銀監會通過管理辦法 房地產信托豁然開朗 | ||||||||
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http://whmsebhyy.com 2004年10月20日 11:37 上海證券報網絡版 | ||||||||
業內人士認為,銀監會通過《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》征求意見稿,認可了房地產信托的積極作用,并較明確地傳遞出支持房地產信托發展的信息 《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》18日正式上網公布征求意見,不少信托公司和房地產開發商在接受記者采訪時喜悅之情溢于言表。他們認為,銀監會通過這份文件認可了房地產信托的積極作用,并較明確地透露出對發展房地產信托的支持。
開啟產業基金大門 該征求意見稿最大的突破體現在房地產信托產品規模上的變化。 集合信托計劃200份合同的限制,一直以來被信托業內人士認為是不利于信托產品利用資金的規模優勢進行組合投資的障礙。而這次征求意見稿開始有條件地放開了200份的限制。 符合"提足各項準備金后,凈資產不低于人民幣5億元";"過去兩年連續盈利且信托業務收入占公司總收入的60%以上";"累計發行房地產集合信托3次以上,且信托計劃已經結束并實現預期收益"等條件的信托公司,可以開辦不受信托合同份數限制的房地產信托業務。同時規定,不受合同份數限制的房地產信托資金"應當進行組合投資,不得將資金運用于單個不動產或其經營企業"。 業內人士認為,單就這一條來說,信托規模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門,也可以說是在為中國產業基金的發展創造著條件。 不過,從實際情況來看,"兩年盈利以及信托業收入占公司總收入的60%"的規定,還是將大多數信托公司攔在了開辦超限制房地產信托業務的門外。一家在業內頗有名氣的信托公司老總說,他們公司雖然信托資產規模和盈利情況都超過業內平均水平,但信托業務收入也僅占到總收入的20%至25%。而這種情況在重新登記后開展信托業務才剛剛兩年的信托公司中相當普遍。 融資功能進一步確認 征求意見稿的另一個亮點,是信托在房地產前期開發中的融資功能得到進一步確認。 根據規定,在有條件的情況下,信托公司可以向不完全具備土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(簡稱"四證")的房地產項目提供信托貸款。這一新政的出臺,意味著房產信托有望與銀行貸款形成錯位競爭。 上海一家房產開發商告訴記者,對于房地產開發企業來說,在取得"四證"前,需要大量資金交納土地出讓金、建設準備金等,這個階段往往是房地產企業的資金饑渴期。"121號文件"后,銀行拒絕向"四證"不全的房地產開發企業提供貸款,企業的自有資金要求驟然提高。由于房地產信托能否給"四證"不全的開發商貸款一直沒有明確規定,從去年下半年開始,成本相對較高的信托成為房地產企業重要的"過橋"貸款來源之一。一些信托計劃向投資者許以較高的預期收益率,再加上專業管理不能及時到位,使房地產信托風險加劇。 此次征求意見稿明確了對房地產信托的風險監管。如規定信托資金用于3000萬元以上的不動產交易,"應事先請具有相應資質的專業房地產估價機構出具估價報告書";向"四證"不全的項目發放貸款前,"應當聘請獨立律師就辦證是否存在法律障礙等出具專門意見";按照房地產項目價值的5%提取額外風險準備金。以貸款方式運用房地產信托資金時,要專款專用,并且引入銀行的貸款風險控制辦法。在以投資方式運用房地產信托資金時,信托公司要獲得相當的股權,并且必要時派出專業顧問參與管理,等等。這些風險控制手段將推動房地產信托規范發展,也會進一步提升信托在房地產融資中的地位。 可操作性有待提高 業內人士也指出,該征求意見稿某些條款有可商榷之處。 除了前面所提到,發行不限制份數的信托的必備條件之一,"信托業務收入占公司總收入的60%以上",其符合者寥寥之外,公司做每一筆房地產信托業務時,都必須提交董事會討論表決通過,似乎也不具有可操作性。一位信托公司人員說,信托業務不是公司本身的投資行為,根本就沒有必要通過董事會決議;就算需要董事會通過,也是那些信托規模較大的項目,且無須每次都要召開董事會。 又如,不受合同份數限制的信托計劃"存續期限不得少于3年"。業內人士認為,房地產開發商選擇信托方式融資,大多是為了滿足開發前期的資金缺口,況且信托融資的成本要高于銀行貸款,開發商會盡可能選擇較短的期限,而信托投資人也較為偏好短期產品。這樣,信托期限的規定將有悖于市場需求,可能會影響信托產品的設計和銷售。 (上海證券報 記者 朱莉) |