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　　文/賈銘

　　來(lái)源/秦朔朋友圈(ID：qspyq2015)

　　蛋殼公寓或?qū)⑿计飘a(chǎn)。

　　隨后，蛋殼公關(guān)辟謠。

　　與此同時(shí)，同樣是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域頭部企業(yè)的自如公寓正在全國(guó)開(kāi)展一起規(guī)模不小的房屋解約清退工作。

　　“態(tài)度強(qiáng)硬，根本不跟你商量。”租戶說(shuō)。

　　事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓過(guò)去兩年接連爆雷。而未來(lái)一兩年內(nèi)可能面臨更大規(guī)模的市場(chǎng)出清。

　　杭州蛋殼公寓已經(jīng)出現(xiàn)租戶被斷網(wǎng)的現(xiàn)象，深圳蛋殼公寓已經(jīng)有房東開(kāi)始驅(qū)趕租客，武漢蛋殼公寓已經(jīng)有房東開(kāi)始直接聯(lián)系租客繳納房租。

　　11月9日，包括供應(yīng)商、維修人員、裝修工人和保潔人員在內(nèi)的數(shù)百人聚集北京蛋殼公寓總部維權(quán)。

　　蘇州某承包商表示，蛋殼拖欠其工程款近160萬(wàn)，已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月完全不支付款項(xiàng)。武漢某保潔阿姨已經(jīng)5個(gè)月沒(méi)領(lǐng)到工資。

　　自如的解約清退工作面積覆蓋全國(guó)，涉及北京、上海、廣州、深圳、成都、南京等多個(gè)城市。

　　淹死的都是會(huì)游泳的，鋼絲上的舞者，早晚會(huì)跌落泥淖，長(zhǎng)租公寓爆雷毫不意外。

　　長(zhǎng)租公寓模式的本質(zhì)是一場(chǎng)資本游戲，用高杠桿撬動(dòng)今天的錢(qián)做后天的事兒。

　　曾經(jīng)有前輩講，“雞蛋，從外打破是食物，從內(nèi)打破是生命。”危機(jī)爆發(fā)前，蛋殼公寓曾是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，庚子年初才迎來(lái)高光時(shí)刻——1月17日在紐交所掛牌上市，成為迄今為止規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓上市企業(yè)，市值高達(dá)27.4億美元。

　　五年前，蛋殼初創(chuàng)于北京的一間民房。

　　宏觀背景是，各地逐漸放開(kāi)“租售并舉”與“租售同權(quán)”等引導(dǎo)性政策，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎在同一時(shí)間從增量競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為存量競(jìng)爭(zhēng)。所以，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租行業(yè)便在這一特定的政策背景下百花齊放，快速發(fā)展。

　　彼時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)剛經(jīng)歷過(guò)一輪洗牌。曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的金色家園、愛(ài)屋吉屋們，在資本的大潮下一地雞毛。而世紀(jì)之交的互聯(lián)網(wǎng)泡沫亦殷鑒不遠(yuǎn)。

　　蛋殼模式

　　那么，披掛著“長(zhǎng)租公寓”這一洋氣外衣的蛋殼們，做的到底是一件什么事兒呢？

　　其實(shí)很簡(jiǎn)單。蛋殼們從有閑置房屋的房東手里把房子收上來(lái)，然后裝修成統(tǒng)一風(fēng)格，再轉(zhuǎn)租給租房者。

　　高度概括就三個(gè)字——“二房東”。先別急著“吁”，這其實(shí)是個(gè)好事兒。

　　二十年前，“北漂們?nèi)绾巫夥俊薄氨本┖谛亩繓|”“租房如何避免被坑”長(zhǎng)期占據(jù)各大貼吧、論壇榜首。你現(xiàn)在跟京上廣深的非土著80后聊起剛到北京的時(shí)候的租房話題，唾沫星子還能?chē)娔阋荒槨?/p>

　　蛋殼們其實(shí)是解決了這個(gè)信息不對(duì)稱的問(wèn)題。

　　租房者可以從一個(gè)相對(duì)正規(guī)的第三方平臺(tái)，用稍高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格租到裝修統(tǒng)一、質(zhì)量穩(wěn)定、服務(wù)到位的房子，少花冤枉錢(qián)、少走冤枉路，避免黑心二房東。

　　而稍高于市場(chǎng)租金的溢價(jià)，就是早期的“長(zhǎng)租公寓”創(chuàng)始者們預(yù)期的利潤(rùn)來(lái)源。

　　可是，企業(yè)創(chuàng)建之后，故事的版本就變了。

　　一方面，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)規(guī)模效應(yīng)極其明顯的行業(yè)。平臺(tái)上的房子太少不行，不能滿足租房者的需求，企業(yè)沒(méi)名氣就沒(méi)用戶。沒(méi)用戶創(chuàng)業(yè)就得失敗。

　　另一方面，長(zhǎng)租公寓的行業(yè)門(mén)檻低，只要有“包租婆”天賦，誰(shuí)都能干。

　　所以，解決第一個(gè)問(wèn)題的方法是擴(kuò)大房源；解決第二個(gè)問(wèn)題的方法是快速擴(kuò)大房源并且降低租金，吸引更多的用戶，培養(yǎng)用戶粘性，做成頭部企業(yè)，獲得集聚效應(yīng)，搶占市場(chǎng)，贏者通吃。

　　大量收房需要大規(guī)模的資金。而號(hào)稱“天使”的風(fēng)投們都不傻，都是不見(jiàn)兔子不撒鷹的頑主兒，錢(qián)不是那么好“騙”的。降低租金就倆方法，要么壓價(jià)從房東手里拿房，要么自己燒錢(qián)補(bǔ)貼。

　　一線城市的房?jī)r(jià)和租金都是剛性的，初創(chuàng)企業(yè)壓價(jià)拿房不現(xiàn)實(shí)。剩下的就北上華山一條路——燒錢(qián)補(bǔ)貼。

　　快速收房要錢(qián)，吸引用戶要錢(qián)。收了房裝修要錢(qián)，養(yǎng)人維護(hù)要錢(qián)，客戶服務(wù)要錢(qián)，裝修后通風(fēng)空置還是要錢(qián)。

　　生生地把一個(gè)低技術(shù)附加值的行業(yè)做成了資本密集型模式。

　　這時(shí)候，現(xiàn)金貸的出現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是沙漠迷路者的阿拉丁神燈。

　　金融創(chuàng)新

　　啥是現(xiàn)金貸呢？傳統(tǒng)的租房很簡(jiǎn)單，租房者跟房東簽訂合同，一次性付一個(gè)月租金作為押金，再付兩個(gè)月（或者三個(gè)月）租金，到期后再付兩個(gè)月（或三個(gè)月）租金，這就叫押一付二或者押一付三。

　　長(zhǎng)租公寓說(shuō)，你這個(gè)不行，你看，現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)都是互聯(lián)網(wǎng)思維，金融科技風(fēng)起云涌，我不玩二房東玩剩下的，我要“創(chuàng)新”。

　　所謂的“創(chuàng)新”就是，租客租住蛋殼公寓后，會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)銀行或者小貸公司等金融機(jī)構(gòu)簽訂一份貸款合同，金融機(jī)構(gòu)直接把一年的租金付給蛋殼公寓，租客每個(gè)月分期還貸款。

　　這乍一看是個(gè)好事兒，既有助于企業(yè)快速回籠資金，又降低租房者押一付三的資金壓力。

　　但是，在這種模式下的長(zhǎng)租公寓企業(yè)有“寅吃卯糧”的嫌疑，一旦平臺(tái)的資金鏈斷裂、無(wú)法向房東支付租金，房東有權(quán)解除合同、收回房屋。而租客在繳納全年租金的情況下，將與房東產(chǎn)生沖突，租客不僅需要搬家，還需要繼續(xù)還款。

　　當(dāng)然，理想情況下，蛋殼公寓不需要用自有資金來(lái)運(yùn)營(yíng)，只需要拆了東墻補(bǔ)西墻，花未來(lái)的錢(qián)，解決今天的問(wèn)題——即用租客的貸款支付房東房租和覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。只要不斷有新的租客，就會(huì)有新的貸款進(jìn)賬，未來(lái)的錢(qián)就可以一直花下去。

　　規(guī)模魔咒

　　所以，問(wèn)題到底出在哪兒呢？

　　創(chuàng)業(yè)者野心和市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

　　曾經(jīng)有風(fēng)投的前輩意味深長(zhǎng)地告誡我說(shuō)，“不想上市的企業(yè)不是好企業(yè)。”

　　企業(yè)家未必都想上市。但企業(yè)家都想把企業(yè)做大。規(guī)模擴(kuò)張是個(gè)系統(tǒng)工程不假，但最重要的是錢(qián)。

　　有錢(qián)了才可以并購(gòu)，才可以搶市場(chǎng)，才可以打價(jià)格戰(zhàn)，才可以你死我活。游戲才刺激。上市，就成了沒(méi)有選擇的選擇。

　　所以，擴(kuò)大規(guī)模有助于占領(lǐng)市場(chǎng)和用戶、吸引風(fēng)投資本，風(fēng)投資本有助于擴(kuò)大規(guī)模，擴(kuò)大規(guī)模有助于上市，上市預(yù)期有助于吸引風(fēng)投……

　　嘿，完美的互鎖模式。

　　這里面，擴(kuò)大規(guī)模就成了最重要的事兒。

　　據(jù)蛋殼公寓招股說(shuō)明書(shū)顯示，從2015年到2020年第一季度，蛋殼公寓布局北上廣深等13個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，旗下運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量從2432套增長(zhǎng)至41.9萬(wàn)套，翻了172倍，房源規(guī)模位居分散式公寓前列。

　　在快速擴(kuò)張的過(guò)程中，蛋殼邊“燒錢(qián)”邊融資。自2015年成立至2020年上市前，蛋殼公寓實(shí)現(xiàn)5年8輪融資54億元。

　　其股東名單里包括如CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、Tiger Global Management、春華資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本、貝塔斯曼亞洲投資基金等很多大型投資公司。

　　蛋殼公寓虧損金額與發(fā)展速度成正比，房間數(shù)越多，損失越大。

　　財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓的虧損持續(xù)擴(kuò)大，2017～2019年，蛋殼公寓凈利潤(rùn)分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。2020年第一季蛋殼公寓收入達(dá)19.40億元，同比增長(zhǎng)62％，凈虧損12.23億元，上年同期虧損為8.162億元，同比擴(kuò)大逾50%。平均每間公寓虧損2200元左右。

　　期間，蛋殼公寓還于2019年年初斥資2億美元戰(zhàn)略收購(gòu)長(zhǎng)租公寓品牌愛(ài)上租。

　　粗暴擴(kuò)張，再加上同行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格戰(zhàn)補(bǔ)貼。

　　不改變運(yùn)營(yíng)理念和模式，倒閉是早晚的事兒。

　　我還記得我兩年前剛到北京的時(shí)候，地鐵站的廣告除了自如就是蛋殼。只要是新用戶，就免一個(gè)月房租。

　　我當(dāng)時(shí)心里就一個(gè)念頭：共享單車(chē)ofo破產(chǎn)用了5年（2014-2019年），蛋殼公寓要多久？

　　我道歉，我認(rèn)錯(cuò)，我一向?yàn)貘f嘴。

　　很多人躺在租來(lái)的蛋殼公寓里查看ofo押金退款進(jìn)度的時(shí)候，收到蛋殼公寓客服電話：房東要賣(mài)房子，你得搬出去。

　　事實(shí)上，這是蛋殼為了降低損失而玩的套路。

　　“對(duì)房東說(shuō)租戶要降租，對(duì)租戶說(shuō)房東要解約”。

　　本來(lái)對(duì)年輕人來(lái)講，哪怕承擔(dān)溢價(jià)，也要選擇自如和蛋殼這樣的大平臺(tái)，就是覺(jué)得大平臺(tái)更正規(guī)，可以更“自如”一點(diǎn)，保障自身合法權(quán)利。

　　本來(lái)為了解決信息不對(duì)稱問(wèn)題、維護(hù)房東和租戶權(quán)利的平臺(tái)，反而成了“老賴”。傳統(tǒng)的房東和租戶，地位有差異，但畢竟是個(gè)人對(duì)個(gè)人，現(xiàn)在有了第三方平臺(tái)，與平臺(tái)相比，房東和租戶的議價(jià)能力弱，反而雙雙成為弱勢(shì)方和受害者。

　　現(xiàn)在看來(lái)，“蛋殼公寓不自如”“自如公寓也不自如”。

　　自如和蛋殼的危機(jī)不是個(gè)例。

　　如今的初創(chuàng)企業(yè)，其發(fā)展模式與世紀(jì)之交的互聯(lián)網(wǎng)興衰亦有著驚人的相似——過(guò)多的資金追逐過(guò)少的價(jià)值。

　　區(qū)別是，現(xiàn)在的初創(chuàng)企業(yè)家都是天生的資本弄潮兒。初創(chuàng)行業(yè)的馬太效應(yīng)更加明顯，頭部運(yùn)營(yíng)商在資金鏈斷裂的前一秒還在拼命沖刺IPO（首次公開(kāi)募股）。而不斷加快的IPO為明顯過(guò)快膨脹的市場(chǎng)火上澆油。

　　巨額的風(fēng)投資本、畸形的上市氛圍、粗放的發(fā)展路徑和較低的進(jìn)入門(mén)檻，非常容易導(dǎo)致初創(chuàng)企業(yè)蜂擁而至，通過(guò)燒錢(qián)野蠻搶占市場(chǎng)份額。最后贏者通吃，敗者出局。

　　而這種模式的背面通常是：企業(yè)規(guī)模飛速擴(kuò)張伴隨著巨額虧損（虧損的增長(zhǎng)），但機(jī)構(gòu)的估值暴增。短期內(nèi)企業(yè)不需要實(shí)際獲利，甚至可以巨額虧損，企業(yè)只要能使風(fēng)險(xiǎn)投資人相信它在未來(lái)可以獲利、在資本市場(chǎng)上獲得更高的估值即可。

　　好房、自如、瑞幸、蛋殼，舊瓶裝新酒，換湯不換藥，都是這個(gè)玩法。

　　當(dāng)然，擴(kuò)大規(guī)模的過(guò)程中也可以優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部管理，但優(yōu)化內(nèi)部管理是次要問(wèn)題，最核心的問(wèn)題是在得到凈的正現(xiàn)金流之前，持續(xù)獲得融資。這種企業(yè)最后無(wú)非兩種結(jié)局：

　　第一，錢(qián)花光了，問(wèn)題沒(méi)解決——倒閉出局；

　　第二，問(wèn)題解決了，錢(qián)沒(méi)花光——贏者通吃。

　　可惜，通過(guò)“燒錢(qián)”來(lái)?yè)屖袌?chǎng)的方式并不具有持續(xù)性，依靠“燒”風(fēng)投的資金也不是長(zhǎng)久之計(jì)，在資本瘋狂過(guò)后，包括頭部企業(yè)自如和蛋殼在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓的命運(yùn)逐漸傾向前者。

　　總結(jié)

　　投資領(lǐng)域有兩種投資哲學(xué)：價(jià)值投資和投機(jī)投資。

　　價(jià)值投資是真的在做企業(yè)獲得企業(yè)利潤(rùn)中屬于資本增值的一部分，而投機(jī)資本只是想將本應(yīng)理性發(fā)展的市場(chǎng)吹到一個(gè)無(wú)法正常運(yùn)作的高度，致使行業(yè)內(nèi)企業(yè)無(wú)法合理競(jìng)爭(zhēng)，在泡沫破裂前以更高的估值變現(xiàn)離場(chǎng)。

　　不盈利的公司通過(guò)巨額債務(wù)融資在虧損中增長(zhǎng)，可能會(huì)使一些創(chuàng)業(yè)者和投機(jī)者受益，但會(huì)扭曲資本和勞動(dòng)力市場(chǎng)。最后造成的惡果，則是引發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游紊亂、甚至是整個(gè)實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈崩潰，造成巨大的社會(huì)資源浪費(fèi)。

　　但是，這個(gè)游戲規(guī)則在很久的將來(lái)仍然會(huì)非常有效。因?yàn)橹鹄琴Y本的本性，而只要投資者愿意接受估值增長(zhǎng)作為衡量?jī)r(jià)值的指標(biāo)，創(chuàng)業(yè)者還是求勝心切，這種套路就會(huì)繼續(xù)下去。套路雖老，但屢試不爽。

　　我相信蛋殼的創(chuàng)業(yè)者初心不是玩資本游戲，就像我曾經(jīng)愿意相信ofo不會(huì)賴賬。我無(wú)比期待，“蛋殼們”可以挺過(guò)這個(gè)即將開(kāi)始的庚子冬天。

　　否則，南漂們還好，北風(fēng)吹拂下，北漂們?nèi)ツ恼倚碌摹暗皻ぁ闭陲L(fēng)擋雨呢？

　　以傳奇劇本《桃花扇》中的一句經(jīng)典臺(tái)詞結(jié)尾：

　　“眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。”短短18個(gè)字，道盡了人生起落。

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