△圖源：鉛筆道

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　　理想主義的破滅？

　　作者丨韓希言  編輯 | 呦呦

　　來源：鉛筆道

　　“挺可惜的，理想主義的破滅。”

　　近日，“YOU+國際青年社區”北京蘇州橋社區被曝拖欠千萬元物業等費用，并遭業主出租方單方面宣布終止租賃合同。租客被要求立即騰房的消息證實后，很多“老家友”（YOU+住戶代稱）感嘆道。

　　或許，曾經的YOU+真的想要在北京這個被稱為沒有生活的城市營造出“長租公寓社區的氛圍感”，而從開業就陪伴至今的“老家友”們也感受到了且相信它會一直持續下去。可是無論公寓品牌還是住戶都得面對現實，而現實就是YOU+在北京這個項目上“累計虧損已達3500多萬元，公司在該社區經營策略遭受重創“”。

　　對于暴雷頻發的長租公寓行業來說，YOU+事件可能還算不上大新聞。不過，長租公寓的從業者們理應再次探討一下其商業模式。到了2022年，在疫情黑天鵝陰影下，長租公寓企業通過講故事拉融資，或者通過當二房東賺錢的路徑已經走不通了，如何才能探索出一條能夠可持續發展的商業模式？

　　-01 -

　　“疫情期間，長租公寓經營實屬不易，但絕對不是暴雷的概念。”針對傳聞，YOU+創始人劉洋如是回應媒體。

　　最近，多位“家友”（YOU+租戶代稱）發現，YOU+公寓旗下優家青年創業社區北京蘇州橋社區院內多處貼出《致三義廟2號院全體優家租戶告知書》。其內容顯示截至2022年6月18日，北京優家公司已拖欠租金及物業費792萬元，欠付滯納金537萬元，欠付水電費10.82萬元，合計1340.14萬元。

　　此外，告知書還表示，北京優家公司每月房屋租金收入約140萬元，房屋產權方分別于2月、3月、4月發函要求支付租金但未獲得相關響應。房屋產權方根據相關合同條款，決定解除租賃合同，收回租賃物業，并要求北京優家公司立即騰房。

△圖源：鉛筆道

　　鉛筆道實地探訪發現，目前的YOU+青年創業社區一片裝修改造的景象，曾經官方宣傳照片中的一些YOU+風格裝修正被抹去。至于樓內，休閑娛樂區燈光灰暗，一些娛樂設施顯然很久沒有被使用，公共辦公區也只有寥寥幾人。

△圖源：鉛筆道

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　　據鉛筆道不完全統計，YOU+青年創業社區超過一半的房間已經被清空，無人的房間甚至還貼上了業主方北京三浦教育投資有限公司的封條，此外還有一部分租戶正在打包行李搬家。

△圖源：鉛筆道

　　社區的現場咨詢處工作人員表示，產權方已有意接手后續運營，正與原有租戶協商后續事項。有租戶表示，7月1日前，可以選擇續租或者不續租。

　　6月18日，YOU+一封《致YOU+國際青年北京蘇州橋社區家友的一封信》給出了這次事件的前因后果。其內容顯示，自2014年，公司向業主方北京三浦教育投資有限公司繳納租賃保障金450萬元開始承接該房屋物業，并秉承初衷對北京蘇州橋社區房屋重資投入裝修近4000多萬元打造YOU+國際青年社區，希望可以在北京這個城市提供長租公寓服務并開花結果蒸蒸日上，但事與愿違，公司不得不面對現實。

　　按照YOU+方面的解釋，這個項目面臨的現實問題有三點：

　　一是自2020年以來，新冠疫情的爆發導致各行各業市場動蕩，經濟低迷，導致公司在該社區經營舉步維艱，累計虧損已達3500多萬元，公司在該社區經營策略遭受重創。

　　二是僅能做公寓的物業租金成本過高，租金成本逐年遞增已占到該社區全部營業收入的70%以上，日積月累最終導致社區經營入不敷出。

　　三是該物業性質無法用作民宿或酒店經營，從而嚴重困擾公司及時調整經營策略來應對市場競爭。

　　對于如何解決租客的押金等問題，北京優家方面表示，公司承諾一定會解決租戶的租賃居住及退押金問題。此外，公司會積極與業主方協調爭取給予1-2個月的時間，讓租戶抉擇去留及過渡，選擇搬離的或選擇轉去由業主方提供長租公寓服務的，公司配合退還租賃押金并辦理退房手續，即日起可向社區運營管家登記咨詢簽訂《解除房屋租賃合同協議》。

　　“疫情下，YOU+決定斷臂求生。”YOU+在北京的業務便成為棄子。談及接下來業務的進展時，劉洋表示，YOU+目前在全國布局8個城市，接下來將布局無錫、紹興，北京也有項目正在洽談，“本來希望兩個項目之間有所銜接，但目前來看，可能不太容易。”

　　-02 -

　　“挺可惜的，理想主義的破滅。”當YOU+退出北京蘇州橋項目官宣后，一眾“老家友”發朋友圈感嘆道。

　　如YOU+所說的那樣，其“對北京蘇州橋社區房屋重資投入裝修近4000多萬元打造YOU+國際青年社區”。因此，一位YOU+租戶對鉛筆道評價，北京這個店作為品牌旗艦店，不惜成本做社區氛圍，做得確實挺好。

△圖源：受訪者提供

　　可是YOU+后續的運營卻“過于拉跨”，另一位恨鐵不成鋼的“老家友”認為其是“一把好牌打的稀巴爛”的典型。

　　據YOU+官網，2004年，兩位創始人——漂泊在異鄉的劉洋、劉昕對“家”這個話題進行了一次深刻的探討，而YOU+的概念也由此誕生。

　　直至2011年，在廣州海珠區鳳凰街道，劉洋、劉昕簽下了原高露潔牙膏廠廠房，開始了長達10個月的艱苦的產品改造。次年6月，YOU+廣州鳳凰社區正式對外營業，一個月內133間房間全部滿租，YOU+的故事才正式啟航。

　　在資本市場上，YOU+也曾是行業大佬以及投資機構的寵兒。公開資料顯示，2013年，YOU+接受楊輝、張叮叮、張殿雷、李姝萱4人的第一筆天使投資，并且楊輝、張叮叮以聯合創始人的身份加入團隊。

　　2014年，雷軍旗下的順為資本還曾領投YOU+的億元A輪融資，策源創投跟投。2015年6月，YOU+獲得B輪融資，由時代地產與創始人團隊聯合領投，歌斐、DST、聯創永宣跟投。2016年年底，YOU+還宣布剛剛完成新一輪融資，估值達到4億美金，并表示融資金額“足夠未來幾年發展”。

　　關于YOU+與雷軍還有別的故事，YOU+的聯創劉昕曾稱，YOU+的“家”文化以及社區概念引起了雷軍的注意，當時雷軍正好想給小米員工做小米社區，為此雷軍還做了半年市場調查，后來發現YOU+做的和他的想法最貼近。

　　當2015年4月，YOU+公寓北京蘇州橋青年社區正式開業時，作為投資人的雷軍在開業活動中還和與幾位創始人深切感慨道：“我很理解每個‘北漂’心中家的重要性，我有責任去幫助這些年輕人，這也是投資YOU+的原因在。”

　　如今的在YOU+官網上，仍存在著雷軍的身影，但在雷軍的順為資本官網中陳列的被投資公司中，已經找不到YOU+了。

　　雖然搶了長租行業的先機，又很早拿到了投資，但YOU+其實慢慢在市場競爭中有所落后。YOU+發展軌跡就與它的融資歷程一樣，在2017年之后YOU+就逐漸失去了高光時刻，官網上，YOU+的里程碑也到2017年為止。

　　實際上，哪怕沒有本次的“撤離”，YOU+在北京蘇州橋青年社區的運營也并不如意。一位從2015年開業就入住的“老家友”表示，近幾年YOU+的入住率越來越低，一部分原因就是價格。相比其他的公寓以及出租房，YOU+的價格無疑更高，另外還得支付高昂的水電（商用價格），“相比新人，也就只有‘老家友’才愿意為所謂的‘氛圍感’買單。”

　　有從業者接受媒體采訪時透露，2015年YOU+剛拿到投資時，以比較貴的價格拿下了（北京）這個資產，當時的預期是房租一定會繼續上漲，但沒想到疫情的來臨使得市場下行了。

　　疫情確實成為了壓倒優加北京以及部分長租公寓項目的“最后一棵稻草”。此外，從超千字的公告中得以看出，運營方北京優家早就已經沒了余糧，資金無法繼續支持項目的運營擴張。

　　-03 -

　　對于YOU+此次的事件，有長租行業相關企業負責人認為，不要把YOU+公寓斷臂求生的行為與此前行業暴雷等事件過多關聯。

　　如創始人劉洋所說的那樣，“系與房東和解后的撤店計劃”。從目前YOU+的動向來看，還是想體面離開北京的。

　　“其實很多長租公寓企業在2020年疫情剛來時就開始瘦身了，比如和房東協商降房租或是直接退出。當時YOU+北京蘇州橋社區選擇堅持，到今天其實挺不容易的。”有從業者說道。

　　實際上，2019年年底開始，突如其來的疫情加速租賃行業洗牌。“疫情沖擊下，不少在做物業服務運營的行業企業都在過冬。”劉洋稱。

　　另外，雖然You+方面表示在全國其他地方的項目都在盈利，但其盈利能力還是存在不確定性。

　　廣東某住房租賃專業運營公司與YOU+現有項目運營合作。該公司這一項目負責人接受《第一財經》采訪時，疫情以來，YOU+在廣州的長租項目盈利確實受到影響，但總體只保持微利。“從經營策略來看，YOU+在廣州通過降價，以保障出租率，而廣州當地的租賃需求比較大，所以仍可保障疫情下的正常運營。”

　　長租公寓行業自誕生到爆發經歷了近十年，近幾年卻因為負面消息被置于風口浪尖，甚至被質疑其模式無法成立。

　　在早年間，一直致力于地產租賃生意的潘石屹就曾在采訪中表示，“（長租公寓行業）租房價格再翻番還是虧本的。”因為在潘石屹看來，房屋出租的投資回報率不超過5%、6%，回報率最高也不超過1%，如果再加上企業管理費用和營業成本，這個生意就基本是虧的。

　　此前在2021年12月23日，劉洋曾在出席第三屆長租公寓大會時表示，“目前公司最大的收入來源是房租差，大概占總體營收的70%-80%；其次為基礎服務，收入占比為10%-20%。”

　　事實證明，對于YOU+以及其他長租公寓品牌來說，依然還是二房東的盈利模式，通過“低進高出”的租金差和后續的維護服務賺錢。甚至對于分散式長租公寓來講，由于后續維護服務的缺失，盈利空間變得更為狹窄。

　　當前，對于長租公寓行業，講故事、拉融資的路徑已經走不通了，探索出一條能夠可持續發展的商業模式就顯得尤為重要。

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