綜合管理服務(wù)費(fèi)的確定上，考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的存在，《辦法》給不同規(guī)模小區(qū)的管理費(fèi)計算提供相對應(yīng)的系數(shù)等。
概括地說，新《辦法》具備服務(wù)規(guī)范化、收費(fèi)透明化、管理間接化等新特點(diǎn)。
六問 消費(fèi)者如何維權(quán)
在購買新房時，消費(fèi)者應(yīng)仔細(xì)閱讀物業(yè)服務(wù)合同，合同中須列明服務(wù)項目、各服務(wù)項目的服務(wù)等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果以后發(fā)生違約情況，消費(fèi)者可以通過《合同法》維護(hù)自身的合法權(quán)益。
需強(qiáng)調(diào)的是，成立業(yè)主大會的小區(qū)，是由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)(業(yè)主大會選定)訂立物業(yè)服務(wù)合同，因此作為業(yè)主一定要重視自己的投票權(quán)，積極參加業(yè)主大會，以有效行使權(quán)利。
此外，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)違反國家和本市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴(投訴電話：962121)。其中，若發(fā)現(xiàn)有未明確告知的或未明碼標(biāo)價的收費(fèi)項目或其他價格違法、違規(guī)行為，也可向所在區(qū)(縣)價格主管部門、市物價檢查所、12358熱線舉報。
七問 會不會增加業(yè)主支出
有人擔(dān)心，新的收費(fèi)辦法會不會增加居民的物業(yè)費(fèi)支出。
根據(jù)計算，以“菜單”五個項目的最高等級收費(fèi)，合計最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積2.3元。由于新《辦法》采取最高限價的形式，能有效遏制目前物業(yè)服務(wù)費(fèi)快速上漲勢頭，有利于保持物業(yè)收費(fèi)總體水平的基本穩(wěn)定。
而通過對不同服務(wù)項目分等級、設(shè)定最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于物業(yè)服務(wù)雙方協(xié)商，使服務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)和服務(wù)價格匹配起來，最終讓市民獲得質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。
考慮到區(qū)縣間的地區(qū)差異，《辦法》還規(guī)定“經(jīng)區(qū)(縣)人民政府同意，各區(qū)(縣)可根據(jù)實際情況，在市最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制定并發(fā)布區(qū)縣的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，這樣就有效避免在《辦法》實施后，郊區(qū)物業(yè)收費(fèi)水平出現(xiàn)大幅上漲。
為滿足高層次的物業(yè)服務(wù)需求，對一些提供特殊服務(wù)的小區(qū)，如集中供熱、供水，提供高檔娛樂健身設(shè)施等，允許在物業(yè)服務(wù)雙方充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，通過一定的程序確定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
對成立業(yè)主大會的住宅物業(yè)小區(qū)，業(yè)主委員會將與物業(yè)管理企業(yè)事先約定的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報業(yè)主大會同意，即可突破最高服務(wù)等級的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
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