作者 | 第一財(cái)經(jīng) 錢小巖

　　2021年土耳其里拉兌美元貶值44%，成為新興市場(chǎng)中表現(xiàn)最差的貨幣。貨幣越來越不值錢，給當(dāng)?shù)乩习傩諑砹藷o盡的苦惱。但土耳其樓市卻異常火爆，特別是外國(guó)買房者蜂擁而來。

　　根據(jù)土耳其統(tǒng)計(jì)研究所在1月中旬公布的數(shù)據(jù)，在2021年12月，外國(guó)人在土耳其購(gòu)房量同比大漲77%，全年購(gòu)房量上漲43.5%，打破歷史紀(jì)錄。而事實(shí)上在2021年11月，外國(guó)人在土耳其買房量就已經(jīng)突破了5萬套的歷史紀(jì)錄關(guān)口。

　　在高通脹的背景下，雖然土耳其房?jī)r(jià)也快速抬升，但尚沒有跑過里拉的貶值速度，所以以外匯計(jì)算的話，土耳其的房?jī)r(jià)幾乎一直在打折。同時(shí)，由于土耳其央行維持實(shí)質(zhì)負(fù)低利率的政策，貸款購(gòu)房也十分劃算。

　　就今年的里拉走勢(shì)，復(fù)旦大學(xué)中東研究中心研究員鄒志強(qiáng)向第一財(cái)經(jīng)記者表示，土耳其里拉貶值趨勢(shì)依然難以扭轉(zhuǎn)，但土耳其政府將努力實(shí)現(xiàn)溫和貶值，避免劇烈貶值對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成巨大傷害。

　　伊朗人買房記

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2021年，外國(guó)人一共在土耳其買了58576套房，若以國(guó)籍劃分的話，伊朗人穩(wěn)穩(wěn)地排第一，共買走了其中的10056套，占到17%。

　　為何伊朗人如此熱衷地在土耳其買房？伊朗人阿布丁向第一財(cái)經(jīng)記者表示，伊朗人赴土耳其買房已經(jīng)形成了一條產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)際居住和投資的都有。總體說來，是想在受到國(guó)際制裁的當(dāng)下，為人和資金找到一條更好出路。阿布丁在家庭的支持下，于2021年2月在土耳其伊斯坦布爾購(gòu)入了一套房。

　　阿布丁向第一財(cái)經(jīng)記者表示，在伊朗搜索引擎中輸入土耳其，有時(shí)候就能彈出在土耳其買房的廣告。他去年2月在伊斯坦布爾，在中介的帶領(lǐng)下看了幾套二手房，首先是在歐洲區(qū)，價(jià)格比較貴，有的一居室就要30萬美元；然后是亞洲區(qū)的，他說相比歐洲區(qū)，亞洲區(qū)性價(jià)比比較高，有的地段30萬美元就可以買到三室一廳的海景房。

　　伊斯坦布爾橫跨歐亞兩大洲，城市的重心側(cè)重在歐洲一側(cè)。最終，由于預(yù)算所限，最終阿布丁還是選擇了亞洲區(qū)的新房。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，由于直接從房屋開發(fā)商那里購(gòu)入，可以省去通常2%的買方傭金，與此同時(shí)，開發(fā)商還承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，這也是購(gòu)買新房的優(yōu)勢(shì)。

　　他表示，由于大批伊朗人去土耳其買房，在伊斯坦布爾也不乏一些伊朗“黑中介”，利用語言優(yōu)勢(shì)做著“老鄉(xiāng)騙老鄉(xiāng)”的勾當(dāng)，如利用伊朗人初來乍到，不熟悉當(dāng)?shù)刭?gòu)房規(guī)則，要求帶看以小時(shí)收費(fèi)，而不是常規(guī)抽取傭金；或者是在簽約時(shí)耍花招，如收取不存在的稅費(fèi)或收取超過市場(chǎng)平均水平的傭金比例等等。

　　伊朗人的考慮

　　當(dāng)前伊朗中產(chǎn)階級(jí)熱衷到土耳其買房。首先伊朗和土耳其是鄰國(guó)，宗教文化習(xí)慣接近，并且持伊朗普通護(hù)照就可以在90天內(nèi)免簽進(jìn)入土耳其。持有伊朗護(hù)照可以免簽進(jìn)入的國(guó)家并不多，根據(jù)2022年亨利護(hù)照指數(shù)（Henley Passport Index），伊朗護(hù)照通行排名為101位，位于排名的末端。

　　2018年9月，土耳其議會(huì)修改了土耳其《公民法案》，規(guī)定外國(guó)人在土耳其購(gòu)買25萬美元以上房產(chǎn)，即可獲得土耳其的公民身份。此前，購(gòu)房移民的門檻是100萬美元，額度的降低讓不少伊朗中產(chǎn)階級(jí)躍躍欲試，他們希望以此轉(zhuǎn)換身份，擺脫國(guó)際制裁的桎梏。

　　此前，伊朗的富人階層熱衷于移民美國(guó)，加拿大和歐洲，但是受到制裁和疫情等因素影響，也開始考慮土耳其，或者考慮以土耳其作為跳板。

　　同時(shí)，購(gòu)買土耳其房產(chǎn)對(duì)伊朗人來說是一個(gè)不錯(cuò)的投資手段。由于制裁讓伊朗經(jīng)濟(jì)陷入困境，把資金投在國(guó)內(nèi)充滿著不確定性。同時(shí)，土耳其身份與房產(chǎn)并不綁定，在持有三年后就可以自由售出，不影響土耳其身份。土耳其與國(guó)際市場(chǎng)緊密相聯(lián)，伊朗人可以利用土耳其作為平臺(tái)，進(jìn)而將資金轉(zhuǎn)往其他國(guó)家。

　　伊朗人組團(tuán)去鄰國(guó)買房，自然引起了伊朗政府的注意。伊朗議員去年3月在議會(huì)發(fā)言中表示，從2018年到2020年，伊朗人至少在土耳其買了70億美元的產(chǎn)房，損害了本國(guó)的經(jīng)濟(jì)。但是由于國(guó)際制裁，資金流動(dòng)并不是通過正規(guī)銀行匯款進(jìn)行的，具體金額伊朗政府恐怕也很難掌握。

　　其他買房人的考慮

　　僅次于伊朗人，在土耳其購(gòu)房排名第二的是伊拉克人，2021年共買走土耳其8661套房產(chǎn)，占比14.8%。

　　與伊朗人類似，伊拉克有錢人視在土耳其為自己的避風(fēng)港，在伊拉克發(fā)生動(dòng)亂時(shí)，自己有路可退。同時(shí)，伊斯坦布爾是地區(qū)最大的國(guó)際化大都市，也是他們趨之若鶩的。

　　根據(jù)土耳其統(tǒng)計(jì)研究所的統(tǒng)計(jì)，最受外國(guó)買房者歡迎的前三大城市分別為伊斯坦布爾，南部度假勝地安塔利亞和首都安卡拉。其中在伊斯坦布爾售出26469套，占45%。

　　在土耳其買房排名第三的外國(guó)人是俄羅斯人，共買走5379套，占9.2%。相比中東民眾，俄羅斯買家對(duì)伊斯坦布爾和安卡拉這樣的大城市并不感冒，他們關(guān)心的是陽光和海灘。所以安塔利亞的很多房產(chǎn)，是由俄羅斯人買走的。

　　土耳其南部夏季漫長(zhǎng)，從5月到11月有半年時(shí)間可以下海游泳，不少俄羅斯人在土耳其買房作為他們的夏季度假和冬季避寒住宅。一位考慮在土耳其買房的俄羅斯人表示：“土耳其氣候溫暖宜人，食物可口，一年四季都有新鮮水果和蔬菜。”

　　當(dāng)前，土耳其政府依然鼓勵(lì)外國(guó)人來土耳其買房，視為支撐里拉的一個(gè)手段。在1月6日，土耳其政府還進(jìn)一步規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商需要將收到的購(gòu)房外匯款項(xiàng)出售給中央銀行，并在地契上標(biāo)注轉(zhuǎn)換后里拉的價(jià)格，而不是如美元這樣的外匯價(jià)格。

　　根據(jù)土耳其政府發(fā)布的中期經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，預(yù)計(jì)2022年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)5%。1月27日，土耳其央行將2022年通脹率預(yù)測(cè)提高一倍至23.2%，不過大多數(shù)分析師預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，土耳其通脹率將接近50%，然后在2022年底前緩解到27%左右。