維權出擊3·15購房篇--購房多少陷阱等著你跳

　　在目前尚不規范的房地產市場上，買房似乎成了“聰明人的游戲”，許多陷阱等著你，如果眼不明、心不亮而又缺乏經驗，那就只有等著吃虧了。

　　買房子，本是件高興的事。但許多人購房后總有一堆怨言，有的甚至后悔，“怎么就輕易上了當呢？”

　　讓維權意識深入人心

　　如今3.１5已成為消費者的盛大節日，盡管還有許多老問題一時難以解決，還會有許多新問題層出不窮；但是3.１5的作用有目共睹：提高了消費者的維權意識。顧客能否真正成為上帝，說到底，取決于消費者維權意識的覺醒和維權行動的普及。

　　當你面對一個又一個購房陷阱，當你的孩子讀到一本錯誤百出的課本，當你在商場購物后一直沒拿到發票，當你的個人資料成為別人的發財工具，當你把車停在路邊遇到亂收費……你會怎么想？怎么做？本報推出五個版的“維權出擊”，如果對你的維權意識和行動有所幫助，善莫大焉。畢竟，我們都是消費者，讓維權意識深入人心，是我們共同的責任。遲國維

　　既成事實進了圈套想逃也難

　　呂女士在朝陽北路買了一套一室兩廳的商品房，現在已經住了進去，而讓她與家人苦惱的是現實情況與樓書上的宣傳差別很大，硬件設施也不到位。現在購房款也交了，人也住進去了，按照她所在小區物業的說法就是“等”。如呂女士所說是進了圈套，想逃也難。

　　呂女士說，選房前看到樓書里著重介紹了“英式管家服務”，按曾經在英國生活過兩年的她理解就是“特體貼的紳士服務”。此外，樓書里還提到24小時保安、車位設置1∶1、門禁系統完備等等。

　　住進來以后，24小時的保安時有時無，尤其是到了深夜根本不見有人巡夜。“前陣子我聽說樓里連續丟了兩輛自行車，要真是24小時保安，這種事就可以避免啊！”現在該街區的業主們已經入住半年了，但單元門的門禁系統，還有家里的可視對講，還都露著線頭。

　　記者以業主的身份向物業了解情況，得到的回答是“還沒跟廠商協調好”，由于設計之初考慮到有門禁系統和保安巡邏，所以家家戶戶的家門都沒有設貓眼，因為想進單元門需要業主通過可視對講系統確認才可以進入，現在所有的安全設施都滯后，呂女士已經決定換個更結實的大門了。

　　住在這片樓區的有車業主最頭疼的就是承諾一家一個的停車位至今沒有落實。

　　律師分析

　 據北京昌久律師事務所律師呂峰介紹，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關條文解釋，雖然在購房者和開發商之間的合同中沒有明確提出“24小時保安、車位設置1∶1、門禁系統完備”等服務，但是這些服務已經構成了“吸引消費者去買房”的必要條件，也就是成就了雙方的合同簽署，這就相當于一種要約的形成。

　　律師支招

　 呂峰表示，購房者在遇到這種情形時可以要求開發商承擔責任，并要求對方繼續履行合同，做到在樓書、廣告上所宣傳所“許諾”的東西，因為這是構成雙方的合同義務的內容。假如雙方在經過協商無效后，購房者可以將對方訴上法庭，在掌握好證據后一般法院都會采信，并判對方繼續履行合同，承擔相關的責任。

　　同等檔次案難斷啞巴吃黃連

　　吳小姐急于把外地的父母接到北京，費了不少時間?熏2003年11月看中了一個樓盤，樣板間甭提多漂亮了，“正是我心目中的房子，開發商還在合同中承諾：櫥柜采用A產品或同等檔次產品；地板將采用B產品或同等檔次產品……”然而有一天，當吳小姐再次來到該樓盤時卻驚訝地發現，實際上樓盤使用的卻是其他品牌的產品。“那櫥柜、地板、門窗一看就比樣板間差多了。我和其他的業主一起去找開發商理論，他們這時候把‘同等檔次’給搬出來了，要也得要不要也得要。錢都交了，氣得我差點和他們打起來。”吳小姐說。

　　為此吳小姐聯合其他業主將開發商告上法庭，但法院以證據不足為由擱置了此案。為此眾業主湊錢找了專家，專家評定樓盤中實際使用的產品雖然質量合格但與樣板間不是一個檔次。“開發商更絕，找了一個更大名頭的專家進行鑒定，結果是這些櫥柜、地板和門窗雖然價格便宜，但是絕對是同等檔次。不僅都通過了國家質量合格檢驗，而且瞧著還更亮，摸著還更滑，看起來比樣板間的還好！”她表示官司是打不下去了，就只能認倒霉了。

　　律師分析

　　其實，在購房過程中經常遇到這種“同等檔次”的問題，因為這事關購房者的切身利益，所以必須引起足夠重視。呂峰表示，現實生活中，廣大消費者面臨同等檔次問題往往只能任由開發商“宰割”，就連一些質量信譽好、社會知名度高的品牌企業也往往被開發商開涮。與此相對的是，同等檔次問題以其極強的隱蔽性而被一些房地產開發商“屢試不爽”，一些消費者經常在網上發出“法官難斷案，專家對專家，小業主該怎么辦？”的感慨。

　　律師支招

　 呂峰介紹說，“誠信與公平”是民法通則的基本原則，法官有權本著誠信和公正的原則予以裁判。就同等檔次問題而言，應當由合同義務履行一方——開發商來承擔。作為消費者，在簽訂購房合同時一定要看清楚此類條款的約定，爭取列明裝修材料的具體品牌和規格，如果不行，也要爭取約定屆時根據實際使用材料的價格返還差價，以減少損失。

　　不可抗力

　　“不便透露”很無奈

　　2004年年底，劉女士與某房地產開發公司簽訂了《商品房預售合同》。今年年初，劉女士正在籌備怎樣裝修即將到手的新房時，卻被開發商告知，由于不可抗力導致延期交房，至于什么不可抗力，對方表示由于特殊原因不便透露，只是說將盡快解決。

　　據劉女士介紹，該合同中約定，“除不可抗力因素外，該樓盤于2005年1月15日交付使用。”同時，在預售合同中還約定，開發商逾期交房的違約金以實際已付房價款總額每日萬分之三計算。為此，劉女士非常委屈地說，現在逾期交房已成事實，自己可否以此要求開發商支付違約金，而開發商所謂的“不可抗力”是不是就可以推卸責任，她自己感到十分困惑。

　　律師分析

　　呂峰律師就這個“不可抗力”的例子指出，依據我國《合同法》就可以對這個問題做出明確解釋。他說，首先，由于在簽訂購房合同前是可以預見一些問題的，因此只有在簽訂購房合同后，才可以稱免責事實發生。其次，《合同法》中明示，地震、洪水、火山爆發等這些無法預見又不可抗拒的自然災害以及戰爭等屬于不可抗力，因此免責事實須屬于這些范疇。

　　此外，呂峰還說，如果發生免責事實，開發商就得在第一時間將理由通知給購房者并出具相關證明，這樣就可以減輕購房者因延遲收房所帶來的損失。而所謂的“證明”并不是由開發商自行出具的，而必須以政府相關部門的證明作為依據，否則可視其為無效。

　　律師支招

　　開發商在延期交房后，對購房者所說的“特殊情況”、“不便告知”等理由，是站不住腳的。如果開發商沒有在第一時間將理由通知購房者并出具相關證明，消費者就可以要求履行合同，合同中的“開發商逾期交房的違約金以實際已付房價款總額每日萬分之三計算”應該得到執行，即使需要有法院來裁定，也會得到法院的支持，因為“在購房合同及證明文件中，是絕不能使用含糊、不確定的字眼作為理由”。

　　信報記者朱偉東王萌張永智／文李江濤／攝