王康

　　果然不出預計，總價值約5萬億美元的美國商業房地產市場(辦公樓宇、賓館、零售物業等)，現在正進入迅速惡化的狀態。因為來自資本市場的融資通道和來自銀行業的貸款通道同時被切斷(相關報道見本報2008年12月25日4版《更多的苦痛：美國商業地產泡沫漸碎》)。

　　公開數據表明，商業房地產的貸款拖欠率，在2008年第四季度，已經上升到2.6%，達到13年來的最高。同時，行業內預測，到2010年，商業房地產的貸款拖欠率將急速飆升至10%左右，達到1991年來的最高點。

　　據美國房地產行業的數據統計，2009年將會有4000億美元的商業房地產貸款到期。在目前銀行信貸幾乎拿不到的時代，商業房地產的擁有者們如何去籌集到數千億的資金，正成為最近一段時間華爾街上的重要話題。

　　值得注意的是，在商業房地產的上游，房地產發展商的“建設貸款”也在惡化。據美國商務部的數據，2008年第四季度建設貸款的貸款違約率從第三季度的9.6%，已經上升到11.6%。

　　商業房地產貸款市場出現危機

　　商業房產市場出現的問題，跟美國2008年經濟大幅衰退有著異常緊密的聯系。2009年2月最新發布的數據表明，美國的整體失業率已達到7.6%。在過去的2008年，整個美國有近260萬人失去工作。2009年1月，美國就曾出現在半天之內，多家公司同時宣布裁員總計近兩萬人的新聞事件。

　　“大量的公司裁員之后，自然減少了對辦公樓宇的需求。辦公樓宇的租金收入在走軟之后，大樓的業主就會交不起按揭，貸款拖欠率就會上升。宏觀經濟對商業房地產的影響是十分直接的。”美國National City Bank 企業資產管理部副總裁劉以棟在接受本報采訪時說。

　　房地產行業數據表明，紐約這樣的中心城市，辦公樓宇的空置率也超過了10%。國際房地產咨詢機構仲量行的數據是，隨著經濟衰退加劇，2009年紐約辦公樓宇的空置率可能會達到19%。

　　“因為現在美國銀行大幅提高了貸款要求。很多商業房地產當時簽的是再融資協議。也就是說，在貸款的前七年或者前十年只交利息。但是現在到期了，卻無法再得到銀行的再融資。這一塊會形成很大的違約風險。因為一個大樓往往就是數十億美元的貸款。”劉以棟說。

　　失業率的高漲以及經濟不景氣，對商業房地產的另兩塊也形成直接沖擊。

　　一是賓館業。因為經濟活動減少，賓館的入住率大幅減少。這對賓館酒店的業主來說，手上的現金流的減少，對身上背的巨額貸款來說，還起來就有些吃力。

　　另外一部分是商用零售物業，特別是SHOPPING MALL這種大型物業。

　　因為消費者對未來信心減少，最近美國零售業一直情況慘淡。美國最著名的連鎖百貨業巨頭梅西百貨在2月份宣布裁員7000名。而著名的連鎖企業電子城則宣布從破產保護進入破產清算。

　　當商鋪空置率上升，出租租金也大幅下滑。大型零售地產的投資者隨即也陷入還不上按揭貸款的險境。

　　據美國房地產行業的統計，最近零售業的空置率達到11%左右，整體租金從峰值下滑近30%。

　　在衰退的情況下，美國商業地產的面值也大幅波動，甚至連紐約這種金融與商業中心也不能幸免。

　　房地產商靠抵押為核心借貸手段，物業市值減少，對其未來可以借到手的貸款也會形成大幅影響。

　　“爛蘋果”

　　如此，建立在5萬億美元商業房地產貸款市場之上的近3000億美元商業房地產證券市場，因2008年底整個CMBS市場交易整體崩潰，2009年商業房地產風險正在加大，而正進一步變成“爛蘋果”。

　　評級公司穆迪和標準普爾等最近公開表示，將重新整理這一市場上的風險評估，對之前的評級做出調整。這對持有這些資產的投資銀行和傳統商業銀行，將形成巨大的打擊。

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