來源：吳曉波頻道

在對通脹預(yù)期的恐慌下，全球投資者用金錢投票。

房子有兩個天然屬性，一是居住屬性，二是投資避險屬性。雖然“房住不炒”喊了很多年，但無論政策如何調(diào)整，房子的這兩個屬性不會改變。

我們先看幾組數(shù)據(jù)。

2020年，全國售價1000萬元以上的豪宅成交量接近3萬套。這3萬套里，北上廣深4個一線城市占到20106套。

2020年售價在5000萬元以上的豪宅成交量，上海同比增長117%，廣州同比增長165%，南京和深圳則增長了驚人的300%。

一二線城市豪宅銷售火爆，底層因素只有一個，就是高凈值家庭的避險性投資。

4月16日，國家統(tǒng)計局公布了今年一季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中有三個關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長25.6%；商品房銷售面積同比增長63.8%；商品房銷售額同比增長88.5%。

商品房銷售額增速最快，說明房價整體還在漲。

這種情況不只發(fā)生在中國。2020年，英、德等國的房價漲幅超過7.8%，高于中國的5%。今年以來，韓國首爾住宅小區(qū)的平均掛牌價格上漲近20%，韓國總統(tǒng)為此道歉了三次。

甚至在那些因為地廣人稀，房地產(chǎn)市場一直波瀾不驚的國家，也出現(xiàn)了一房難求的景象。比如澳大利亞，今年3月，澳大利亞的房價漲幅創(chuàng)下了33年來的新高。再比如新西蘭，這個大農(nóng)場也出現(xiàn)了房子供不應(yīng)求的情況，住宅缺口竟然達(dá)到了5萬套。

這一系列數(shù)據(jù)的背后，是貨幣無底線超發(fā)造成的全球性心理恐慌。

在疫情暴發(fā)前，發(fā)達(dá)國家為了刺激低迷的經(jīng)濟，已經(jīng)普遍推行低利率甚至負(fù)利率政策。2020年，疫情下的經(jīng)濟形勢更加嚴(yán)峻，全球央行海量放水刺激經(jīng)濟。

美國放水上癮。3月中旬，1.9萬億美元經(jīng)濟刺激方案生效（平均給每個美國納稅人發(fā)了1400美元），3月底，拜登又宣布計劃在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上投入超過2萬億美元。

美聯(lián)儲的超級大放水直接造成國際資產(chǎn)價格的暴漲，引起其他國家特別是新興經(jīng)濟體的輸入性通脹。

通脹導(dǎo)致恐慌，恐慌誘發(fā)經(jīng)濟波動，繼而造成國際游資的避險性退出。

所以為了應(yīng)對美國放水，不少新興國家只能搶在美聯(lián)儲前加息。這一方面是為了遏制國內(nèi)的高通脹，另一方面是為了防止美聯(lián)儲率先加息，引發(fā)國內(nèi)的資金外流。

這實在是一個無奈之舉，因為對很多新興國家來說，目前疫情形勢嚴(yán)峻、國內(nèi)經(jīng)濟脆弱、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，此時并不是加息良機。

當(dāng)美國隨后通過加息把國外美元大量回流到本國市場時，很多像土耳其、越南這樣經(jīng)濟存在泡沫的國家，即便有所準(zhǔn)備，也很難避免資金外逃、貨幣貶值、經(jīng)濟崩盤等連鎖情況。這些情況發(fā)生后，美國再殺個回馬槍，就能以極低廉的價格抄底各國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這就是美國放水收割世界的完整流程。不得不感嘆，2021年真的是弱肉強食的一年。

目前，美國30年期抵押貸款利率比2010年還要低1.5%，而歐盟國家已經(jīng)處在負(fù)0.5%的活期利率之下，這意味著人們把錢存在銀行只能虧錢。

在對通脹預(yù)期的恐懼以及超低利率的刺激下，全球投資者都在用金錢投票。相比于股票等金融資產(chǎn)，人們更愿意買房，因為房地產(chǎn)作為實體資產(chǎn)，看得見、摸得著。

到今年年初，全球房地產(chǎn)行業(yè)的市值高達(dá)269萬億美元，是全球股票市值的2.5倍，房地產(chǎn)行業(yè)成為了承接全球增量資產(chǎn)的第一大蓄水池。

中國一二線城市豪宅的搶購潮以及全球主要國家房價的上漲，看上去是一個需求現(xiàn)象，其實背后不僅有貨幣利率政策的影響，更有各個國家如何處理資產(chǎn)泡沫的復(fù)雜問題。

未來幾年，若有任何一國處理不慎，造成資產(chǎn)泡沫破裂，都會對全球經(jīng)濟造成負(fù)面的連鎖效應(yīng)。

客觀地說，面對這樣一個資產(chǎn)泡沫化、貧富懸殊日益增大、財富極度不安全的恐慌時刻，絕大多數(shù)的個人和家庭束手無策，不知道在這種時候該怎么守住自己的錢包。

但在4月16日，我和我的好朋友經(jīng)濟學(xué)家任澤平在直播中聊到這個問題的時候，我們兩個還是有這樣一個共識，就是“信心”，對中國經(jīng)濟前景的信心。為什么呢？

首先，在控制疫情以及處理與美國的貿(mào)易摩擦上，中國的表現(xiàn)都很不錯。

在美元超發(fā)，人民幣的升值壓力阻礙出口的情況下，今年一季度中國商品的出口額還實現(xiàn)了同比38.7%的增長。這體現(xiàn)了危機之下中國保障全球商品供應(yīng)的能力，體現(xiàn)了中國制造業(yè)大國的地位。

二是在美元超發(fā)的壓力下，人民幣保持了比較好的獨立性，沒有跟隨美元的節(jié)奏頻繁加息或放水。從資產(chǎn)配置的角度來看，人民幣資產(chǎn)還是比較保值的。

三是中國的國內(nèi)需求旺盛。雙循環(huán)是一個有預(yù)見性的正確戰(zhàn)略，內(nèi)需只要能保證，中國就可能成為除了美國以外的第二個貨幣避險港。2020年，中國吸引外資的數(shù)量在歷史上第一次超過了美國，這就是一個很有說服力的指標(biāo)。

有這樣的信心做鋪墊，再來探討在貨幣無底線超發(fā)、房地產(chǎn)投資持續(xù)增加的情況下，怎么看房地產(chǎn)市場和房價。

對于房地產(chǎn)，我和澤平有第二個共識，叫“分化”。看一個城市房地產(chǎn)的長期走勢，人口怎么流最重要。

在城鎮(zhèn)化的早期，人口從農(nóng)村涌入城市，從一線到五六線城市人口普漲，而房價也同樣普漲。

現(xiàn)在的中國已經(jīng)告別這種房價普漲的階段。近幾年，我國的人口持續(xù)從低能級城市向一二線城市和大型城市圈聚集。在人口持續(xù)流入的一二線城市，房市火熱，而在人口流出的城市，房價普遍下跌。

我們看看美國的鐵銹區(qū)，再看看日本東京、大阪、名古屋都市圈之外的其他地方，就知道我們正在經(jīng)歷的狀況和它們別無二致。

我在2014年去江蘇做過一個調(diào)研，那時候就看到無錫、蘇州、常州的房價連續(xù)幾年上漲，但是附近的地級市鎮(zhèn)江人口外流情況嚴(yán)重，房價是停滯的。所以從六七年前或者更早的時候起，分化就已經(jīng)悄然開始了。

未來，類似的分化景象還會加劇。一個城市如果沒有良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、社會保障制度、創(chuàng)業(yè)氛圍作為支撐，就留不下年輕人，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也好不了，這就是為什么說跟著人口流動去買房是不會錯的。

對年輕人來說，選擇從事哪個行業(yè)很重要，選擇在哪個城市奮斗也非常重要，2021年，是關(guān)鍵的選擇之年。

（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表新浪網(wǎng)立場。）