別墅牽頭樓市駛?cè)肟煨芯€(圖)

http://whmsebhyy.com 2004年09月23日 10:45 新京報

　　上半年順義房地產(chǎn)銷售收入11.3億元，同比增長221%，業(yè)內(nèi)認為新城市規(guī)劃和奧運會的開辦還將帶來新的機遇

　　日前，在一個有關(guān)順義的發(fā)展研討會上透露出一個數(shù)據(jù)，今年上半年，順義區(qū)房地產(chǎn)完成銷售11.3億元，同比增長221%，高出北京市平均水平。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著奧運部分場館在順義落戶以及順義空港城、順義新城的開發(fā)建設(shè)，順義房地產(chǎn)開發(fā)特別是別墅開發(fā)前景將依然廣闊。

　　隨著奧運場館在順義落戶以及新城規(guī)劃的實施，順義房地產(chǎn)市場的前景將更為廣闊。

　　不久之前，一個名為“綠色國際港”的順義房地產(chǎn)開發(fā)研討會在順義賓館舉行。與一些泛泛而談的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)研討會不同的是，除了開發(fā)商之外，此次會議得到了順義區(qū)政府領(lǐng)導的積極響應。順義區(qū)建委負責人透露，僅今年上半年，順義區(qū)房地產(chǎn)市場便完成了銷售收入11.3億元，同比增長221%，累計投資達到13.5億元，同比增長53%，都高出北京市平均水平。在當前金融和土地均對房地產(chǎn)業(yè)，特別是對高檔住宅實行緊縮政策的背景下，以開發(fā)別墅產(chǎn)品而聞名的順義房地產(chǎn)市場竟然能取得如此業(yè)績，使其備受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

　　總規(guī)模200萬m2占北京別墅市場1/3

　　順義區(qū)別墅在北京別墅市場中的地位很高，1992年北京第一個別墅項目就落戶在順義，1995年又有香江、裕京、名都園、歐陸苑等別墅沿溫榆河北岸而建，由于該區(qū)域租賃價格高，投資回報豐厚，因此吸引了不少開發(fā)商來此區(qū)域開發(fā)，陸續(xù)有萊蒙湖、嘉浩柏聯(lián)國際商住別墅以及順義馬坡等項目進入市場。到了2002年，隨著優(yōu)山美地、美林香檳小鎮(zhèn)、大湖山莊及長島·瀾橋等新的別墅項目進一步入市，順義別墅尤其是溫榆河沿岸的別墅占據(jù)了北京別墅市場的主導地位。

　　據(jù)北京協(xié)成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王曉航介紹，目前順義別墅建筑總規(guī)模達到200萬平方米，市場總供應量超過5000套，共有23個別墅項目。本地區(qū)的市場供應規(guī)模約占整個北京別墅市場的三分之一。

　　據(jù)了解，該區(qū)域的別墅大多是高檔項目，銷售價格很少低于10000元/平方米，大多在15000元/平方米以上，其中溫榆河板塊的客群以國外客戶為主，區(qū)域價格較高。與溫榆河板塊不同，潮白河板塊集中了大量的中檔別墅。在1995、1996年間，一些銷售價格在8000元/平方米左右的中檔別墅樓盤開始走進潮白河。目前，潮白河區(qū)域的別墅供應逐漸形成規(guī)模，購房者以國內(nèi)客戶為主，主要目的是作為周末、節(jié)假日休閑度假之用。

　　新規(guī)劃、奧運促區(qū)域市場走向新高度

　　據(jù)《北京市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究》以及《北京市城市總體規(guī)劃》的部署，在2010年之前，北京將形成“兩軸、兩帶、多中心”的城市空間新格局，而順義區(qū)則被定位在東部發(fā)展帶的衛(wèi)星城市職能上。這一北京城市發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃成為順義未來房地產(chǎn)開發(fā)的主要動力。

　　在此規(guī)劃下，未來順義將建設(shè)成現(xiàn)代制造業(yè)基地、物流配送樞紐、國際交往中心、旅游休閑度假中心。并且順義要在五年時間里成為北京的綠色國際港，建成北京順義空港城、順義新城、潮白河旅游產(chǎn)業(yè)帶，即業(yè)內(nèi)常說的“兩城一帶”。

　　在“綠色國際港”的順義房地產(chǎn)開發(fā)研討會上，順義開發(fā)商們對順義房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)前景普遍看好。除此之外，業(yè)內(nèi)人士認為，奧運會的舉辦也將成為順義區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)升級的重要推動力。據(jù)了解，2008年的北京奧運會將有部分場館落戶順義，28枚金牌將在順義決出。這些場館在奧運會之后將成為順義區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)休閑健身配套的有力支撐。同時業(yè)內(nèi)人士認為，奧運會的舉辦也將給順義別墅租賃市場帶來契機，由于順義別墅的最大特色是自然景色宜人，這正滿足了國外觀光游客的需求，因此屆時該區(qū)域的別墅租賃業(yè)必然將火一把。

　　別墅產(chǎn)品不斷突破中式別墅備受歡迎

　　據(jù)北京協(xié)成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王曉航介紹，截至目前，北京順義區(qū)的別墅項目已達23個之多。因成熟的別墅環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡，東部使館區(qū)、CBD商務區(qū)的高端客戶紛紛涌入本區(qū)域，使得順義區(qū)成為京城別墅銷售最好的區(qū)域之一，并形成兩個各具特色的板塊：一個是溫榆河板塊，一個是潮白河板塊。

　　隨著市場環(huán)境的變化，近一年來順義別墅市場的產(chǎn)品不斷有所突破，今年新上市的樓盤英才國際花園、上游別墅、觀唐等，均突破了老式別墅模式，以中式別墅亮相，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)既適合居住，又有傳統(tǒng)復古的民族情結(jié)。剛剛?cè)胧械摹坝^唐”項目就是其中的佼佼者，該項目引入中式庭院生活理念，3米高的圍墻圍合出內(nèi)向型院落空間。“優(yōu)山美地”項目則采用目前在別墅產(chǎn)品中少見的外墻外保溫的環(huán)保技術(shù)，項目在整個定位中就力求把溫榆河的環(huán)境引入社區(qū)，突出建設(shè)項目中的景觀環(huán)境，區(qū)域內(nèi)中心湖景的營造也具有了一定的特色。

　　本版撰文/本報記者吳海花

　　本版攝影/實習記者周曉東

　　需求分析

　　國內(nèi)的潛在購買力在不斷增強

　　國內(nèi)購買人群需求影響產(chǎn)品供應，涌現(xiàn)大量中國傳統(tǒng)風格別墅項目

　　北京別墅的銷售對象在1999年的時候產(chǎn)生了一個分水嶺，1999年之前，別墅購買者以持國外護照的人士居多，占7成左右。其中港澳臺客戶占很大比例，約占整個購買者的一半；東南亞、歐美、澳洲等購房者占到整個購房客戶的20%；其余30%為國內(nèi)客戶。

　　而近兩年來，隨著國內(nèi)高薪人士以及升級版產(chǎn)品的不斷增多，高素質(zhì)的國內(nèi)人士在順義區(qū)域購買別墅的比例在不斷增大。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，隨著國內(nèi)都市新貴族范圍的逐漸擴展，目前順義別墅市場的潛在購買力在不斷增強，例如依靠信息產(chǎn)業(yè)起家的知識分子階層、民營企業(yè)家等等，這類人群完全有能力而且也有需要在京城周邊區(qū)域內(nèi)，購買可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項目。與此同時，隨著這一人群購買比例的不斷增長，他們的購買需求也逐漸影響著順義房地產(chǎn)市場的別墅供應，中國傳統(tǒng)風格別墅項目的不斷亮相，正是這一需求變化的具體表現(xiàn)。

　　投資指南

　　溫榆河沿岸別墅受投資者追捧

　　沿岸別墅大約有50%由投資者擁有，且投資回報率在8%-15%不等

　　從去年到今年，作為高檔住宅產(chǎn)品的別墅一直成為金融土地緊縮政策的針對重點。但以別墅為主要房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的順義區(qū)卻似乎并沒有受到影響，其中溫榆河、潮白河兩大板塊更是吸引了不少投資者。

　　溫榆河沿岸的別墅最大特點是投資居住均好，所以該區(qū)域的別墅一直是供不應求。據(jù)調(diào)查，雖然該區(qū)域市場別墅供應量自2001年以來，一直以10%—20%的速度在增長，但購房需求增長得更快，尤其是香江花園、名都園、麗斯花園、歐陸苑、萊蒙湖別墅等升級項目，入住率均超過95%，投資升值空間不小。

　　據(jù)調(diào)查，在整個順義別墅市場中，溫榆河沿岸的別墅最受投資者歡迎，大約有50%的房產(chǎn)由投資者擁有，而且投資回報率在8%-15%不等。其中上世紀90年代建起的樓盤如香江花園、名都園、麗斯花園、歐陸苑等項目吸引了不少香港、臺灣等地投資者。隨著順義中檔別墅樓盤的不斷增多，國內(nèi)投資者也開始逐漸注意到該區(qū)域，據(jù)了解，目前國內(nèi)投資者占總投資人數(shù)的50%左右。

　　市政利好

　　高速交通網(wǎng)利好順義樓市

　　除了環(huán)境因素，市政配套的利好也將成為順義房地產(chǎn)發(fā)展的助力。記者從北京市順義區(qū)政府了解到，北京市正在為首都機場擴建進行交通工程，包括新建第二機場通道、新建東直門軌道交通。這些新修建的道路將和現(xiàn)有的機場高速路一起，為順義區(qū)域織就一張高速交通網(wǎng)，給房地產(chǎn)市場帶來更好的發(fā)展前景。

　　另據(jù)統(tǒng)計，2007年底擴建工程竣工后，首都機場年旅客吞吐量將達到6000萬人次。機場擴建工程既方便了順義別墅客戶的商務出行，又擴大了順義區(qū)在國內(nèi)外人士中的知名度，而龐大的客流量更是給順義區(qū)域的房地產(chǎn)租賃市場帶來強大動力。

　　可見，2007年機場擴建工程完成后，順義區(qū)的市政交通配套將會全面升級，而溫榆河、潮白河旅游度假區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，更是完善了順義別墅區(qū)的高檔配套。隨著這些環(huán)境和交通配套的進一步落實，順義區(qū)將會成為京城房地產(chǎn)市場的亮點之一。

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