2024年09月30日 18:00:55

9月29日晚間，有一場屬于房地產的狂歡。

存量房貸降利率落地，上海調整住房限購政策，廣州全域取消限購，主要城市對首套二套首付比例的調整……多利好悉數落地，令“十一”節前最后一個交易日的房地產板塊開盤大漲。

其中，特發服務20CM漲停，華僑城A、陽光股份、金融街、金地集團、綠地控股、新城控股、我愛我家、合肥城建、萬科A、華夏幸福、榮盛發展、世聯行等實現10CM漲停，其余多個房地產概念股跟漲。

所有利好均趕在國慶節前落地，從數據上來看，傳統的“金九”連續失約，業內人士發文稱，中央選擇在這個時間點為樓市發聲，意在抓住“銀十”的高開。

首個一線城市取消限購

在昨夜一連串的樓市消息中，廣州、上海、深圳對限購政策的調整較為引人注目。

公開資料顯示，“限購令”出自2010年4月30日在北京出臺的“國十條實施細則”。彼時規定，北京家庭只能新購一套商品房，購買時，還需如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，若被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。此后，“限購令”之風吹遍全國，有49個地級以上城市相繼實施。

眾所周知，“限購令”旨在控制房價、遏制投機和過度投資，確保房地產行業長期平穩健康發展。預期認為，長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平。

實施至今，政策一定程度上削弱了房地產投資屬性，但各城市房價是否回到了老百姓普遍都能接受的價位暫不予討論。從短、中、長期來看，“限購令”對樓市甚至輻射到社會經濟層面，均產生一定程度影響。

短期看來，“限購令”限制了購房者的購買數量，使部分購房者無法購買房產，從而減少了市場需求，在供大于求的情況下，房價出現短期下跌；中期看來，“限購令”使得房地產市場面臨更大的不確定性，同時，導致新房銷售量下降，影響開發商的資金回籠；長期看來，雖然“限購令”的初衷是控制房價上漲，但如過于嚴格或持續時間過長，可能會對房地產市場的健康發展造成不利影響。

經濟學家任澤平曾發文表示，有三招可救房地產：一是利率要低；二是取消限購；三是持續降息。在取消限購方面，國家對樓市的托舉或許早已開始。

數據顯示，自2022年底以來，已經有24個城市宣布全面取消限購；截至2024年5月9日，僅剩北京、上海、深圳、廣州、天津、海南6省市仍執行限購政策。

如今，廣州宣布全面取消限購，成為首個全面取消限購政策的一線城市。

易居房地產研究院副院長嚴躍稱，政策進入空前寬松階段，非常具有信號意義，也為后續各地政策放松、市場持續回暖創造了較好條件。歷史上最寬松的政策松綁窗口期開啟，也意味著“房地產牛市”行情正逐漸開啟。

政策“松綁”遍地開花

事實上，嚴格從時間上來看，上海比廣州更先公布樓市政策，與廣州的全面取消不同的是，上海出臺的“滬七條”，主要是降首付比例、降存量房貸，以及外地人社保滿1年即可買房等，屬于政策松綁。

深圳緊接著跟上廣州的腳步。與廣州不同的是，深圳僅鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區這些外圍區域放開限購。

這就意味著，深圳此前針對非戶籍居民的限購政策再度松綁，外圍區域不再限購，核心區域則從“3年社?！备臑椤?年社?！薄?/p>

二者均沒有廣州的政策力度大。北京方面此前也曾表示，將會調整限購政策，并適時取消普通住宅和非普通住宅的標準。

隨著一線城市紛紛表態，多個二三線城市隨之發布了自己的樓市松綁政策。

其中，四川德陽市住建局聯合市財政局、市教育局、市自然資源局等有關部門制定出臺了促進房地產市場高質量發展十條措施。包括；優化個人住房貸款房屋套數認定標準、公積金支持政策、支持收購存量商品房用作保障性住房等。

河南鄭州住房公積金管理中心發布關于住房公積金與商業銀行存量住房組合貸款有關事項的通知。面向存量住房開展住房公積金和商業銀行個人住房組合貸款業務。

遼寧沈陽市人民政府新聞辦公室則召開關于優化調整沈陽住房公積金貸款和提取若干政策新聞發布會。優化“商轉公”貸款政策，支持繳存人購買保障性住房。

在“保價”與“回穩”口號越喊越響的當下，部分人認為，開放限購房價會出現過快速上漲現象。與之相呼應的是最近一則“多房企宣布漲價”的話題登上熱搜。9月20日，一家名為成都嘉禾興房地產開發有限公司的地產公司突然發文，宣布將所有在售住宅項目單價上調2%；9月28日，河南一家房企宣布漲價2%；央企保利則推出“保價計劃”。

對此，重慶大學副校長劉貴文認為，“一線城市應該積極考慮放開限購，以釋放住房需求，不必過于擔心會出現過去放開限購后引發的房價過度上漲問題。一線城市房價和成交量率先回穩，對于全國房地產市場回穩將起到示范帶頭作用?！?/p>

多房企增持股票穩定股價

可以預見，樓市的火熱迅速傳導到資本市場，多個房企股價實現漲超。更值得一提的是，為提振市場信心穩定公司股價，多家上市房企高管出手增持自家股票，為市場再添一把“火”。

華夏幸福發布公告稱，基于對公司戰略發展的堅定信心及對公司未來發展前景的充分認可，公司董事長、實際控制人王文學增持公司股份120萬股，占公司總股本的0.031%，合計增持金額為127.4萬元。今日，華夏幸福亦實現10CM漲停。

除華夏幸福外，近期，包括萬科A、北辰實業、衢州發展等在內的多家A股上市房企相繼發布增持計劃，提振市場信心，穩定公司股價。

主營業務包括“房地產開發及相關資產經營”和“物業服務”的萬科2023年實現銷售額3761.2億元，同比下降9.8%，規模保持在行業第二，全口徑收入558.1億元，同比增加8.9%。其中，合并報表收入428.1億元，同比增加13.8%。8月30日業績說明會，公司第二季度的經營性凈現金流已由負轉正。萬科稱，有信心在三、四季度同樣實現經營性現金流為正。

同樣實現10CM漲停的新城控股主營業務為房地產開發與銷售。公司秉持“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式，以上海為中樞，長三角為核心，現已基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。

2024上半年，公司實現247億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為105%；公司已售未結轉面積為1916.44萬平方米。土地端，公司現有土儲中一二線城市約占40%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的19%。全國重點城市群相對優良的土地儲保障公司開發業務的穩健性。