來(lái)源：吳曉波頻道

?文?/ 巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

文章開(kāi)始，先來(lái)做道題。

一家杭州本土龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在杭州拿一塊地造房子，能從這個(gè)項(xiàng)目中獲得多少利潤(rùn)？

提示：2020年杭州市政府賣(mài)地收入2574億元（全國(guó)第二），2020年杭州房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)8.9%（全國(guó)第二），近十年杭州的常住人口增長(zhǎng)排在長(zhǎng)三角第一。

答案是多少呢？

最近，杭州龍頭房企濱江集團(tuán)的董事長(zhǎng)戚金興給出了答案，他在與投資者的互動(dòng)中說(shuō)，在這次杭州集中土拍中，濱江集團(tuán)共拿了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平。

1%—2%的凈利潤(rùn)，這年頭房企的日子這么難過(guò)？

再來(lái)看北京。

5月上旬，北京掛牌出讓了30宗地，據(jù)旭輝集團(tuán)旗下晨曦資本研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，這30宗土地中，虧損及零利潤(rùn)地塊占比39.13%，低利潤(rùn)項(xiàng)目占比52.17%，中利潤(rùn)項(xiàng)目?jī)H有8.70%，中高利潤(rùn)及高利潤(rùn)項(xiàng)目占比為0。

在5月的北京集中土拍中，有一家地產(chǎn)公司拿了好幾塊地，但轉(zhuǎn)身就被傳出要退地，有分析說(shuō)是因?yàn)槟玫囟啵麧?rùn)低，賬算不過(guò)來(lái)了。當(dāng)然，這是傳聞，公司方面已經(jīng)否認(rèn)。

在房?jī)r(jià)很高的北京，一房難求的杭州，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)怎么會(huì)這么薄？

如果把房企比喻成一家面包店，把造房子比作做面包，利潤(rùn)低無(wú)非是兩個(gè)原因——面粉貴、面包賣(mài)得便宜。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，新房被限價(jià)了，賣(mài)不到真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)，這也是為什么大城市新樓盤(pán)一開(kāi)就遭哄搶的原因，因?yàn)樾路颗c周邊二手房存在著很大的差價(jià)，買(mǎi)新房堪比當(dāng)年股市中的“打新”，中了就是“一本萬(wàn)利”。

面包賣(mài)不上價(jià)，面粉價(jià)格卻不低。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛告訴小巴，房企利潤(rùn)下降的主要原因是熱點(diǎn)城市土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)過(guò)高。而新房售價(jià)又有限價(jià)的天花板，房企的利潤(rùn)就像夾在中間的三明治，越壓越薄。??

丁建剛老師說(shuō)，其實(shí)有些地塊是顯形地價(jià)并不太高，但隱形地價(jià)很高。以杭州為例，土地出讓時(shí)的規(guī)則是：第一是要代建10%的公租房；第二，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到30%時(shí)，要競(jìng)自持，意思就是房企開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)哪家自持的比例更高。

比如，5月杭州集中土拍的57宗土地，有75%的地塊都競(jìng)爭(zhēng)了自持，最高自持比例達(dá)40%。

土地自持，不能銷(xiāo)售，不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒茏赓U，這意味著開(kāi)發(fā)商無(wú)法變現(xiàn)。

按照丁建剛老師的說(shuō)法，一方面，競(jìng)爭(zhēng)自持對(duì)于房企而言，實(shí)屬無(wú)奈，因?yàn)榻^大多數(shù)房企沒(méi)有這方面的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，只能想盡各種辦法運(yùn)用以租代售等模式，甚至很多房企暫時(shí)把這一塊資產(chǎn)擱置。自持部分變成了隱形成本，這部分成本攤到可售部分中去，隱形地價(jià)就更高了。

另一方面，對(duì)于全社會(huì)來(lái)說(shuō)，自持更是一個(gè)巨大的資源浪費(fèi)。杭州這次的自持面積超66.2萬(wàn)平方米，如果以每套100平方米計(jì)算，意味著這次出讓的土地有6600多套房源，沒(méi)有形成真正的商品房市場(chǎng)供應(yīng)。

再回到最初的面包店，除了面粉貴，面包價(jià)格低，面包店還有另一個(gè)困難——融資難。

去年，房企迎來(lái)“三道紅線(xiàn)”的政策限制，具體為紅線(xiàn)1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線(xiàn)2：凈負(fù)債率大于 100%；紅線(xiàn)3：現(xiàn)金短債比小于1倍。

一些人專(zhuān)門(mén)根據(jù)“三道紅線(xiàn)”的規(guī)定，將各大房企劃分成了各種版本的“紅-橙-黃-綠”圖。

丁建剛老師告訴小巴，“三道紅線(xiàn)”確實(shí)能降低房企的金融風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層雖然沒(méi)有公開(kāi)說(shuō)這個(gè)事，但大家都心知肚明，各大房企都在執(zhí)行，努力把自己變成綠碼，否則到了后面算賬時(shí)就麻煩了。

簡(jiǎn)單說(shuō)，房企為了符合“三道紅線(xiàn)”的要求，必須降杠桿，降負(fù)債，融資收緊，手頭的現(xiàn)金流變得緊張。

“銀根”和“地根”，是房企的兩大命脈。現(xiàn)在，房企已被精準(zhǔn)調(diào)控。再加上限價(jià)政策，從融資到拿地再到賣(mài)房，房企被層層限制，利潤(rùn)自然就下降了。

據(jù)中信證券研報(bào)，其調(diào)研的樣本房企（12家上市房企）在近三年來(lái)，毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)都呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

房企的利潤(rùn)越來(lái)越低，地價(jià)也不便宜，奇怪的是，在許多城市，開(kāi)發(fā)商還是搶著拿地。

今年2月底，自然資源部確定22個(gè)重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地實(shí)行“集中供地”政策，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。就是說(shuō)，試點(diǎn)的22個(gè)城市一年只能集中拍賣(mài)3次土地。

截至目前，北京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、杭州等十多個(gè)城市的第一輪集中供地已經(jīng)收官。

從數(shù)據(jù)看，出現(xiàn)了冷熱不均的形勢(shì)。比如，長(zhǎng)春40宗土地中僅6宗溢價(jià)成交，30宗底價(jià)成交，還有2宗流拍。廣州竟然也有6宗流拍。

但在熱點(diǎn)城市，房企十分踴躍。比如，重慶主城推出46宗宅地，無(wú)一流拍，平均溢價(jià)率高達(dá)42.99%。杭州推出的57宗地，平均溢價(jià)率26%。

而北京、上海兩地，似乎早就預(yù)料了房企會(huì)搶著拿地，專(zhuān)門(mén)設(shè)置了土地溢價(jià)率，不得超過(guò)10%。

明明沒(méi)錢(qián)賺，還搶著拿地，房企究竟圖啥？

當(dāng)然不是。

丁建剛老師表示，不在行業(yè)之中，很難理解房企的苦衷。對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，與一個(gè)項(xiàng)目的盈利和虧損相比，更重要的是在市場(chǎng)上保住品牌、保住規(guī)模（對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，還有就是保住股價(jià)）、保住團(tuán)隊(duì)、保住在一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)占有率，特別是像杭州這樣被視為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高地的城市，還意味著需要保住市場(chǎng)高地。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表示認(rèn)同：拿地是房企的生存之本，房企本身就是通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，由于城市群的發(fā)展以及人口流動(dòng)的趨勢(shì)性變化，房企拿地的傾向性也更為明確。

相比于那些地價(jià)低、溢價(jià)率甚至為零的非熱點(diǎn)三四線(xiàn)以下城市，杭州這類(lèi)強(qiáng)二線(xiàn)城市未來(lái)發(fā)展的確定性強(qiáng)，既包括了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)力，也包括人口流動(dòng)的總量，即使當(dāng)前看來(lái)地價(jià)高，利潤(rùn)低，但綜合來(lái)看，未來(lái)的盈利性有更強(qiáng)的支撐力。

房企利潤(rùn)低，畢竟是他們房企的事，跟咱買(mǎi)房人有什么關(guān)系？

細(xì)細(xì)分析，關(guān)系很大。

顯而易見(jiàn)的一點(diǎn)是，房企低利潤(rùn)與高成本有關(guān)，因此在降低成本方面，比以往更有動(dòng)力。

成本要怎么降？首要選擇，就是降低品質(zhì)。

于是，交房之日，就是維權(quán)的起始日。

這兩年，各大城市業(yè)主維權(quán)的新聞層出不窮，比如綠化減配，當(dāng)初宣傳的是五重園林，交房后就只有幾棵小灌木。

精裝修就更別提了，買(mǎi)房時(shí)業(yè)主支付了不低的裝修款，交付后到手的精裝修一言難盡。比如，才剛剛交付，天花板就開(kāi)始漏水，入住后，衛(wèi)生間又開(kāi)始長(zhǎng)蘑菇了。

“真叫盧俊”公號(hào)創(chuàng)始人盧俊告訴小巴，地價(jià)高、售價(jià)限制確實(shí)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不追求做好項(xiàng)目，以產(chǎn)品力著稱(chēng)的杭州，最近幾年的品質(zhì)下滑其實(shí)非常嚴(yán)重。因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不論造什么樣品質(zhì)的房子都能賣(mài)掉。這時(shí)買(mǎi)品牌開(kāi)發(fā)商的重要性就突顯出來(lái)了，品牌不論市場(chǎng)如何，底線(xiàn)還是比較高的，也會(huì)有企業(yè)責(zé)任要求自己。

有人這樣形容，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許已經(jīng)被“高房?jī)r(jià)”和“嚴(yán)調(diào)控”的長(zhǎng)期角力擰成了一根極度扭曲的麻花。

確實(shí)如此，在這個(gè)扭曲的生態(tài)中，發(fā)生著許多奇怪的事：調(diào)控層層加碼，房?jī)r(jià)依舊上漲；開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)，依舊要搶地；買(mǎi)房者前腳搶房，后腳維權(quán)……

這肯定是個(gè)難解的題，但總得有一些解題思路。丁建剛老師提出了一個(gè)解題思路，他認(rèn)為，目前不太正常的狀態(tài)、扭曲的狀態(tài)，需要反思。

最終還是要回歸市場(chǎng)的本來(lái)面目。市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障。調(diào)控不是不能調(diào)控，也不是不應(yīng)該調(diào)控。但調(diào)控，更多的應(yīng)該用法律和經(jīng)濟(jì)手段。

行政手段通常就是堵，但最后的結(jié)果一定會(huì)形成危險(xiǎn)的堰塞湖。

經(jīng)濟(jì)手段可用的方法就多了。首先，金融政策上，除了個(gè)人按揭貸款降杠桿以外，還要堵住經(jīng)營(yíng)貸等漏洞。

其次，可以設(shè)置梯級(jí)契稅，特別消費(fèi)稅（也可以設(shè)特別印花稅，或者資源占有稅）。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，交易環(huán)節(jié)是卡口。假設(shè)在交易環(huán)節(jié)一次性征收20%，甚至以上，隨著持有年限的增加逐步減低，持有10年以上，視為自住，可以免征。這樣做肯定可以攔截大部分投資者。

說(shuō)到底，解鈴還需系鈴人。

作者|?李夢(mèng)清|當(dāng)值編輯?|?李夢(mèng)清

責(zé)任編輯?|何夢(mèng)飛|?主編?|鄭媛眉?

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