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房地產黑鐵時代，從萬科郁亮都不敢坐頭等艙開始

2022-02-20 08:00:00 創事記作者：

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當過半企業家都不敢消費、不敢投資的時候，央行放出再多的水，其結果或許只是“青山遮不住，畢竟東流去”式的徒勞。

“我助理給我訂機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班……”

這是2022年2月11日傳出的，萬科董事會主席郁亮在萬科集團年會上的發言。

我認識郁亮超過二十年了。當年見到他的時候，他還是一個胖子，我們都叫他“郁胖子”。他跟精瘦精瘦的王石走在一起，兩個人一胖一瘦，相映成趣，頗有一番喜劇感。前些年郁亮開始跑步，身材一下瘦下來。我估計，他起碼瘦了50斤。

這位畢業于北京大學經濟系的碩士生，在1990年加入萬科，1993開始專注于萬科的財務，2001年就替代王石成為了萬科的總經理。郁亮在他的職業生涯中，見證了中國房地產的高漲期。

但當金融危機和新冠沖擊接踵而至，走過黃金時代的中國房地產繁華漸褪。郁亮和中國房地產在這兩年遇到的挑戰，遠比減肥50斤更難。

2018年的萬科秋季年會，郁亮在會議現場掛出三個字：活下去。

財會出身的郁亮，當時就認為房地產行業在經歷了20年的發展后，已經開始從“黃金時代”進入到“白銀時代”，所有的房地產企業都要面臨一次重要的戰略轉型。在過去的三年多里，中國很多巨型房地產公司的確出現了財務問題。去年房地產高管人事變動接近八百人，進行區域架構調整的房企接近30家。而萬科的財務狀況，在眾多房企之中，仍然屬于最健康的之一。

這和郁亮在2018年的行業觀察密不可分。而上周末，郁亮在萬科年會上發表了一篇長達5000字的內部講話。這一次，他認為房地產行業更是由“白銀時代”，進入到了“黑鐵時代”。2022年，對萬科而言，是背水一戰的一年。

去年下半年以來，新房價格漲幅呈下行趨勢

“如何理解背水一戰？就是要么死、要么活，沒有中間狀態。”郁亮這樣說。

但是如何才能活下去？郁亮用了他所熟悉的財會專用名詞——縮表出清，來解釋萬科的戰略。

每個企業都有一張資產負債表。縮表，需要企業收縮資產負債表，讓同增同減的資產和負債，在規模上同時減少。從房地產行業的實際情況來看，萬科需要降低負債規模，從而降低融資成本。

出清，則要求企業加快資產優化配置。簡單來說，就是把倉庫里的存貨盡快賣出。對房地產公司而言，這意味著盡快銷售在建或者已經建成的房產，加快整合不良資產，實現供求平衡。

縮表和出清是兩個相關的行為。縮表是財務目標，出清是實現手段，兩者結合，意味著企業需要減少負債，盡量地掌握更多現金，讓自己在嚴酷的寒冬得以生存。

萬科去年的貨幣資金總量在下降

為此，郁亮提出要“省吃儉用、減少浪費、營造節衣縮食的戰時氛圍”。作為全公司的一號員工，郁亮提出，今年他不再坐頭等艙了，“能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要”。

郁亮在年會上的講話，在企業界引起了很大的反響。

2月14日，建業集團董事長胡葆森在一場線上媒體懇談會中也有類似的表達。在胡葆森看來，房地產企業從黃金時代，再到黑鐵時代，直接跳過了其中的青銅時代。對于很多已經“躺平”的房地產企業來說，“現在連黑鐵時代都不是了”。

在這樣的背景下，建業集團后續戰略的關鍵詞，也變成了“少、小、好”。2月初，有傳言稱建業集團裁員超六成，這次媒體懇談會也是建業集團對裁員事件的澄清。會上，建業集團聲明大量裁員是一次誤讀，建業希望的是縮減“不合時宜”的五層管理系統。但無論如何，建業這次自我改革，是一次前所未有的大瘦身。

胡葆森在會上說，“即使沒有后來發生的特大暴雨和三次疫情暴發，也是要進行這樣一次變革的。只不過是特大暴雨災害，加上三次疫情疊加的發生，就迫使必須刀刃向內，先刮骨療傷。”

如果說萬科是在節衣縮食中走向縮表出清，建業在縮減管理層中實現“刮骨療傷”，融創則走上了區域調整之路。融創將西南區域細分為成渝和云貴兩區，重新規劃西南區域，新建西北區域。這似乎是融創在發現西南區域增長放緩之后，寄希望于西北發展的奮力一搏。而在2019年就開始組織架構調整的萬達，今年更是將原本的東西南北四大區域，整合為了南區和北區兩大區域。