物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該由誰來定

　　本報記者 劉和平

　　住宅物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平米0.9元。“太高了”，消費者代表說。“太低了”，物業(yè)公司的代表說。在7月5日舉行的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)》聽證會上，兩種觀點針鋒相對。

　　物業(yè)收費到底多少才算合理？收費標(biāo)準(zhǔn)該由誰來定？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些成了業(yè)主與物業(yè)公司爭論不休的話題。

　　北京某小區(qū)一位業(yè)主為物業(yè)收費算了一筆賬后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)全體業(yè)主每月交的物業(yè)費和停車費超過15萬元，而物業(yè)公司的人員開支、維修成本和小區(qū)公共部分的電費加起來只要5萬元，只是每月業(yè)主交納物業(yè)費的零頭。該小區(qū)物業(yè)管理人員則認(rèn)為，業(yè)主的賬算得偏緊，一些應(yīng)交的稅和物業(yè)服務(wù)人員的保險福利支出都未算在內(nèi)，僅保險福利支出就占工資額的60%。

　　看點一

　　不管業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)有多不合理，錢還是得交，因為不交錢的路已經(jīng)被相關(guān)規(guī)定堵死了。

　　北京市高級人民法院于2004年1月1日施行的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》為物業(yè)公司的收費提供了重要的支持。

　　這個意見規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費用。”

　　事實上，單個的業(yè)主無法不接受物業(yè)服務(wù)。因為保潔人員清掃小區(qū)，保安人員在小區(qū)巡邏，都會被看作是他們接受了物業(yè)服務(wù)。業(yè)主家中的垃圾如果沒有物業(yè)服務(wù)，也難以清理。只要這種情況存在，物業(yè)公司就可以向他們收費。否則打起官司來，法院也會判他們敗訴。

　　看點二

　　一些地方，由政府為物業(yè)服務(wù)規(guī)定了指導(dǎo)價，這樣做是否合適？北京大學(xué)法學(xué)院肖江平博士認(rèn)為，用一個固定的指導(dǎo)價來適用于所有住宅區(qū)，基本上是一種不太合理的做法。因為，物業(yè)管理費是一項非常復(fù)雜的費用，房屋的新舊、物業(yè)規(guī)模的大小、物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量，使物業(yè)費的支出天壤有別。脫離具體情況的指導(dǎo)，會成為引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司對立的原因。他認(rèn)為，政府應(yīng)該出臺多檔次的物業(yè)收費參考價，而不是只定出一個政府指導(dǎo)價。

　　看點三

　　置業(yè)專家舒可心說，具體到一個小區(qū)，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)是多少、該怎么收，應(yīng)該是業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商后決定。根本出路是召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。這種法定形式，是業(yè)主維權(quán)的最重要保障。有了這種形式，業(yè)主就可以依法選聘物業(yè)公司，談判收費標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而有效維護(hù)自身權(quán)益。然而目前，眾多小區(qū)卻沒有召開業(yè)主大會，業(yè)主們的維權(quán)意識表現(xiàn)得不足。