和訊網(wǎng)-《證券市場周刊》特供

　　地產(chǎn)股基金經(jīng)理普遍認為，首次加息對萬科的影響不大，但憂慮加息周期最終可能減緩公司利潤增長；短期內(nèi)，急跌應視為對市場整體疲弱的正常反應

　　在8月27日，萬科(資訊 行情 論壇)股價大幅下跌當日，在地產(chǎn)行業(yè)研究員、基金經(jīng)

中行抵債資產(chǎn)網(wǎng)上營銷 咨訊盡在華夏近視網(wǎng) 新浪彩信 幽雅個信 大獎新浪iGame免費抽

理及券商投資人員中流傳著多個加息版本。一種說法是央行將在“十一”期間將貸款利率從現(xiàn)有的5.04%調(diào)整至5.76%，其上調(diào)幅度約為14%。另一種傳言則稱，所謂的調(diào)整只是針對于房地產(chǎn)行業(yè)，也有傳言稱，只是針對第二套個人住房的貸款利率才從5.04%調(diào)整到5.76%。更有傳言稱加息的實施將在9月份執(zhí)行。

　　《證券市場周刊》就這些傳言向幾家國有商業(yè)銀行詢問，中國農(nóng)業(yè)銀行和中國建設銀行的有關(guān)人士均向記者表示：并未收到任何有關(guān)加息的正式文件。

　　加息的影響分析

　　萬科證券事務代表劉龍告訴《證券市場周刊》記者，萬科曾就可能的加息幅度做了0.50%、0.70%、1.00%三檔測算，其中以加息0.70%為例，10萬元的貸款額，貸款年限從10年、20年到30年，則消費者的月供支出增加35元-45元。他認為，這種變動對消費者不會造成太大壓力，不會引致有效需求的變化。

　　這種觀點，得到了券商研究員的認同。中信證券(資訊 行情 論壇)研究員王德勇表示，如果房地產(chǎn)個人消費貸款利息在現(xiàn)有基礎上提高14%的水平，也即提高0.7個百分點，10萬元的貸款額每月只增加幾十元的月供額度，不會對需求造成實質(zhì)影響。股價下跌恰恰為介入創(chuàng)造了機會。他認為，加息幅度太小不足以解決問題，加息的幅度也許會較傳聞的幅度更大一些，有可能在取消優(yōu)惠利率的基礎上再適當上浮，從而達到6%的水平。

　　“加息更多的是表明一種態(tài)度，同樣是買，心態(tài)不一樣了，投資型的買入需求會受到抑制，但如果是真實需求則不會受到影響”，國泰君安研究員張宇認為，小幅加息對購買行為沒有太大影響。

　　在房地產(chǎn)業(yè)界，對利率和房價的關(guān)系，有一個大致定量地計算方法。例如對于七成10年貸款，大致是1：3，即利率每上升0.50%，相當于房價上漲1.6%；20年期為1：5.7；30年期受影響最大，為1：7.8，利率每上升1%，負擔就要增加7.8%。以此估算，七成10年的按揭貸款加息1%，相當于房價上漲3.1%。這樣的上漲幅度，無論對消費者還是開發(fā)商，主要是心理影響。如果要產(chǎn)生“量變到質(zhì)變”的效果，則利率至少要上調(diào)至8%附近，即相當于房價上漲10%。而利率上調(diào)至8%，即要上調(diào)3個百分點，即使在最激進的加息周期，也需要兩年左右。

　　擔憂加息周期啟動抑制需求雖然普遍認為首次加息的影響不大，但是受訪者均表示，將高度關(guān)注新加息周期的到來導致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司利潤出現(xiàn)拐點的時間。

　　對于這個問題的答案，基金經(jīng)理普遍感到茫然。“中國1992年、1993年的房地產(chǎn)熱主要以炒地為主，當時還沒有推出貸款買房，而出現(xiàn)貸款買房的1999年、2000年處于減息周期，還沒有加息對房地產(chǎn)個人消費影響的歷史經(jīng)驗”，大成價值增長基金經(jīng)理助理王曉暉這樣對記者表示。有幾位基金經(jīng)理對記者提及英國加息未能抑制房價上升的例子作為佐證。據(jù)報道，自去年11月份以來，英國連續(xù)加息4次方才對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。

　　盡管對加息效應明顯缺乏經(jīng)驗，基金經(jīng)理們?nèi)匀徽J為加息周期最終會抑制需求。多位基金經(jīng)理都表示擔心，只要加息力度足夠，將會抑制房地產(chǎn)需求，導致房價下降。有基金經(jīng)理明確表示，對房地產(chǎn)板塊的投資應持謹慎態(tài)度，萬科今年上半年在上海地區(qū)40%的毛利不可能維持。

　　已有券商研究員在萬科急跌之后做出了新的判斷，不但向本刊表示對個人住房抵押貸款實行歧視性的利率會很大地影響住宅的銷售，從而使房地產(chǎn)企業(yè)受到全面的影響。而且，在翌日的最新報告中提出，如果對購買第二套住宅的貸款提高利率， 地產(chǎn)股整體向下的走勢將會持續(xù)。并提示在單方面提高住宅抵押貸款的情況下，將會對房地產(chǎn)業(yè)的評級由中性下調(diào)為減持。

　　加息傳言非空穴來風

　　8月23日，周小川在中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合會議上說， 當前總需求擴張及通貨膨脹壓力還沒有明顯減弱，要繼續(xù)觀察和研究經(jīng)濟運行的變化，正確、積極理解和貫徹中央確定的宏觀調(diào)控政策措施，做好各項金融工作。

　　從7月份的金融數(shù)據(jù)來看，主要金融指標在前兩個月的基礎上繼續(xù)呈下降走勢，M1、M2增長率分別為15%和15.3%，金融機構(gòu)本外幣貸款增長率為15.9%，人民幣貸款增長率為15.5%。但是居民消費價格總水平繼續(xù)攀升，7月份同比漲幅達到5.3%，企業(yè)商品價格小幅回升，固定資產(chǎn)投資增幅也出現(xiàn)回升，尤其是二季度房地產(chǎn)銷售價格同比上漲了10.4%，地價上漲了11.5%。

　　這組數(shù)據(jù)令央行不安，央行在8 月9 日公布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告中特別指出，“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導致供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲”，“必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價格”。 決策層對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注點正在從投資增長的速度轉(zhuǎn)變到房價上漲的快慢。

　　而此前已有專家表示，中國經(jīng)濟過熱其根源在于房地產(chǎn)業(yè)，如果只對鋼鐵、水泥、電解鋁等進行控制，而忽視房地產(chǎn)的調(diào)控，可能其結(jié)果將是本末倒置。

　　采訪中，記者感覺到在基金經(jīng)理和研究員中對加息有著普遍的重視度，大成價值增長基金經(jīng)理助理王曉暉的觀點，較為典型的反映了基金經(jīng)理和券商研究員的這種認知。

　　王曉暉認為，首先，自1996年以來中國已持續(xù)了8年的減息周期，目前已出現(xiàn)實際負利率現(xiàn)象。一年期貸款利率與通貨膨脹率相當，實際上是犧牲存款人的利益保全貸款人的利率，這種情況不可能長期存在。并且，企業(yè)沒有資金成本不利于控制低水平擴張。其次，前期實施的宏觀調(diào)控使得各方對行政調(diào)控手段反應很大，引起較多爭議，下一步調(diào)控應當更加注重價格手段的使用。第三，目前的CPI指數(shù)為5.3%，達到了央行加息的界限，如果8月份的CPI指數(shù)繼續(xù)上漲，那么在9月份后加息的可能性大大加強，并且從此進入為期至少一到兩年的加息周期。

　　不利消息雪上加霜

　　在一些研究員看來，8月27日房地產(chǎn)股票出現(xiàn)普遍下跌，近期漲幅較大的大盤績優(yōu)股，如招商地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)跌幅也達5.24%。這種板塊的整體向下，最早由萬科發(fā)動，而導致萬科急跌的原由除加息之外，當日一則對其市場形象不利的報道可能也有很大影響。

　　據(jù)當日媒體報道，萬科北京青青家園項目大面積房屋漏水，且各部門推卸責任。業(yè)主表示如果10月1日前問題得不到解決，則會提出訴訟。有研究員表示，已就此事向萬科人員核實， 漏雨現(xiàn)象確有發(fā)生， 但不存在推卸責任的問題。

　　就青青家園一事，萬科證券事務代表劉龍向《證券市場周刊》表示，近日確有一些個人投資者和研究員向公司問及此事，但是公司不能判斷當日股價下跌是否與此有關(guān)。北京青青家園是萬科30多個項目中的一個，今年夏天北京降雨較多，許多開發(fā)商的項目都出現(xiàn)了漏雨現(xiàn)象，萬科將盡快負責任地解決。至于部分業(yè)主稱10月1日前不能解決則可能提出訴訟，劉龍表示，報道所提諸事，公司客戶關(guān)系中心已經(jīng)處理過了，部分業(yè)主提出的要求非萬科所能達到，萬科會按照合同和法律約定辦事。

　　作為中國房產(chǎn)第一品牌，高檔項目出現(xiàn)漏雨現(xiàn)象對企業(yè)市場形象當然不利。華夏證券研究員張燕表示，這自然會對公司今后的銷售產(chǎn)生影響， 同時對萬科品牌以及“最受尊重企業(yè)”的形象有所影響。另有研究員表示，如果涉及訴訟就存在賠償可能，并且金額不在少數(shù)，在市場對信息未充分了解的情況下，對類似報道的過激反應亦屬正常。

　　萬科方面同時表示基金比較了解公司管理，未問及此事。

　　急跌是弱市的正常反應

　　加息預期也好，產(chǎn)品質(zhì)量也罷，在實際做投資的基金經(jīng)理和券商投資人員來看，都不過是市場的借口。在他們看來跌的理由就是要跌。

　　易方達平穩(wěn)增長基金經(jīng)理江作良的觀點代表了基金經(jīng)理的普遍看法。他認為，萬科基本面沒有問題，股價急跌是市場行為。加息預期或產(chǎn)品質(zhì)量都不是主要問題。目前市場太過疲弱，而萬科前期又沒跌，所以出現(xiàn)急跌。他并表示，對于加息預期或產(chǎn)品質(zhì)量這些問題，基金經(jīng)理會密切關(guān)注，但重點還是基本面的情況，在確信企業(yè)基本面無恙的情況下，價格的短期波動不會干擾他們的操作。(證券市場周刊/朱曉瑾 張金芳)

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