北京物業收費辦法將出臺 擬招標選擇物業公司

　　政府規劃未來--多方互動營造和諧環境

　　“未來的小區，當然是法制軌道下的完善狀態�！痹谟浾哒f明來意后，北京建委小區辦副主任鄒勁松直言不諱。

　　之一：健全法規　本市“物業收費辦法”等文件即將出臺

　　據鄒勁松介紹，目前，市建委小區辦的“1195”政策體系構建已經接近尾聲，共有16個規章文件�！�9”是指9個規范性文件，包括“物業收費辦法”、“物業服務標準”、“小區停車管理”、“物業招標投標規定”、“業主大會組建辦法”等，都是非常詳細具體具有操作性的規范性文本；“5”是指5個政府示范性文本，包括“業主公約”、“物業服務合同”等，將由政府調研后擬定并發放，堅持保障公平、減少談判成本的原則，物業和業主必須按此遵守。

　　“眼下，16個文件已經出臺了11個，今年將出臺的3個是社會上最關注的文件，也可以說焦點性文件，即“物業收費辦法”、“專項維修資金使用辦法”、“政府規章具體細則”，最后一個可謂“基本大法”，是綜合性的，以市政府名義出臺。沒有法規就沒有規范，就沒有一個前進的方向，只有健全法規和規章，才可能將物業管理引導到一個規范的目標�！编u勁松說。

　　另外，鄒勁松認為政府的推動是保障法規實施的后盾，要像交通法一樣深入人心，還需要政府的積極推動，否則，這些規章將成擺設。

　　之二：走向市場　將來必須招投標選擇物業公司

　　“最多10年，最少5年，規�；�的具有成熟理念的物業管理公司將實現兼并和重組一些小企業，那些不專業的小物業管理企業的生存空間將越來越小�！编u勁松對這個“未來的希望”胸有成竹，“因為這是社會發展的規律，是必然趨勢。殘酷，但沒有辦法�！�

　　據了解，目前北京一共有2300家大大小小的物業管理公司，而且，還有一些小的企業逐日誕生，但是，達到一級專業化管理水平的只有37家，二級企業110家。專業化的物業公司少，小而全的物業管理公司太多，有2000多家。一些開發商認為物業管理是塊肥肉，不愿“肥水外流”，自己擔當物業管理。但是，因其不專業，帶來更多的問題。

　　將來，法律將嚴格規定，必須通過招標投標方式來選擇物業管理企業，人們可以面向市場選擇自己的物業管理公司。

　　“未來，市場這雙無形的手將推動品牌好的物業管理公司走向規模化，越做越大。同時，有前瞻性眼光的開發商將主動去請纓，請專業性的物業管理公司管理小區，甚至有的開發商會把這種方式當做競爭手段，當做一個廣告品牌。而業主委員會也將去市場上主動選擇專業化的物業管理公司，這是物業管理發展的必然結果。”鄒勁松對此已做了深入的分析。

　　原因很簡單，專業和規�；�公司，可以減少物業管理成本，并提供優良服務，在同等價位下，生產出好的成果。自然，就有生存的環境。

　　之三：多方互動　業主、開發商、物業公司、居委會、政府各司其職

　　“將來，一個和諧的小區，還要實現多方互動，首先，開發商必須保證建設質量，這是前提。目前，小區的物業糾紛80%是因為開發商造成的，比如，道路還沒修好就出售房屋，配套設施不全，水電是臨時借用等等。所以說，和諧的前提是有一個負責任的開發商。

　　“其次，物業管理公司必須重管理，樹立服務理念，加強員工培訓，公開透明。其中，強調員工的培訓是非常重要的，這些政府也將給予配合。舉個例子，專業的物業管理人員聽到水泵有異常的聲音，就能檢查出毛病，及時給予修理，而不專業的，非得等到水泵芯抽斷導致停水才知道水泵壞了，這樣，一花就是十幾萬，甚至更多。

　　“另外，業主除了有權利意識外，還要增加責任意識，有自律性，不違法。業主的自律非常重要。目前，上海已經出臺了關于業主自律的法規，北京還沒有，但是，出臺業主自律的法規是必然趨勢。”

　　“政府部門要加大執法力度，維護社區公共秩序，也就是說政府要進社區辦公；社區居委會要轉變觀念，要配合物業開展服務，減少糾紛。”

　　除上述幾條之外，鄒勁松認為輿論監督也是必要的，但媒體不應該渲染或夸大一些糾紛，尋找刺激點，而是以理性和思考的方式挖掘更深的東西，有利于營造一個和諧的環境，“畢竟，物業管理糾紛是一個社會問題，不是單方面的�！�

　　業主聲音

　　1929年，美國爆發經濟危機，有些房子因市民還不起貸款而被銀行收回，政府就派一些人定期清潔房屋、維護基礎設施，想等經濟復蘇后再出售。幾年后，經濟真的復蘇了，一些市民需要去購房時，發現閑置的房子仍然跟新的一樣，這些房子不但沒有貶值，反而升值了。

　　物業費是為自己交

　　“這就是最早的物業管理的雛形——靠管理和服務讓房子保值和升值，精明的商人發現這種新生事物可以盈利，于是把它發展成一種行業。”北京銀楓家園業主北野先生說。

　　“業主拿自己的家產和物業公司斗，斗不贏，就比如主人和管家、阿姨斗，這個主人肯定過得不舒坦�！北币跋壬�說。但是，并不是所有的業主像北野一樣，能以超常的理性和智慧來看待問題。既然斗不贏，業主應該怎么做呢？

　　對于這個問題，北野認為，小區應該樹立一種希臘式的“正義”，這種正義是指每個人該干什么就干什么。業主該交費就交費，并且遵守業主公約，配合物業讓自己的家產保值；物業呢，合同規定物業怎么服務就怎么服務，不能騙業主，不做表面文章，并且公開透明，向業主報賬，最重要的是做好維護，讓小區環境清潔、漂亮、基礎設施減少故障率，總之要讓房子保值；因為物業沒有執法權，政府也應該實現自己的責任，加強執法，禁止雙方違法行為的發生。

　　“但是，目前老百姓不知道物業的真正含義是什么，不會當業主，不知道自己應該真正維護的是什么。不交物業管理費、私搭亂建，物業沒有錢來維護保養房子，小區會越來越糟。比如有的小區，因為90%的業主不交管理費，7年前每平方米2萬元的價格，現在降到每平方米7000元還很難出售，最終吃虧的是誰？業主自己。”

　　“同時，物業不會當物業，拿捏不準自己的身份，沒有管理只有服務，是阿姨；有管理沒服務，是大爺。這些，業主都不歡迎。物業要做管理和服務兼具的職業經理人。”

　　北野先生給記者算了一筆賬：“我的房子200平方米，每月物業管理費600元，10年后，我用了房子總值的5%保養房子，但是如果升值10%，那么我仍然賺房產總值的5%；如果不交‘保養費’，10年后，房子貶值10%，我省了5%的保養費，但是我房產總值虧了5%。所以說，合則共贏，分則共輸�！�

　　注：業主北野先生富含理性的帖子在網上有許多，多是闡述物業和業主應該以什么樣的狀態來實現和諧，這些文章被許多網站轉載。

　　物業態度

　　稱自己是北京盛世物業管理公司“領隊人”的劉鋼，已經在北京做出了規模，也做出了品牌，公司的一些董事曾經是香港、新加坡優秀物業管理企業的職業經理人。

　　管家要為主人賺錢

　　“物業管理這個東西很簡單，沒有高深的學問�！眲�鋼非常直接地說。“簡單，是因為你就是去做管家，幫主人服務，管理一些主人無暇顧及的事，除了服務第一外，還要掌握一些專業技能，草坪要修得漂亮、小區居住絕對安全、電梯幾乎不出故障。有一天，主人想把房子出租或賣出去時，發現許多顧客來出高價買，原因是管家打理得好，小區名聲好。那你這個管家就做成功了�！眲�鋼這樣闡述一個“管家”的崗位職責。

　　除了服務和專業管理之外，劉鋼認為“管家”還必須有公正的態度，并具備良好的溝通能力。比如，房子出現建筑質量問題，主動和開發商聯系、溝通，如實反映情況，以最快的速度把問題處理好；業主出現違法行為，私自拆承重墻之類的，不能只知道起訴，應該聯系政府執法部門，以最有效的方式去解決，把矛盾減小。

　　據劉鋼介紹，衡量一個物業公司優劣的兩個硬指標是物業費的收取率、房子是否能做到保值和升值，因為物業公司自己沒有錢，所以得讓業主從腰包掏錢，要心甘情愿地掏，物業呢，要學會用業主的錢，用同樣的錢換來最好的服務�！氨热�，我們當初起步管理的一個小區，每平方米5000元售價，附近一個小區每平方米7000元售價。但是，因為我的服務好，我所管理的小區的房子租金比附近小區的租金還要高。”

　　“目前北京的物業公司還存在許多困難，缺乏服務意識，這就容易造成雙方矛盾；缺乏自己的專業隊伍，因為隊伍不專業，就難以提高服務水平；政府法律不規范，執法不力，許多問題沒法解決。這些都是物業公司整體水平偏低的原因。業主也有錯誤理解，認為花錢少就是好，或者認為物業態度好就是好，而實際上，不是花錢越少就越好，因為錢少，就請不到專業的隊伍來保養維護房子�！眲�鋼分析目前的物業市場。(本版采寫信報記者 王翠霄)

　　聲音

　　對話，從理性開始

　　有交錢的事，就形成市場；有市場，就該有規則；有規則，就要體現公平�，F在，交物業費這事兒，即將完全、細節地有章可循。業主和物業公司盼望的公平，也可能將在“物業收費辦法”等一系列法規性文件中找到答案。

　　然而，做到公平，更需要人們以理性的態度對待生活中的矛盾。沒有理性，就不能正視自己，業主和物業公司都將“找不準位置”。

　　畢竟，那些關于物業費的爭議與較量，不是小孩打架。物業管理的公平，需要社會各界理性的目光，它是成就社會文明的基礎。(李江濤)