昨天與朋友探討未來經濟走向，在許多方面有共識，但是對于房地產市場的看法存在分歧。他認為隨著貨幣政策寬松，政府再次開啟流動性大門，人民幣貶值會加劇，這將導致包括房地產在內的硬通貨上漲（其他兩類是貴金屬與美元）。關于美元的看法，散見于我博客之中，大家應當有所了解。可是房地產市場是否會出現再次上漲呢？對此我持保留意見。
供需關系是決定商品價格之基礎，在經濟下滑期，房地產的需求也會相應下滑，至少我們從不斷倒閉的店鋪發現這種趨勢。盡管隨著政府收入的減少、負債的增加，賣地炒房的傾向又有所抬頭，銀行貸款利率也出現了下調，不過真正具備購買力的群體未必對投資房地產感興趣。少數富裕階層已經開始轉向境外投資，通過移民等方式向境外轉移資產，那些發達國家的房地產的性價比恐怕要高于國內。由于企業利潤空間縮減，除了底層藍領薪酬剛性上漲之外，中產階層薪酬相對凍結，而后者正是城市房地產消費的主力軍，對于未來預期的不確定，減少了他們投資房地產的沖動。有真正需求的是已經成家或者即將成家年輕人，通過父母的支援，可以通過按揭方式購買，這種購買力也是有限度的。特別需要值得我們注意的是，計劃生育政策使得人口紅利消耗殆盡，高考人數的減少已經敲響了警鐘，意味著這種需求會逐漸減少。當然，房地產市場也會在數年后再起波瀾，其原因不是由于人們消費需求增加，而是前幾年房地產的質量隱患開始大面積暴露，很可能會有人債未還清、房子已無法居住，也許會因此產生破壞性需求。
房地產發展到今天的地步，與貨幣政策與流動性密切相關。未來人民幣面臨的不是升值壓力，而是貶值壓力，畢竟從購買力上衡量，國內物價與歐美之間的差距并不是那么大，除了勞動力價格之外，包括房地產在內的商品價格已經超過了發達國家。資本的逐利性決定了資金會相價值低洼地流動，在整體經濟形勢下滑期，除了富裕階層的資本外流，原先投資國內的境外資本也會出現外流。特別是在國際市場信用緊縮的環境下，對于資本的爭奪將成為未來競爭中的重要一環。估計現在央行也能感覺到這種壓力，其實國內現在能夠掌握的外匯頭寸并不像人們想象得那樣雄厚，嚴控資本項下外流應當成為政府必須關注的事情。很可惜，不少經濟學家一直在呼吁人民幣國際化，而他們的落腳點就是開放資本項下的流動，即使他們是善意的，也是善意地提供了一種禍國殃民的論調，脆弱的中國金融體系以及僵化的技術官僚是無法抵御國際金融大鱷沖擊的。
昨天提到，對于許多企業，目前是不多的自救機會，房地產行業也不例外。不要聽從有些人的鼓噪“什么排隊買房”，類似的把戲已經無法愚弄普通百姓。降低資產負債結構、消化土地儲備，應當是房地產企業當前的首要任務。對照香港房地產企業，在資產結構上，內地房地產企業還有相當的差距。這種機會或許是稍縱即逝的，經過兩三個月之后，當所有人都意識到情況未必如此簡單后，艱難的時刻將再次來臨。
政策寬松的預期導致了房地產類股票走高，而當這些預期消失后，還會塵歸塵、土歸土，現在投資房地產股票，應當不是個好選擇。當然可以賭貨幣政策出現偏激性的變化，可是當出現這種情況時，社會醞釀的動蕩會讓一切都顯得不那么安全。（程程 新浪博客）