福州市房產開發商利潤率最高超過90％

　　福州市物價局不久前在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，這無異于一枚重磅炸彈，在房地產界掀起軒然大波。有關人士稱，這是第一個用準確數據揭開房產內幕的范本，并有可能產生多米諾骨牌效應。日前，記者就此專訪了福州市物價局局長朱光華。

　　信息長期不透明滋生房產黑幕

　　記者：測算并公布房價的社會成本有何現實意義？

　　朱光華：房地產這個行業，不少人說是暴利行業，所以政府要調控房價。其實抓住了信息透明度問題，就抓住了樓市調控杠桿的最關鍵部分。房地產行業是一個非常不透明的行業。在房地產交易中，購房者長期處于信息不對稱的弱勢地位，開發商很清楚成本是多少，購房者卻一無所知。

　　記者：公布商品房成本，對購房者有什么作用？

　　朱光華：可以幫助購房者明明白白消費。購房者掌握了相關信息，可以改變交易價格完全受開發商主導的局面，進而在購房者和開發商之間形成一個價格的合理形成機制。

　　記者：公開成本，能對

　　朱光華：根據價格法規定，房地產價格由房地產開發商自主確定，但是如果信息不透明，它的價格信息就會失真，開發商會推動一些虛假的需求，形成不真實的價格信號。這個時候，它的整個價格形成機制就會出現問題。物價部門通過提高信息透明度、披露有關信息可以影響它的價格，對整個房地產的價格形成機制的完善會起到重要的推動作用。

　　一份住宅樓盤的“成本清單”

　　建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數目究竟有多大？

　　8月上旬，記者在調研中獲取了一份福州市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算，開發商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

　　在全國35座大中城市中，福州市的房價位于中等水平。來自福建省統計局的數據顯示，今年上半年福州市商品房平均銷售價格為3587元／平方米，同比增長11.64%，其中商品住宅銷售價格為3228元／平方米。福州市物價部門對當地掛牌出讓的101塊地逐一進行了成本核算，結果顯示，商品房的社會平均開發成本在2019元／平方米至2305元／平方米之間。

　　為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤(福州××花園)，按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行了較系統的“成本核算”。通過相關數據的交叉印證，測算發現這個樓盤的利潤率達60.2%。

　　現粗略列出這個樓盤的住宅房產“成本清單”：福州××花園(8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價3900元/平方米左右)

　　1、地價：683元／平方米。2003年9月，開發商通過競拍以每畝112.6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區規劃建筑容積率為2.27，規劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬多平方米，其中商業建筑面積為1.45萬多平方米。將地價攤入小區住宅建筑面積，可得出商品房的地價成本。

　　2、土建和安裝成本：875元／平方米。這項費用主要包括：所有因建房而發生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發成本有差異。

　　3、配套建設費用：486元／平方米。這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。

　　4、開發商的運營成本：390元／平方米左右。這項費用主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。據業內人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10%。

　　綜上所述，保守計算該項目總成本約為：683＋875＋486＋390＝2434元。開發商利潤約為：銷售均價3900元-總成本2434元＝1466元。開發商的利潤率為60%左右。

　　-新聞背后　成本的玄機

　　記者在采訪中發現，一些開發商善用“虛擬成本”、“設計概念”等來為其高房價自圓其說，如黃金地段、國外理念、綠色家園、環保

　　一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤。而記者發現一個樓盤每平方米的真實成本也就二三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達90%。

　　二是表面上看60%的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價高，意味著開發商能夠輕易獲取巨額利潤。

　　三是“清單”顯示地價(指掛牌出讓的土地)在房價中所占的比重并不是很大，開發商所持的“地價決定論”站不住腳。