透視全美房市第一熱點——加州Bakersfield

　　【MarketWatch加州8月30日訊】在加州Bakersfield，當地一家電臺警告聽眾，這不僅是一個華氏105度高溫的熱天，更是一個“寬恕空氣”的日子——意味著人口密度是如此之高，以致居民們最好呆在戶內。

　　開車匆匆逛一下這個城市和郊區——包括Greenacres、Pumpkin Center和Weedpatch等鎮子，看到的幾乎都是單調而灰土飛揚的場面。沿著Panorama Drive一直往西北，有許多

高聳的住宅樓，但并不是適合上明信片的那種。灰色地平線上，有一個巨大的油田，一些生銹的油泵和油罐。

　　除了很少幾家石油公司、幾個奶牛場以及不多的中、小型公司以外，這里也沒有多少就業機會。一些居民每天勇氣百倍地駕車100英里，到洛杉磯地區去謀生。

　　城市規劃人員伊格特(Jim Eggert)說，“這里許多人感到奇怪，大家都從事什么職業。”

　　歡迎來到加州Bakersfield，這個突然之間出人意料成為全美最熱的不動產市場和成長最快的城市之一！

　　它也是全美不動產市場謎團的一個縮影。居民、投機者和行業內線人士全都試圖找到答案：Bakersfield以及類似的不動產熱點市場是在走向長期繁榮抑或是走向短期崩潰？

　　全美其它城市，尤其是陽光充足的地區，都面臨著差不多的狀況。由于近幾個月房價高漲，從拉斯維加斯、鳳凰城(Phoenix)到較小的社區如佛羅里達州Naples和加州Riverside，都吸引了前所未有的目光。但是，由于這類地區中有些沒有強大就業市場的支持，分析師懷疑這種房市繁榮能夠持續多久。

　　聯邦住宅企業監督局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)的資料顯示，今年第一季度，Bakersfield超過了拉斯維加斯，成為全美最熱的

　　而且，沒有跡象表明Bakersfield會失去它剛剛獲得的冠軍頭銜。

　　Fannie Mae的初步數字顯示，這個城市第二季度房價漲幅最高(38%)。美國人口統計局的數字則顯示，該市去年人口成長名列全美第十三位。

　　市規劃人員稱，今年年初Bakersfield的人口為45萬1800人，預計到年末將達到46萬7800人。按照這種成長速度，2040年Bakersfield就將成為一個擁有百萬人口的城市。

　　最熱的熱點

　　在房市以外的任何經濟循環周期中，Bakersfield將會是最先感受到痛苦而最后感得到收獲的城市。然而現在，它只不過是加州東部農業發達的San Joaquin Valley地區眾多房價高漲的城市之一，其它如Fresno、Visalia、Merced和薩加緬度(Sacramento)。

　　房市繁榮讓一些業主變富，但也讓一些人感到擔憂：這個地方將變成什么樣子？

　　“我感到很大壓力，覺得這個泡沫將要爆裂。”穆迪(Don Moody)說。他是一位Bakersfield居民，每天往返160英里去洛杉磯縣(Los Angeles County)上班。

　　穆迪在Santa Clarita從事一份現場服務的工作，他的房子2000年買的時候花了14萬2000美元，現在已經漲了一倍多，達到37萬5000美元。現在，他正考量是否應該把房子賣了搬回老家德州去往。

　　Bakersfield人口的迅速成長推動了住宅建設的高速發展。全國性的住宅營造商如Castle & Cooke、Lennar Corp.(LEN)、Pulte Corp.(PHM)和KB Home(KBH)都進入該地區進行新的開發。

　　投機者涌入

　　投機性的房屋買家也涌入了，他們的數量粗略估計占到四分之一。

　　當地資料估計，人口成長加上投機活動，使該地區平均房價達到32萬9484美元，比2004年初的16萬6400美元上漲近一倍。

　　洛杉磯郊區的不動產經紀人米克黑爾(Michael Mikhail)近幾個月建議他的客戶投資Bakersfield地區，但現在他做交易時就謹慎多了。

　　米克黑爾說，過去幾月中，他為想迅速獲利或尋找出租房產的投資者進行了24樁Bakersfield的房產交易。大多數投資者都是透過無需頭款的只付息貸款買下房子，他們只需動用最少的現金，短時間內獲利就可以達到數萬美元。一位買家的房子還沒到交第一筆分期還款的時候，房價就漲了7萬美元。

　　然而，米克黑爾說Bakersfield也許已經變得過熱了。

　　“我要轉向其它地區了，這里漲得太離譜。”他說。

　　對于米克黑爾和他的客戶這類為了轉賣或出租的投機者，當地住宅營造商試圖阻止他們買房。有一項很常見的規定，要求業主買下房屋后至少要住上一年，但執行起來很困難。

　　在被問及他的客戶是否仍有人在投資這個地區的時候，米克黑爾說：“我什么也不能透露。”

　　就業問題

　　克萊伯崔(Gary Crabtree)過去四十年來一直是Bakersfield的估價師，并在當地一所大學任教。他認為，Bakersfield房價上漲程度與相對稀少的就業機會比起來也是令人吃驚的。

　　克萊伯崔還為當地不動產經紀人編制房地產市場的資料。他說，該市正在失去一直以來吸引買家的一個關鍵優勢——能夠承受的房價。Bakersfield和加州東部其它新興熱點地區房市所以繁榮，就是因為它們的房價原來較便宜。

　　然而，現在看起來該地區的房市在放緩。房價可承受指數(housing affordability index)從今年二月份的31.4%下降至上月的17.6%，而全國平均水平為16%。房價可承受指數衡量能夠承受得起房價中值的家庭的比例。

　　克萊伯崔說，“在Bakersfield，入門級價位的房屋差不多沒有了。大體上來說，我們的經濟基礎不足以支撐如此高的成長。”

　　雖然許多當地居民交口稱贊Bakersfield，但也承認它有不足。該市的空氣污染是全美最嚴重的五個城市之一，因為這里有煉油廠、奶牛場(通常是空氣污染的主要源頭)，加之交通日益擁堵，而地理位置本身又使得煙霧不易散發。

　　Sierra Nevada和Tehachapi兩條山脈在該市不遠處會合，這種地理構造使得該地區容易積聚污染物，尤其是在少風的天氣里。

　　夏日里，常常連續數十日氣溫高達華氏100度以上，悶熱加上空氣中的高污染，是該地區夏季多見的天氣類型。

　　此外，這個地區的就業市場迫使相當多居民到洛杉磯縣甚至更遠的凡圖拉縣(Ventura，離Bakersfield有120英里)去找工作。

　　目前尚缺乏這方面的準確數字，但許多證據顯示，自2000年以來通勤人口(commuter)顯著增加。

　　Bakersfield所在的Kern縣政府資深規劃人員史密斯(Peter Smith)說，早上5點鐘上，99號高速公路上往南去洛杉磯的方向現在的評級是“B-”或“C+”，意味著車速不如往年快了；五年前該評級為“A”，意味著車輛稀少。

　　不動產經紀人說，選擇Bakersfield的企業主或消防人員是不用每周五天長距離駕車上班了；還有些居民在洛杉磯縣的北部地區找到工作，上班路程不算太遠。

　　但許多人做不到。穆迪說，他對長途駕車上班愈來愈感到厭煩，盡管他有兩位共乘伙伴，有一輛專用的上班車，每人輪流加油并駕駛。

　　長途駕車上班使得生活方式發生改變。這三位通勤者早上4:30離開Bakersfield，其中至少有一個人必須在駕車上班和回家的途中保持警醒。

　　可售現屋庫存極低

　　Bakersfield房市強勁的關鍵原因之一，是現屋庫存非常稀缺。該地區估計共有11萬5000套住宅，但可供出售的不到1%。

　　現屋庫存量低，也許正是該地區房市雖熱卻不至于“冒泡”的原因。

　　擁有26年經驗的當地房地產經紀人多瑞默斯(Chuck Doremus)說，“它可能逐步追上(其它地區)，但我不認為會出現泡沫破裂的情況。”

　　多瑞默斯說，房地產經紀人被需求巨大而供應不足的狀況搞得快瘋了。

　　他說，“售房訊息根本留不住。只要一刊登出去，立刻賣掉了。我經手的上一套房產有14個買家。眼下我的工作比蕭條時期還要辛苦。”

　　“睡城”之憂

　　穆迪說，雖然他擔心Bakersfield房市處于泡沫之中，但不認為存在像Lancaster/Palmdale地區那樣房價暴跌的風險。Lancaster-Palmdale在洛杉磯市區以北60英里處。

　　Palmdale地區(愛德華空軍基地Edwards Air Force Base所在地)的房價于1980年代暴漲，主要是因為巨大的軍事開支投入該地，但作為通勤經濟(commuter economy)區其住宅價格長期低于洛杉磯其它地區水平也是原因之一。冷戰的結束加上1994年Northridge

　　觀察人士說，Bakersfield的通勤經濟不像Lancaster/Palmdale地區那么重要。Bakersfield有它自己的特色，而Lancaster地區感覺上就像洛杉磯的一個遠郊區。

　　穆迪說，“Bakersfield什么都齊全，而Palmdale給我的感覺不像是個城市，只是一個睡覺的地方而已。 ”

　　農業者介入

　　Bakersfield正在向西擴張，因為農場主們期望馬上變成百萬富翁，急于把土地出售給

　　多瑞默斯說，農場的土地現在售價約為每英畝13萬美元，四年前僅為3500美元。

　　Bakersfield城市規劃人員伊格特說，有些農場主自己也成了開發商。該市現有可供開發的土地共1萬9000塊，并仍在不斷“蠶食”附近的農業用地。

　　到某個時候，該市將不得不考量房市放緩的問題。

　　當時房屋估價師克萊伯崔說，有跡象表明，房市的整理也許就要開始。

　　直至今年三月，房屋賣家大多能夠以開出價格甚至更高價格賣掉房子。后來由于市場火爆，賣家在第二季度提高了售價，但最終成交價平均比開出價格低了20%。

　　克萊伯崔說，“我們得出結論，市場上有許多貪婪的人。”

　　他說，這樣一來，房屋的平均掛牌價格一個月前便降至37萬6916美元，而之前兩周還達到39萬5184美元，但隨后又漲到40萬美元以上。

　　與此同時，待售現屋的庫存也比五月份的極低水平上升了近三分之二，但仍然僅占所有房屋庫存的1%略高。

　　不過，房屋銷售也在放慢。克萊伯崔估計，六月份售出房屋共有944套，七月份為770套；七月份平均售價為31萬7744美元，而六月份平均售價為32萬9484美元；八月份到目前為止，平均售價跌至30萬323美元。

　　但不管怎么說，他并不認為Bakersfield的房市會很快成為爆裂的泡沫。

　　“我認為這個市場將進入整理時期，但相信它會繼續成長。四十三年來，我從未見過像這樣的房地產市場。”

　　下面是全美房價與去年同期相比漲幅最高的25個城市(資料截至2005年3月31日)：

　　第一名：加州Bakersfield，一年漲幅33.7%，五年漲幅101.6%；

　　第二名：內華達州Las Vegas-Paradise，一年漲幅33.3%，五年漲幅89.1%；

　　第三名：內華達州Reno-Sparks，一年漲幅31.8%，五年漲幅85.2%；

　　第四名：加州Visalia，一年漲幅31.6%，五年漲幅77.3%；

　　第五名：佛羅里達州Palm Bay-Melbourne-Titusville，一年漲幅31.2%，五年漲幅98.4%；

　　第六名：加州Salinas，一年漲幅30.9%，五年漲幅117%；

　　第七名：Riverside-San Bernardino-Ontario，一年漲幅28.7%，五年漲幅116.4%；

　　第八名：加州Stockton，一年漲幅27.7%，五年漲幅110.7%；

　　第九名：加州Merced，一年漲幅27.5%，五年漲幅118.5%；

　　第十名：加州Fresno，一年漲幅26.9%，五年漲幅111.2%；

　　第十一名：加州Santa Barbara-Santa Maria-Goleta，一年漲幅26.8%，五年漲幅121.8%；

　　第十二名：加州Yuba City，一年漲幅26%，五年漲幅122%；

　　第十三名：佛羅里達州Port St. Lucie-Fort Pierce，一年漲幅26%，五年漲幅109.4%；

　　第十四名：加州Sacramento-Arden-Roseville-Arcade，一年漲幅25.8%，五年漲幅112.5%；

　　第十五名：佛羅里達州West Palm Beach-Boca Raton-Boynton Beach，一年漲幅25.8%，五年漲幅102.2%；

　　第十六名：加州Modesto，一年漲幅25.6%，五年漲幅117.7%；

　　第十七名：加州Los Angeles-Long Beach-Glendale，一年漲幅25.6%，五年漲幅105.5

　　第十八名：佛羅里達州Sarasota-Bradenton-Venice，一年漲幅25.5%，五年漲幅89.4%；

　　第十九名：加州San Diego-Carlsbad-San Marcos，一年漲幅25.1%，五年漲幅117.7%；

　　第二十名：加州Santa Ana-Anaheim-Irvine，一年漲幅24.5%，五年漲幅107%；

　　第二十一名：佛羅里達州Punta Gorda，一年漲幅24.3%，五年漲幅94.6%；

　　第二十二名：加州Oxnard-Thousand Oaks-Ventura，一年漲幅23.9%，五年漲幅105.2%；

　　第二十三名：奧勒岡州Medford，一年漲幅23.8%，五年漲幅76%；

　　第二十四名：佛羅里達州Ft. Lauderdale-Pompano Beach-Deerfield Beach，一年漲幅23.6%，五年漲幅105%；

　　第二十五名：佛羅里達州Naples，一年漲幅23.6%，五年漲幅93.1%。

　　(資料來源：Office of Federal Housing Enterprise Oversight)

　　(本文作者：Russ Britt)